靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
将农村房屋卖给非本村村民买卖合同被判无效
来源：靳双权律师
发布时间：2017-12-22
浏览量:563
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
胡杉诉称：胡杉与李健于2001年10月28日签订了房屋买卖契约。契约约定胡杉将昌平区某村30号院的北房3间、东房1间、西房2间及屋内的固定设施卖予李健使用。且房宅产权归李健使用。胡杉与李健签订的房屋买卖契约违反了土地管理法相关规定，所以该房屋买卖契约无效，因胡杉多次与李健协商解决无果，特诉至法院请求依法判决。诉讼请求:1、确认胡杉与李健之间签订的房屋买卖合同无效;2、判令李健立30号院返还给胡杉;3、诉讼费由李健承担。
2、被告辩称并反诉
李健辩称：胡杉与李健签订的协议确实违反了法律相关规定。
李健反诉称：2001年10月28日，李健经人介绍购买胡杉的房屋。胡杉作为房产的所有人、村民委员会并作为房产宅基地的所有权人，共同与李健签署了“房屋买卖契约”。该契约约定:……(2)房宅产权归买方所有;(3)屋内固定设施归买方永久使用，院内厕所、自来水、门牌号归买方所有;(4)转让价格为29000元整;(5)村委会承诺，买方一经使用此房即为本村的名誉村民身份。
三方协议签订后，李健基于对胡杉、以及对村委会作为一个集体经济组织完全的信任，积极履行合同，于当日向胡杉支付购房款29000元。同年，李健入住，经对房屋多处进行修缮后，一直生活至今。该房现为李健及其父母的唯一生活用房。
然而，2012年3月13日，胡杉以“与李健签署的房屋买卖合同无效”并“应腾退”为由，将李健诉至北京市昌平区人民法院。就此，李健认为:胡杉违反诚信的行为，不仅致李健长达11年长期稳定的居住生活被打破，在房屋仅为李健及其父母唯一的生活住房的情况下，其行为更使李健及其父母落得无家可归，对其身心、经济等均将造成无法弥补的损害!由上，李健提出反诉请求：1、请求法院依法判令胡杉返还李健购房款29000元;2、请求法院依法判令胡杉支付李健房屋修缮费用5万元;3、请求法院依法判令胡杉承担缔约过失责任，依照房屋拆迁评估价值的百分之八十为标准，赔偿李健的损失;4、反诉费用由胡杉承担。
二、法院查明
李健非昌平区某村村民。2001年10月28日，胡杉与李健签订《房屋买卖契约》，契约主要约定：胡杉因在本村现有两处住房，愿将多余的一处住房，北房三间，东耳房一间，西房两间及屋内的固定设施一并卖给李健，且房宅产权归买方所有;总面积208平方米，标准面积180平方米，超占28平方米;……。契约还约定了其他条款，该契约上除双方签字外还加盖有村民委员会的公章。契约签订后，李健即支付了房价款，胡杉将房屋交与李健。李健接受房屋后，将北房的房顶更改为彩钢板结构。后胡杉以李健将《昌平县村镇宅基地登记审批表》上的户主擅自变更为李健为由诉至法院，要求确认双方的合同无效。审理过程中，根据李健的申请，法院依法委托评估公司对上述房屋进行了价格鉴定，结论为上述宅院的宅基地区位补偿价为318240元，院内房屋、院落、门楼、鸽子笼、树木的重置成新价为141131元。李健支付了鉴定费。
在庭审中，因胡杉对鉴定结论存在异议，申请鉴定人员到庭接受质询，鉴定人员到庭就胡杉提出的异议进行了答复，为此胡杉支付鉴定人员出庭费用1000元。
在审理过程中，胡杉增加诉讼请求：要求李健按每月900元的标准支付租地费用，自2010年10月28日计算至2013年6月。李健不同意胡杉增加的诉讼请求，提出双方之间不存在租赁关系。胡杉提出李健将其北房的房顶改为彩钢板结构，降低了房屋的价值，要求李健赔偿;李健提出因该房屋房顶漏水，故进行了修缮。胡杉提出李健在官道上建设的门楼、卫生间、储物间不应予以评估，其在诉讼中增建的东耳房、东棚子、灶台及部分地面不应予以评估，北房扩建部分、西房上的鸽子棚属于违章建筑不应予以评估;李健在鉴定过程中承认耳房为2013年所建，储物间、鸽子笼均在2010年建造，于2010年修缮了北房，石棉瓦棚子于2003年内建造，西房为1991年建造，不知道门楼、卫生间、储物间是否建造在宅基地外。
三、法院判决
1、胡杉与李健签订的《房屋买卖契约》无效。
2、胡杉返还李健购房款二万九千元。
3、胡杉给付李健补偿款二十九万九千一百六十七元四角。
4、在胡杉返还李健购房款及给付李健补偿款后三十日内，李健将院落及房屋腾空，返还胡杉。
5、驳回胡杉的其他诉讼请求。
6、驳回李健的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。胡杉与李健就房屋签订的买卖协议书虽系双方真实的意思表示，但违反了国家法律及行政法规的强制性规定，故应属无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还。
李健应将房屋及院落返还胡杉。鉴于李健购买房屋后对房屋进行了扩建及装修，故胡杉除应返还李健购房款外，还应给予李健相应的补偿。李健在明知双方已经就房屋买卖产生纠纷并已诉讼的情况下，仍然对房屋院落进行了相应的建造修缮，其行为已侵害胡杉的合法权益，故对胡杉提出的李健在诉讼期间所建造的房屋等损失不予补偿的意见予以采纳。胡杉所提出的李健违章建造的房屋及建造在宅基地外的建筑不应赔偿的意见，因其未向法院提供相应证据加以证明，故法院对其上述意见不予采信。综上，法院根据本案实际情况参照鉴定结论确定胡杉应补偿给李健的具体数额。
关于胡杉提出的要求李健赔偿北房被改造的损失一节，因其未向法院提供其北房价值减少的相应证据，故法院对其该项主张不予支持。关于胡杉主张的支付占地使用费一节，没有法律依据，法院不予支持。关于胡杉主张鉴定人员的出庭费用由李健负担一节，因该费用是其要求鉴定人员出庭所支付的费用，且鉴定机构的答复与鉴定报告不矛盾，故该费用属于胡杉造成的扩大损失，应由其自行承担。关于李健主张的修缮费用一节，因已在鉴定中予以确定，故其再另行主张权利，没有法律依据，法院不予支持。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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