(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

某公司诉称：某公司系拆迁人，杨洋所有的房屋在拆迁范围内，系被拆迁人。2011年5月2日，当事人双方签订了《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》(以下简称《补偿协议》)，协议第六条约定：杨洋应在2011年5月6日前完成搬迁，并将被拆迁房屋及附属物交某公司拆除。协议签订后，杨洋在约定的搬迁期限内拒绝搬迁。虽经某公司催告，但杨洋至今仍未搬迁。杨洋的行为已经构成违约，严重阻碍了项目进程。某公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判决：一、杨洋立即将房屋及附属物腾空，并交付给某公司;二、杨洋向某公司支付自2011年5月7日至实际交房之日的违约金(暂计算至2013年5月31日，为人民币22.62万元);三、杨洋承担本案诉讼费用。

2、被告辩称并反诉

杨洋辩称：1)某公司起诉主体错误，现在占用房屋的是合作社而非杨洋，某公司应起诉合作社。某公司与杨洋签订《补偿协议》的时间是2011年5月2日，而杨洋与合作社签订《房屋租赁合同》是在2008年3月18日。从2008年3月18日至今，房屋均由合作社占有使用。现在杨洋不是房子的实际占有人，如果某公司起诉，也应将合作社列为被告，将杨洋列为被告明显是错误的。某公司应当起诉实际占有房屋的合作社腾退房屋。

2)杨洋没有违约，而是某公司违约。杨洋与合作社签订《房屋租赁合同》是在2008年3月18日签订的。这一情况在某公司与杨洋签订房屋拆迁安置补偿协议时某公司是明知的，当时某公司承诺：只要杨洋签订了《补偿协议》，与承租人合作社的事情就不用杨洋管了，与承租人合作社的相关事宜由某公司同承租人合作社解决。当时某公司拿走了合作社的法人营业执照复印件、组织机构代码复印件、房屋租赁合同复印件等相关材料。既然某公司要自行解决同承租人的相关事宜，就不应该自己没能解决成功又来起诉杨洋，这是没有诚信的违约行为。

杨洋反诉称：2011年5月2日双方签订了《补偿协议》，协议中约定如某公司未能按约定支付补偿款，每日须支付违约金300元。签订《补偿协议》时杨洋告知此房屋早已在2008年3月18日出租给了合作社，并出示了双方签订的《房屋租赁合同》。当时某公司承诺：只要杨洋签订了《补偿协议》，与承租人合作社的事情就不用杨洋管了，由某公司同承租人合作社解决。当时某公司拿走了合作社的法人营业执照复印件、组织机构代码复印件、房屋租赁合同复印件等相关材料。既然某公司要自行解决同承租人的相关事宜，在《补偿协议》签订之日即2011年5月2日应视为杨洋将房屋交付给了某公司。某公司于2011年6月16日才将补偿款支付完毕，杨洋请求某公司支付违约金12900元(2011年5月3日——2011年6月16日共43天，每天300元，共12900元)。某公司的行为已构成违约，杨洋向某公司多次催要未果，故向人民法院提起反诉，请求人民法院支持杨洋的请求：一、判令某公司向杨洋支付违约金12900元;二、本诉、反诉诉讼费均由某公司承担。

二、法院查明

刘霞与杨洋系夫妻关系。2008年3月18日，刘霞等人制定了合作社章程，章程载明：本社法定代表人刘霞;章程还规定了其它条款。2008年4月2日，刘霞做出《承诺书》：北京市工商行政管理局昌平分局：申请注册合作社。现承诺设立后，守法经营、依法纳税，服从城市改造需要，涉及搬迁或拆除时，无条件服从拆迁，终止经营活动，并及时到登记机关办理变更住所或注销登记手续。2008年7月18日，合作社经北京市工商行政管理局昌平分局批准成立。2008年7月28日，北京市公安局昌平分局治安支队批准合作社刻制公章。

2011年5月2日，杨洋委托刘坤与某公司签订了《补偿协议》协议规定：拆迁人(甲方)某公司，被拆迁人(乙方)杨洋;乙方现有户籍人口3人，实际居住人口4人，实际居住人口分别是杨洋、刘霞、杨潇、刘坤;付款方式、期限：甲方应当在本协议签订并经审计部门审计认定之日起20个工作日内，将拆迁补偿款、补助费等合计1249986元向被拆迁人开具领款凭证;被拆迁人按照有关规定持领款凭证支取补偿款;甲方未按约定期限向乙方支付开具领款凭证的，应按延期天数向乙方支付违约金每天300元;乙方搬迁期限：乙方应在2011年5月6日前完成搬迁，并将被搬迁房屋及附属物交予甲方拆除;乙方未按约定期限完成搬迁的，应按延期天数向甲方支付违约金每天300元;协议还规定了其它条款。

协议签订后，某公司将协议交予造价咨询公司进行审计认定。2011年6月2日，审定同意某公司支付杨洋拆迁补偿款1249986元。2011年6月17日，刘坤代理杨洋领取了拆迁补偿款1249986元。杨洋在取得拆迁款后，仍然没有按照拆迁货币补偿协议的约定履行拆迁义务。为此，某公司诉至法院。在案件审理中，杨洋提供了一份落款日期为2008年3月18日签订的《房屋租赁合同》，合同约定：合作社承租杨洋位于南邵镇南邵村西街某号院落，承租期限自2008年3月18日至2028年3月18日，承租期限20年，每年租金6000元;协议还规定了其它条款。租赁合同中合作社印章为后加盖的。

三、法院判决

1、杨洋将房屋及附属物腾空，并交付给某公司。

2、杨洋给付某公司违约金，违约金自二○一三年五月七日起按照每日三百元计算至本判决书生效后十日止。

3、驳回杨洋的反诉诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为：

依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。

本案中，双方签订的《补偿协议》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。某公司已经按照约定向杨洋支付了全部拆迁补偿款。按照协议约定，杨洋应在2011年5月6日前完成搬迁，并将被搬迁房屋及附属物交予某公司拆除，但杨洋至今未履行该约定义务。法院判决杨洋腾退并向某公司交付房屋并依照约定承担违约责任并无不妥。

杨洋称房屋由合作社占用，因此杨洋不是适格被告，应当起诉合作社来腾房的抗辩理由亦不能成立，杨洋系房屋产权人，在拆迁协议中亦承诺及时腾退诉争房屋，因此杨洋应依照拆迁补偿协议约定及时腾退房屋。在本案诉讼中，合作社不是拆迁协议当事人，也不是本案必要共同诉讼当事人，杨洋与合作社的租赁事宜应由租赁合同双方按照租赁合同的相关约定予以解决。

关于某公司要求杨洋支付自2011年5月7日至实际交房之日的违约金一节，因某公司已经按照双方签订的拆迁货币补偿协议履行了付款义务，杨洋也接受了付款，但杨洋却没有履行腾房义务，故杨洋应当自2013年5月7日起每日向某公司支付违约金300元至被搬迁房屋及附属物交予某公司时为止。

关于杨洋要求某公司支付违约金12900元一节，因某公司已经按协议约定的期限支付了拆迁款，不存在违约行为，故法院对于杨洋的该项诉讼请求不予支持。

关于杨洋称某公司应当支付合作社停产停业损失一节，因双方在拆迁货币补偿协议中没有约定需要支付停产停业损失，且杨洋之妻在合作社注册成立前向相关部门做出了承诺，杨洋也没有提供出某公司向其承诺补偿停产停业损失的证据，故法院对于杨洋的该项诉讼请求不予支持，杨洋可自行解决其与合作社的停产停业损失。