(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)


一、基本案情


1、原告诉称


2014年12月，苏灿诉称：我与李秀系夫妻关系，婚后生有苏鑫、苏潇以及苏娜子女三人，李秀于2005年1月去世。2008年7月21日，苏鑫、苏潇与我签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将北京市西城区黄寺大街24号10号楼301号房屋以总价款二十八万元出售给苏鑫、苏潇，苏鑫、苏潇给付房款后将房屋过户给苏鑫、苏潇。但苏鑫、苏潇在我不知情的情况下将房屋过户，且苏鑫、苏潇至今未支付房屋价款。房屋系我与李秀的婚后共同财产，李秀去世后，因我要再婚，我在苏鑫、苏潇的欺骗和胁迫以及房产并未进行继承析产情况下，签订了《房屋买卖合同》。苏娜及苏鑫、苏潇均没有授权我签订房屋买卖合同，该行为也侵害了苏娜的权利，故请求法院依法确认我与苏鑫、苏潇于2008年7月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，案件受理费由苏鑫、苏潇承担。


2、被告辩称


苏鑫、苏潇辩称：不同意苏灿的诉讼请求，理由如下：1.苏灿与我们签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，并未违反相关法律、法规的规定，房屋买卖合同应当有效;2.苏灿与我们签订房屋买卖合同时，我们的母亲李秀已经去世，房屋的其余继承人均表示不主张房屋部分享有的继承份额，故苏灿与我们签订房屋买卖合同时有权处分房屋的物权，并不存在无权处分的情形，双方以买卖形式完成家庭成员间的财产过户;3.房屋的买卖合同签订前和签订后我们对苏灿承担了全部的赡养义务，并通过其他方式已经将房款给付苏灿;4.苏灿至今仍居住在房屋内，苏灿的实质权利未受损害。综上意见，我们不同意苏灿的诉讼请求。


二、法院查明


苏灿与李秀系夫妻，婚后生有两子苏鑫、苏潇，一女苏娜。位于北京市西城区黄寺大街24号院10号楼301号房屋系苏灿与李秀婚姻存续期间取得。2005年1月7日，李秀因死亡注销户口。2008年7月21日，苏灿作为出卖人，苏鑫、苏潇作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将房屋售予买受人，房屋成交价格为280000元。苏鑫、苏潇于当日交纳了相应税费。2008年7月25日，苏灿填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，经中央国家机关房改办中直机关房改办核对，认为房屋买卖符合公有住房上市出售管理的规定。2008年7月30日，房屋产权变更登记在苏鑫、苏潇名下。


苏鑫、苏潇提交苏娜于2015年1月28日在美国俄亥俄州作出并于2015年2月2日经我国领事认证的声明两份，其中一份声明载明：“本人苏娜是苏灿与李秀所生之长女，是苏鑫，苏潇之姐。母亲李秀已于2005年1月去世。本人现声明将本人对李秀应继承的财产份额全部转由苏潇、苏鑫共同继承。另位于中国北京市西城区黄寺大街24号10号楼301号的房屋是2008年苏灿与家人(所有李秀的继承人)商议后无偿过户给苏鑫、苏潇共同所有，当时本人在美国，本人的父亲苏灿以及弟弟苏鑫、苏潇均向本人告知过这些情况并征得本人同意”。另外一份声明载明：“原告苏灿与被告苏鑫、苏潇房屋买卖合同纠纷一案，本人不请求参加诉讼。本人是苏灿的女儿，作为苏鑫、苏潇的姐姐，放弃对我生母李秀的财产继承，并将属于我的继承份额转归苏鑫、苏潇共同继承并共同所有”。苏灿认可上述证明的真实性，但不认可苏鑫、苏潇的证明目的。


庭审中，苏鑫、苏潇提交银行交易记录复印件，证明其已经将房款支付给苏灿，是以房款和赡养费混同的形式支付。苏灿不认可该材料的真实性和证明目的。


三、法院判决


驳回苏灿的诉讼请求。


四、律师点评


房产律师靳双权认为：


依法成立的合同受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。


苏灿与苏潇、苏鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。苏灿主张上述合同无效的理由分别为：1.本案双方当事人在涉案房产未进行继承析产的情况下签订《北京市存量房屋买卖合同》，苏灿属无权处分，苏鑫、苏潇也未对苏灿是否具有处分权进行审查，苏鑫、苏潇存在过错;2.苏灿在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，受到欺诈胁迫，并非其真实意思表示;3.苏灿在上述合同上签名的行为系无权代理行为，该买卖合同无效。


对于苏灿主张其行为构成无权处分而主张合同无效的请求，庭审中，苏鑫、苏潇递交了苏娜的声明，其声明表示房屋过户时系征得苏娜本人同意，苏灿对该声明的真实性表示认可，故苏灿与苏潇、苏鑫签订的房屋买卖合同以及过户行为，并非无权处分他人财产，也未对他人利益造成损害，故苏灿以此要求确认合同无效法院不予支持。


对于苏灿主张其签订上述合同时，受到欺诈胁迫，但未提交证据予以佐证，法院不予采信，故苏灿此项主张，法院亦不予采纳。


对于苏灿主张其行为构成无权代理而要求确认合同无效的请求，因本案中，苏灿以其自己名义而非以他人名义签订合同，故其行为本身非代理行为，亦不构成无权代理。综上所述，苏灿主张确认合同无效之事由，均未构成合同无效的法定事由，故法院对于苏灿的诉讼请求不予支持。苏鑫、苏潇答辩称已经支付涉案房屋款项以及涉案房屋无偿过户系全部继承人达成之协议之意见，因苏鑫、苏潇所提交的证据材料不足以证明其主张，故法院不予采纳。另，如苏灿认为基于上述合同存在其他合法权利可另行主张。