靳双权
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擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
公房承租人变更后原承租人拒绝腾退房屋纠纷案例
来源：靳双权律师
发布时间：2018-01-02
浏览量:652
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
高磊诉称：2001年8月31日，司法部分房委员会分给我的单位北京市朝阳区5号住房一处，该房属于李楠分到新房后应该腾退的住房。从2001年8月至2007年7月我单位每年多次联系李楠要求其尽快腾退该住房，但李楠抱着“我已离开司法部工作，我就是不腾退该住房、谁也拿我没有办法”的侥幸心理，耍赖拒绝腾房。2007年8月7日，我单位《人民调解》编辑部将该住房分配给我使用。自此以后，我本人及单位每年又多次催促李楠腾退该住房，但他仍是百般拒绝腾退，直至今年3月16日我办理了住房租赁合同手续后，于4月1日再次找到李楠要求其尽快腾房时，其开始同意30日内腾退，后我让他写文字承诺时，他出尔反尔耍赖否认。10多年来，李楠无证居住他人住房，严重侵害了我的权益，给我造成精神上极大的伤害痛苦和物质上的损失。故诉至法院，要求判令李楠立即腾退北京市朝阳区5号住房归还我使用;要求李楠适当补偿我自2007年8月至今为索要该住房而付出的交通、误餐等费用以及精神损害抚慰金共计8000元;判令李楠向我支付2015年实际使用该住房的租金，每月50.7元，共计608.4元。
2、被告辩称
李楠辩称：我与高磊没有房屋租赁关系。高磊不是房屋的管理部门也不是直接经营管理单位，我系从司法部分得房屋，如果要腾退，应是司法部与我的关系，而原告也应向司法部主张房屋，故不同意其诉讼请求，应裁定驳回起诉或判决驳回其诉讼请求。
二、法院查明
房屋系直管公房。李楠提交1992年3月11日案外人李志杰与朝外大街房管所签订《公有住宅房屋租赁合同》，李志杰承租房屋。1999年，司法部向朝外大街房管所发出《司法部住房分配(调整)通知单》及说明，其中说明载明：“朝外房管所：5号住户李志杰同志的住房已调整到丰台区6号。5号已分配给李楠居住，请您处协助办理入住手续。”李楠据此主张其有使用房屋的权利，李楠户口登记在5号房屋内。
高磊主张，双方均系原司法部工作人员。后住房调整，司法部为李楠另行分配了住房。高磊提交2001年8月3日司法部向人民调解编辑部发出的通知：“鉴于你单位住房紧张实际情况，根据机关现有房源情况，暂分配你单位合住一居室一套。待下次住房调整时，如有平乐园一居室，可予调换。”高磊另提交2006年4月13日司法部计财装备司基建房管处出具的证明：“1998年部机关住房分配调整时，分配李楠7号楼二居室一套，退原住房北京市朝阳区5号住房一间(该房为三居室合住)。2001年8月，经分房委员会研究将该房分配给‘人民调解编辑部’”。
2007年8月7日，《人民调解》编辑部经决定将房屋分配给高磊。
因李楠拒绝腾退房屋，2007年，《人民调解》编辑部将李楠以所有权纠纷诉至本院，要求腾退涉案房屋并交付给《人民调解》编辑部，赔偿经济损失46400元。法院认为《人民调解》编辑部并非房屋的管理部门或直接经营管理单位，《人民调解》编辑部与李楠之间亦不存在直接的民事合同关系，且该纠纷不属于人民法院民事案件范围，故驳回了《人民调解》编辑部的起诉。
2008年6月25日，《人民调解》编辑部更名为《人民调解》杂志社。
2015年3月16日，高磊与北京市朝阳区房屋管理局第二管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，将房屋承租给高磊。
高磊自2015年1月开始按照每月50.7元支付租金。
2015年4月23日，《人民调解》杂志社出具证明：“2001年8月31日，司法部分房委员会根据我单位住房紧张情况，将北京市朝阳区5号住房(该房为司法部律师司原工作人员李楠在分到新房后应腾退的旧房)分配给我单位，后我单位将该住房分配给高磊使用。从2001年8月开始，我单位和高磊通知每年多次催促李楠尽快腾房，但至今李楠未能腾房。”
高磊提交其已经交纳的房屋2015年的房屋租金，每个月为50.7元。
李楠认可司法部另行分配给其住房，但司法部没有通知其收回房屋，故不同意腾退房屋。李楠提交房屋的《公有住宅租赁合同》复印件，承租人载明为李志杰，同时提交房屋2015年的租金交纳收据，租金为50.7元每月，主张其也交纳了涉案房屋2015年的租金。
就房屋的所有权及承租情况，法院致函向北京市朝阳区房屋管理局第二管理所(以下简称第二房管所)进行询问，第二房管所回函称：“1、北京市朝阳区5号房屋所有权属于北京市朝阳区房屋管理局。2、5号房屋为两户合居，现房屋承租人为高磊和李安达。高磊承租的房屋承租情况如下：1992年3月至2015年3月，承租人为李志杰。2015年4月至今，承租人为高磊。3、5号房屋现承租人变更为高磊的原因是中华人民共和国司法部机关服务局发起的单位调房，我单位依据相关工作程序办理承租人变更手续。4、5号房屋2015年租金缴纳情况如下：2015年初我所管理人员在5号房门贴发了房本，3月李志杰与高磊办理了更名手续后高磊因没有租金缴纳本，管理人员给其开具了一份，5号租金缴纳情况为收到两份。”第二房管所另随函附5号房屋的所有权证、李志杰与高磊以及第二房管所办理承租人变更的手续。
三、法院判决
1、被告李楠腾退北京市朝阳区5号房屋并归还给高磊;
2、被告李楠于实际腾退房屋之日起七日内、按照每月五十元七角的标准向高磊支付二○一五年四月至实际腾退之日(不超过二○一五年十二月三十一日)的房屋租金;
3、驳回高磊的的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《物权法》第二百四十五条规定占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
高磊主张因承租权对房屋享有占有使用权，李楠主张因司法部分房而享有对房屋的占有使用权。通过法庭调查可知，房屋的所有权人为北京市朝阳区房屋管理局，并且一直办理了公有住房出租的合法手续，登记的承租人从1992年3月至2015年3月为李志杰，2015年4月变更为高磊。李楠主张的因司法部分配房屋具备房屋使用权，虽有住房分配通知单，但并无公有住宅租赁合同，且通过高磊的举证及第二房管所的回复，房屋亦系由司法部住房调整分配给高磊，李楠主张司法部的调整未通知被告，不能对抗高磊，故高磊要求李楠腾退房屋并交付给高磊的请求于法有据，法院予以支持。
李楠一直占有房屋影响了高磊作为承租人的正常使用，故自高磊成为涉案房屋合法承租人起至李楠实际腾退房屋之日的房屋租金，李楠应予承担。现高磊已经交纳了2015年全年的租金，李楠应向高磊支付2015年4月至实际腾退之日止的房租，但不应超过高磊已交纳租金的期限。李楠若已经向房屋管理部门支付，可另行主张。
就高磊主张因索要住房发生的交通、误餐、精神损害抚慰金的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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