靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
如何认定房屋买卖合同中同时履行抗辩权？
来源：靳双权律师
发布时间：2017-12-21
浏览量:624
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2016年9月11日，经升泰房地产公司居间介绍，赵波与杨宇其签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称为合同)，约定杨宇其将位于北京市昌平区312号房屋出售给赵波。合同第四条约定了成交价格及付款方式，房屋总价为310万元。买受人在签订合同的同时支付购房定金10万元。房款付款方式为全款支付，付款期限为合同签订当天，支付定金10万元，过户当天结清全部房款，定金分两次付清。合同还约定，买受人交付居间方1万元作为物业保证金，该保证金于买卖双方履行合同第六条房屋交付手续完毕后由居间方转交出卖人，并抵做购房款。后我先后给付杨宇其房屋价款167万，赵波迟迟不过户，其严重违约，故起诉法院请求：1.判令杨宇其继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助赵波办理产权转移登记手续并交付房屋;2.杨宇其向赵波支付违约金30万元;3.本案诉讼费由杨宇其承担。
2、被告辩称并反诉
不同意赵波的诉讼请求，另提出反诉称：1.判令解除《北京市存量房屋买卖合同》;2.判令赵波支付杨宇其违约金286000元;3.本案的诉讼费由赵波承担。
二、法院查明
合同第六条约定了房屋的交付，出卖人应当于过户当天前将该房屋交付给买受人。合同第七条约定了逾期履行的违约责任，其中第(二)项约定了逾期付款的责任：(1)逾期在15日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人承担其应支付房地产经纪机构的全部佣金。合同第十条约定了权属转移登记，自合同签订之日起80个工作日内，双方共同向房屋产权登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
合同签订后，赵波于2016年9月11日通过ATM转账向杨宇其之子杨晓辉支付定金4万元，于2016年9月16日通过ATM转账向杨宇其支付定金5万元，杨宇其出具收条两张，分别写明收到购房定金5万元。2016年11月30日，赵波通过银行转账汇款向杨宇其支付购房款6万元。2016年12月16日，赵波通过银行汇款向杨宇其之子杨晓辉支付房款计151万元。2016年12月16日，杨宇其出具收条“今收到赵波买房前期款￥1570000元”。2017年1月23日，杨宇其向赵波发短信，表示买房合同已到期，询问什么时候过户。赵波未予回复。2017年1月24日，杨宇其再次向赵波发送短信，表明合同已过期17日，已超出理解范围，以后一切按合同执行。2017年1月25日，赵波回复称“好吧，过期您应该了解不是我能掌控，是银行突然不放款所致，认同您所说极是。节后我们中介再谈。”。之后，杨宇其未再回复。
2017年2月3日，经升泰房地产公司工作人员李某联系杨宇其商议过户交税等事宜，杨宇其于2017年2月3日19时52分回复称其未在北京，明日回北京面谈。2017年2月4日，杨宇其短信联系李某及赵波，约定2017年2月5日10时面谈。2017年2月5日上午，在升泰房地产公司的主持下，赵波及其女张黎莉，杨宇其及其子杨晓辉到场参与会谈。杨宇其提出赵波需支付违约金28.8万元，合同才能继续履行，否则要求解除合同。赵波不同意。最终双方未能达成一致意见。对于以上事实及短信沟通内容的真实性，各方当事人均无异议，法院予以确认。
对于已支付房款数额，赵波与杨宇其之间存在争议，赵波主张已支付167万元，并有杨宇其出具的收条及转账记录作证。杨宇其不予认可，坚持其仅收到166万元，并提供其与其子的借记卡账户历史明细清单为证。另外1万元由赵波交付居间人，作为物业保证金，其本人并未实际收到。关于赵波已支付房款的数额，法院根据赵波提供的借记卡历史明细清单，以及杨晓辉账号汇总信息清单、杨宇其卡号为×××的借记卡历史明细清单，认定自2016年9月11日至2016年12月16日，赵波向杨晓辉转账1550000元，向杨宇其转账110000元，共计支付166万元。
对合同约定的过户截止日期当事人存在争议，赵波、升泰房地产公司认为过户截止日期为2017年1月9日，杨宇其认为应该是2017年1月6日。赵波主张其于2017年1月23日之前即2016年11月24日、12月7日及2017年1月11日电话联系过杨宇其要求办理过户，并且提供赵波通话记录清单作为证据。对此，杨宇其不予认可。关于合同约定的“过户当天结清全部房款”，赵波认为有先后顺序，应当先过户后付清尾款，杨宇其认为应该是同时履行。
另查，房屋钥匙已于2016年年底交付赵波。
三、法院判决
1、驳回赵波的全部诉讼请求。
2、解除杨宇其与赵波签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
3、赵波支付杨宇其违约金十万元。
4、驳回杨宇其的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
赵波、杨宇其签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的焦点一在于赵波、杨宇其是否具备并行使同时履行抗辩权;焦点二，赵波的行为是否构成违约;焦点三，杨宇其是否享有解除权。
关于焦点一，同时履行抗辩权的构成要件之一须双方互负的债务均己届清偿期。同时履行抗辩权的适用，是双方对待给付的交换关系的反映，并旨在使双方所负的债务同时履行，双方享有的债权同时实现，所以，只有在双方的债务同时到期时，才能行使同时履行抗辩权。房屋买卖合同的对待给付义务系卖方的过户义务和买方的付款义务，因此合同约定的过户日期届满，双方具备同时履行抗辩权。双方在2017年1月6日后，具备同时履行抗辩权。
焦点二，赵波的行为是否构成违约。2017年1月23日，杨宇其发送短信通知赵波及第三人，表明买房合同已到期，并询问过户事宜。赵波本人未积极地回应，并确定具体过户日期。2017年1月24日，杨宇其再次向赵波发短信，表明合同已过期17天，以后一切按合同执行。赵波回复称，合同过期是银行突然不放款所致，认同杨宇其所述，并称春节后中介再谈。该短信内容充分证明杨宇其提起过户事宜，因赵波房款未到位，以致拖延未能办理。因此2017年1月23日、1月24日赵波未主张同时履行抗辩权，其以欠款未到位为由拒绝履行的行为构成违约。
焦点三，杨宇其是否享有解除权。根据合同第七条第(二)项之约定，赵波逾期支付房款已超过15日，杨宇其有权解除合同，并有权主张应付款20%的违约金，故对其解除合同的诉求，法院判决予以支持。
以上内容由靳双权律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电靳双权律师咨询。
LAWYER INFORMATION
律师信息
-
律师姓名：靳双权
-
执业律所：北京市东卫律师事务所
-
职 务：主办律师
-
执业证号：11101*********920
CONTACT ME
联系本人
-
服务地区：全国
-
咨询电话：134-2603-7149
-
地 址：