成功将抵押给银行的商铺办理产权过户登记

成功将抵押给银行的商铺办理产权过户登记

重庆民事律师 陈龙桥

摘要：已经抵押给银行的房屋，在未解除抵押前，购房者不能办理产权过户登记，但经抵押权银行同意开发商销售的房屋，房屋买受人可以要求判决解除银行的抵押登记，为购房者办理房屋产权过户登记。

2005年10月，陈某从重庆某房地产公司购买位于渝中区大同路一商铺，该商铺为现房，约定开发商应当在2006年4月28日前为陈某办理房屋产权证。由于该商铺为现房，陈某购房当天即将商铺返租给开发商的一关联公司，因陈某一直在收取租金，要求开发商办理房屋产权证未果后也未深究。但至2015年开始拖欠租金，在陈某要求开发商办理房屋过户登记未果后，陈某到房地产登记机关查询得知，该商铺在陈某购买之前的2003年即被开发商抵押给银行，并办理了抵押登记。

陈某遂咨询如何维权。经与陈某讨论协商，决定先由律师去银行协商，由陈某偿还开发商所欠贷款本金，银行解除抵押办理房屋过户登记，但银行要求不仅要将开发商所欠贷款本金全部偿还，而且还需将所欠贷款利息全部偿还后才能解除房屋抵押。

因与银行协商不成，陈某决定向法院起诉，要求确认房屋买卖合同有效，判决开发商办理房屋过户登记，并要求开发商承担违约责任。但在起诉之前，律师已告知陈某在银行未解除抵押的情形下，该案即使胜诉，实际上也办不了产权过户登记，只是可以取得一份法院的胜诉判决。

在诉讼过程中，律师从该开发商的其他诉讼案件得知，在开发商卖房前，银行曾书面同意开发商卖房：“……为了支持你司的销售工作，加快资金回笼，加快归还贷款进度，降低你司的经营成本，现就相关问题复函如下：“一、同意你司销售属我行抵押房屋…你司应当将售房款优先用于偿还我行贷款…四、希望你司精心组织，做好宣传，确保销售工作顺利开展。”由于该案判决已经生效，律师遂调取了该案的有关资料作为证据提交法院，要求根据《物权法》第191条经抵押权人（银行）同意抵押人（开发商）可以转让抵押房屋的规定，判决解除银行的抵押登记，并判决为陈某办理房屋产权过户登记。

后法院判决解除了银行的抵押登记，并判决开发商为陈某办理房屋产权过户登记。判决生效后，经法院强制执行，房屋登记机关已经为陈某办理了房屋产权登记，陈某取得了该商铺的完全产权。