靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
一起次承租人行使不安抗辩权之纠纷案件
来源：靳双权律师
发布时间：2017-12-29
浏览量:723
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
玄天公司诉称：玄天公司与味多美公司于2010年11月1日签订坐落于北京市海淀区89号一层商铺租赁合同，房屋已经交付使用近三年时间，现根据房屋租赁合同约定，味多美公司应于2012年9月22日前缴纳2012年9月22日至2013年3月21日房屋租金15万元，味多美公司只支付了10万元。2013年3月22日前需缴纳2013年3月22日至2013年9月21日房屋租金15万元，味多美公司至今未付。现味多美公司总计欠房屋租金20万元。后玄天公司向味多美公司发催缴房屋租金通知书，希望味多美公司在2日内缴纳上述租金，但味多美公司接到催缴房屋租金通知书后仍未履行义务，故诉至法院，诉讼请求：1、判令解除玄天公司与味多美公司于2010年11月1日签订的租赁合同;2、判令味多美公司支付租金20万元;3、判令味多美公司支付逾期交纳违约金36000元(以20万元为基数，从2013年6月4日开始计算，计算60天，比例为千分之三);4、由味多美公司承担本案诉讼费用。
2、被告辩称
味多美公司辩称：第一、同意解除合同;第二、租赁的房屋的产权方是中启公司，中启公司出租给恒丰公司，恒丰公司出租给玄天公司，玄天公司出租给我方;第三、我方依约按时交纳租金，一直交到2013年1月20日;第四、2012年民事判决书判决玄天公司与恒丰公司的租赁合同解除，我方行使不安抗辩权，我方于2013年1月22日起支付租金;第五、我方已经与恒丰公司签订了租赁合同;期限为2013年3月8日至2020年4月30日，我方向恒丰公司支付了租金;第六、我方行使不安抗辩权，不存在违约行为，故味多美公司不同意玄天公司的第2、3、4项诉讼请求。
二、法院查明
北京市海淀区89号1层E室房屋产权人为中启公司。2009年1月1日，中启公司出具授权委托书，显示："经我公司董事会和股东会批准，兹将我公司所属下列房产(以加盖我公司公章的房产证复印件为准)委托恒丰公司对外出租。出租期自2009年1月1日至2034年12月30日结束。租赁期内，恒丰公司对该房产享有占有权、使用权、收益权。恒丰公司有权对外出租此房产并收取租赁费用"。
2010年4月19日，恒丰公司作为甲方与玄天公司作为乙方签订了房屋租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区89号临街商业店铺出租给乙方，租赁期限为2010年5月1日至2020年4月30日。租金为每月172693元。甲方原则上同意，乙方可以将房屋转租、转借给其他人使用。
2010年11月1日，玄天公司(甲方)与味多美公司(乙方)签订了租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区89号1层D层房屋及其附属设施及公共区域的使用权出租给乙方使用，建筑面积110平方米，使用面积85平方米;该租赁房屋政府设定的用途为商业，用于办理"味多美"品牌分支机构;租赁期限为2010年11月1日至2020年4月30日;其中装修免租期为30日，即2010年12月1日起支付租金;租赁房屋租金为前三年每年租金为30万元，第四、五、六年每年租金为315000元，第七、八、九年每年租金为330750元。合同签订完毕后，乙方向甲方已交付的定金5万元转为首期房租款。乙方未按合同约定支付应缴费用，在甲方发出书面催缴通知后5个工作日内仍不支付的。除需履行租金和其他费用的支付义务外，每逾期一日，乙方按应缴费用的3‰的标准支付违约金。逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，由此产生的损失由乙方自负。租金每三个月支付一次。本合同签订后三个工作日内，首期一个月租金乙方连同押金一起向甲方支付，合计相当于三个月租金金额518079元;后续两个月租金乙方在入住前5个工作日支付给甲方。以后租金乙方于应付款月前5个工作日向甲方缴纳。逾期乙方须按日万分之三向甲方交滞纳金。
2011年4月22日，双方签订了补充协议，约定原合同租金起算日为2011年3月22日，租金的标准为第一年至第九年的租金标准与租赁合同约定的租金标准一致。
在双方合同履行过程中，恒丰公司与玄天公司曾因房屋租赁合同纠纷诉至北京市海淀区人民法院，该院于2012年12月19日作出了判决，判决："一、确认恒丰公司与玄天公司签订的《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同>之补充协议》于二O一一年三月一日解除;玄天公司将其承租的房屋交还恒丰公司;……"。判决作出后，玄天公司不服提起了上诉。经北京市第一中级人民法院主持调解，恒丰公司与玄天公司自愿达成如下协议：1、恒丰公司与玄天公司均同意继续履行2010年4月19日签订的房屋租赁合同及2010年9月14日签订的房租租赁合同之补充协议;2、其他问题双方另行协商解决。
味多美公司提供了2013年1月22日恒丰公司向其出具告知函，其主要内容为："鉴于恒丰公司与玄天公司签订的房屋租赁合同已解除，……，贵方应立即停止向玄天公司支付租金，自收到本告知函后仍向玄天公司支付的租金，我公司不予认可"。
味多美公司于2012年9月24日向玄天公司支付了租金25000元;于2012年10月29日支付了租金5万元;于2012年11月27日支付了租金25000元;于2013年1月12日支付了租金25000元。玄天公司于2013年1月21日向味多美公司开具了金额为125000元的发票。后味多美公司未向玄天公司支付租金。
2013年5月29日，玄天公司向味多美公司发出了催缴房屋租金通知书，主要内容为：味多美公司应于2012年9月22日前缴纳2013年(应为2012年)9月22日至2013年3月21日房屋租金15万元，味多美公司只支付了10万元，尚欠5万元。2013年3月22日至2013年9月21日的房屋租金15万元。
味多美公司收到该通知书后于2013年7月26日寄出了关于"催缴房屋租金通知书"的回函，该回函显示"我公司与贵公司建立租赁关系以来，一直按时足额支付房租。……2013年1月22日，恒丰公司函告我公司，因贵公司拖欠其房租，2012年12月19日海淀区人民法院判决贵公司与其租赁合同已于2011年3月1日解除，要求我方腾空场地返还房屋或与其建立租赁关系，并保留向我公司追究合同解除后至函告日期间租金的权利。鉴于上述判决已超过上诉期限，经与贵公司联系亦得不到正面回复，对于该期间房屋权利人的要求，我公司不得不与产权方委托经营方于2013年3月8日签订了……租赁合同，支付了2013年3月8日至9月7日期间的租金至产权方的委托经营方。……我公司后才得知贵方与产权方的委托经营方在法院的调解下，达成继续履行原租赁合同的协议我公司并非故意延期支付2013年1月22日至2013年3月21日期间的租金;2013年3月至9月期间的租金已经交付产权方。我公司无论与贵方还是与产权方的委托经营方建立租赁关系…… "。
庭审中，玄天公司主张违约金的计算方式为以20万元为基数，从2013年6月4日开始计算，计算60日，比例为3‰。味多美公司称，其在收到恒丰公司给其的法院判决后，改为按月向玄天公司交纳租金。对此，玄天公司予以认可。
三、法院判决
1、解除玄天公司与味多美公司于二Ο一Ο年十一月一日签订的《租赁合同》;
2、味多美公司给付玄天公司租金二十万元;
3、驳回玄天公司其他请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的争议焦点是味多美公司是否有权行使不安抗辩权，拒绝支付租金。依据本案查清的事实，味多美公司称其拒付租金的原因在于其依据法院民事判决书，该判决书认定恒丰公司与玄天公司的房屋租赁合同已经解除。恒丰公司与玄天公司的房屋租赁合同解除属于玄天公司不能履行合同债务的情形，味多美公司作为先履行义务一方，有权行使不安抗辩权，中止履行。但法院判决后，恒丰公司与玄天公司经北京市第一中级人民法院调解，继续履行房屋租赁合同，故味多美公司继续行使不按抗辩权的条件消失，味多美公司应继续支付相应的租金。经庭审查明，至2013年9月21日止，味多美公司共欠玄天公司租金20万元，故对玄天公司要求味多美公司支付租金20万元的诉讼请求，法院予以支持。
因味多美公司行使法律规定的不安抗辩权，其拒付租金并非违约，故玄天公司要求味多美公司支付违约金的诉讼请求无法律依据，法院不予支持。
庭审中，双方均表示同意解除合同，对此，法院不持异议。
以上内容由靳双权律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电靳双权律师咨询。
LAWYER INFORMATION
律师信息
-
律师姓名：靳双权
-
执业律所：北京市东卫律师事务所
-
职 务：主办律师
-
执业证号：11101*********920
CONTACT ME
联系本人
-
服务地区：全国
-
咨询电话：134-2603-7149
-
地 址：