靳双权
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靳双权律师亲办案例
房产公司未经房主同意出租房屋，次承租人行使不安抗辩权
来源：靳双权律师
发布时间：2017-12-29
浏览量:351
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨庆霞诉称：2012年12月杨庆霞与天地泰公司签订房屋租赁合同，约定天地泰公司将石景山区302号房屋一间租给杨庆霞，租期一年，月租金为1300元。签订合同后，杨庆霞向天地泰公司支付了三个月租金、押金1300元、卫生费365元、维修费63元、有线电视费72元、水电燃气费316元。杨庆霞近期才知道天地泰公司未经房主同意将客厅打隔断后转租给杨庆霞居住，房主拒绝继续履行其与天地泰公司的合同。现为维护杨庆霞合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同;2、判令天地泰公司退还押金1300元、卫生费365元、维修费63元、有线电视费72元、水电燃气费316元，并给付违约金2600元;3、诉讼费由天地泰公司承担。
2、被告辩称
天地泰公司辩称：不同意杨庆霞的诉讼请求。杨庆霞是石景山区302号房屋租户，我公司是上述房屋出租人。后因杨庆霞不履行合同，拖欠房租，在未交房租的情况下多住了一个月，现在我公司存有杨庆霞押金，杨庆霞所述我公司收取相关费用属实。但杨庆霞违约，押金应折抵违约金。
二、法院查明
2012年12月13日，出租人杨肖霞(甲方)、承租人宋志刚(乙方)、居间人天地泰公司(丙方)签订《北京市房屋租赁合同》，约定了北京市石景山区302号房屋的出租事宜。
庭审中，天地泰公司自认：宋志刚已经退租，但其公司未及时将退租事宜告知杨肖霞;在宋志刚退租后，其公司与杨肖霞形成租赁合同关系，继续履行租赁合同，并未经杨肖霞同意许可，即在房屋内安装隔断墙，又将房屋转租给杨庆霞、陈志刚、陈超过。
2013年1月8日，天地泰公司作为出租方(甲方)及居间方(丙)与杨庆霞(乙方)签订《北京市房屋租赁合同》及《安全责任书》，约定：出租房屋坐落于石景山区302号其中一间;租赁期限自2013年1月8日至2013年12月19日;租金每月1300元，押一付三;支付方式：第一次2013年1月8日，第二次2013年2月19日，第三次2013年5月19日，第四次2013年8月19日;
第九条，合同解除……(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2、交付的房屋严重不符合合同约定……第十条违约责任……(一)甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。
合同签订后，杨庆霞入住房屋，并向天地泰公司支付押金1300元及租金支付至2013年3月19日，另支付卫生费365元、管理费(维修费)63元、有线电视费72元、水电燃气费316元。庭审中，杨庆霞自认扣除已使用部分水电燃气费用100元。
房屋所有权人杨肖霞得知房屋安装隔断并转租给杨庆霞、陈志刚、陈超过三人后，于2013年1月开始找到天地泰公司及杨庆霞、陈志刚、陈超过交涉，但未能达成一致意见。
2013年3月8日杨肖霞向杨庆霞、陈志刚、陈超过送达书面通知一份，内容为“我是北京石景山区302号的房主，我并未同意北京天地泰房地产经纪有限公司将我的房屋进行隔断，也未同意其将我的房屋转租给他人。我于近期才得知北京天地泰房地产经纪有限公司未经我同意将客厅打隔断给你其中一间。目前，北京天地泰房地产经纪有限公司还尚欠我押金和其他费用。鉴于北京天地泰房地产经纪有限公司的以上违约行为，我已拒绝继续履行与北京天地泰房地产经纪有限公司的合同，并将到法院起诉对方。为避免你遭受更大的损失，特通知你根据以上情况，采取适当措施保护自己的合法权益”。
2013年3月12日，杨庆霞、陈志刚、陈超过出具证明一份，声明：“我陈志刚、杨庆霞、陈超过于2012年12月租住天地泰中介公司的租房，其间因房主多次来我们租住地，出现了不必要的麻烦，我年前曾与中介公司沟通未果。现据实际情况，我们三家已起诉到石景山区人民法院，现等待法院判决，在判决未下之前，我们三家将延迟房租交款期限”。落款处由杨庆霞、陈志刚作为三人代表签字。庭审中，杨庆霞自认其于2013年3月19日搬出房屋。现杨肖霞已经自行收回房屋。
三、法院判决
1、解除杨庆霞与北京天地泰公司于二零一三年一月八日签订的《北京市房屋租赁合同》;
2、天地泰公司退还杨庆霞房屋押金一千三百元;
3、天地泰公司退还杨庆霞水电燃气费二百一十六元、卫生费二百七十四元、管理费四十七元、有线电视费五十四元;
4、天地泰公司支付杨庆霞违约金二千六百元;
5、驳回杨庆霞的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
因天地泰公司自认在宋志刚退租后，其公司与杨肖霞形成租赁合同关系，继续履行租赁合同，法院对此不持异议。天地泰公司依法承继与杨肖霞于2012年12月13日签订的《北京市房屋租赁合同》，系上述合同的房屋承租人。天地泰公司取得房屋承租权后与杨庆霞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，天地泰公司应当按合同约定履行义务。
现天地泰公司未经杨肖霞书面同意，将房屋打隔断并转租杨庆霞、陈志刚、陈超过，其行为违反了相关法律法规及合同的规定，天地泰公司交付杨庆霞承租房屋在权利上存在瑕疵，未能履行按合同约定交付适当租赁物的义务，进而导致杨庆霞无法实现在租赁期限内稳定、无争议使用租赁房屋的合同目的。因此，天地泰公司的行为违反了《北京市房屋租赁合同》第九条第(三)款第2项的约定，杨庆霞享有合同解除权及依据《北京市房屋租赁合同》第十条第(一)款的违约求偿权。故法院对杨庆霞要求解除合同、支付违约金的请求予以支持。
因天地泰公司对房屋的出租权存在瑕疵，构成违约，属于可能丧失履行债务能力的情形，杨庆霞有权依据合同法第六十八条的规定，行使不安抗辩权，有权中止履行支付租金的义务。故法院对天地泰公司主张杨庆霞逾期支付租金系违约行为的抗辩意见，不予采纳。
现杨庆霞交纳租金至2013年3月19日，亦于2013年3月19日搬出房屋，故杨庆霞未拖欠租金，天地泰公司应当将房屋押金退还杨庆霞。
天地泰公司作为违约方负有证明杨庆霞使用水电燃气费数量的举证责任，现其未能举证，故法院以杨庆霞自认扣除数额100元为准，剩余部分费用天地泰公司应予退还。因卫生费、管理费、有线电视费系全年数额，故天地泰公司应扣除杨庆霞实际租期费用后，予以退还。
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律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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