靳双权
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靳双权律师亲办案例
满足解除条件，出租方解除合同要求承租方腾退房屋纠纷案件
来源：靳双权律师
发布时间：2018-01-03
浏览量:683
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年7月，苏灿诉称：我是北京市东城区11层2-1房屋的所有权人，2013年5月15日，我与保险公司签订《北京市写字楼租赁合同》，约定将上述房屋中建筑面积约752.57平方米的区域出租给保险公司用于办公用途，租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，租金标准为每月16.74万元。签订合同后，我依约于2013年5月1日将房屋交付给保险公司，保险公司亦如约支付第一期租金837000元和第二期租金502200元，但第三笔租金仅支付了300000元，该笔租金尚拖欠202200元，并且之后保险公司再未向我支付租金。
保险公司拖欠租金的行为已经违反了双方合同约定，依约我有权要求解除合同并要求保险公司支付滞纳金，故请求判令：1、解除双方签订的《北京市写字楼租赁合同》;2、保险公司将房屋腾空后交还与我;3、保险公司按照每天5580元的标准支付自2014年4月21日至合同解除之日的房屋租金及合同解除后至房屋实际腾空交还之日的房屋占用使用费;4、保险公司支付截止2014年7月20日的逾期付款违约金167734.8元;5、保险公司承担本案诉讼费用。
2、被告辩称
保险公司辩称：苏灿陈述的合同签署情况以及租金实际缴纳情况均属实。但2014年1月到7月期间，我公司曾向苏灿提出对账要求，苏灿不配合对账，还要求我公司不按照合同、违反财务制度支付租金。在上述期间，苏灿曾多次干扰我公司正常办公，在2014年7月尤为严重。2014年7月1日和同月15日，苏灿纠集数人闯入房屋，强行将我员公司工驱赶出房屋，打伤我公司的员工，并将房屋上锁，期间苏灿还多次进入房屋，导致我公司财产丢失和物品受损。苏灿的行为已经严重影响我公司对房屋的正常使用，妨碍了我公司的正常经营，也侵犯了我公司的商誉，给我公司造成重大的经济损失。苏灿的行为已经构成违约，应将其锁门期间的租金予以扣除，并赔偿苏灿经济损失，故不同意苏灿的全部诉讼请求。
二、法院查明
坐落于北京市东城区11层2-1房屋的所有权人为苏灿，建筑面积为1435.61平方米。2013年5月15日，苏灿(出租方、甲方)与保险公司(承租方、乙方)签订《北京市写字楼租赁合同》，约定苏灿将上述房屋中建筑面积约752.57平方米的区域出租给保险公司用于办公用途，租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，免租期61天(期间自2013年5月1日至2013年6月30日)，租金标准为每月167400元。合同约定2013年5月16日之前，保险公司向苏灿支付租金837000元;2013年10月1日至2015年3月31日，保险公司每三个月向苏灿支付三个租金502200元;2015年3月31日前，保险公司支付苏灿租金167400元。同时合同约定租金支付的具体时间：2013年9月26日至30日，保险公司支付租金502200元;2013年12月26日至30日，保险公司支付租金502200元;以此类推。
合同第9.2条约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：9.2.1乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋;或未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过壹个月房租。……9.2.4乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金;逾期十五日仍未支付房屋视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并且乙方所付租金不予退还。”合同签订后，苏灿依约将房屋交付保险公司。保险公司依约缴纳第一笔租金837000元和第二笔租金502200元。第三笔租金保险公司分三次支付了30万元，之后保险公司未再向苏灿支付任何租金。
双方因为租金问题发生争议，苏灿于2014年7月1日将房屋正门和侧门上锁，当天保险公司找开锁公司自行将正、侧门上的锁开启，后经派出所处理，开锁公司又将正、侧门上锁，并将钥匙交予苏灿。
审理中，保险公司提供视频资料证明7月5日苏灿通知物业公司人员开启门锁带人看房，保险公司工作人员也随着进入房屋，但仅开启了侧门，正门没有开启。苏灿认可该证据的真实性，承认在7月5日确实同意物业公司人员打开房门，带人看房，但苏灿表示不清楚是否同时开启了正、侧门。对于正门是否同时开启，双方均未进一步举证。
2014年7月6日至7月14日期间，苏灿没有对房屋侧门上锁，房屋由保险公司实际使用。7月15日，苏灿再次将房屋侧门上锁。2014年8月4日，保险公司将房屋正、侧门锁开启后进入房屋。
保险公司称苏灿在7月1日开始锁门导致房屋内花卉死亡需要赔偿花卉出租方，苏灿不同意支付，保险公司亦承认赔偿款并未实际支付花卉出租方。
三、法院判决
1、解除《北京市写字楼租赁合同》;
2、保险公司将北京市东城区11层2—1房屋中由保险公司占有使用的房屋腾空交还苏灿收回;
3、保险公司支付苏灿2014年8月4日之前的房屋租金三十九万七千五百元;
4、保险公司支付苏灿2014年8月5日至房屋实际腾空交还之日的房屋租金及房屋占用使用费;
5、保险公司支付苏灿2014年7月20日之前的逾期付款违约金十六万七千七百三十四元八角;
6、驳回苏灿的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
双方签订的《北京市写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。虽保险公司主张不支付租金的理由是2014年1月到7月期间苏灿要求保险公司不按照合同支付租金、不配合对账以及多次到房屋干扰办公，但对此并未举证，应承担举证不能的法律后果。
保险公司无正当理由未按照合同约定支付租金，累计拖欠金额已经超过一个月租金，满足双方合同约定的解除条件，苏灿有权解除合同，故苏灿起诉要求解除双方签订的《北京市写字楼租赁合同》的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。双方签订的《北京市写字楼租赁合同》解除后，保险公司应当将租赁物返还苏灿，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态，故苏灿起诉要求保险公司腾空并返还房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
保险公司亦应支付占有使用房屋期间的对价。故苏灿起诉要求保险公司支付2014年6月30日之前拖欠的租金和2014年8月5日至合同解除之日的房屋租金及合同解除后至房屋实际腾空交还之日的房屋占用使用费的诉讼请求，理由正当法院予以支持。
至于2014年7月1日至8月4日期间的租金，因苏灿的锁门行为已经影响了保险公司对房屋的正常使用，故锁门期间的租金法院依据房屋状态予以酌减。保险公司未按照合同约定支付租金，已经构成违约，应该承担违约责任，故苏灿要求保险公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。至于保险公司主张2014年7月1日至8月4日的花卉等其他损失，保险公司应另行解决。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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