靳双权
服务地区：全国
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靳双权律师亲办案例
双方违约与同时履行抗辩权的确定标准是什么？
来源：靳双权律师
发布时间：2017-12-21
浏览量:153
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨迪诉称：2013年4月12日，经鑫尊地产提供居间服务，我与戚薇签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称：购房合同)，购买戚薇101号房产，购房合同约定房屋总价款303万元。我依约向戚薇交付了合同定金5000元，戚薇收到购房合同定金后，出具了《业主收定金证明》。在2013年4月21日，我再次支付购房合同定金15000万元，合计付定金20000元，戚薇出具收到合同定金20000元的付款证明。
根据《购房合同》第三条第二款第一项的约定，除购房合同定金外剩余房款于过户时支付，已付的定金届时冲抵房屋价款;购房合同第七条第一款约定，双方同意自本合同签订之日起至2013年8月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。在购房合同履行期间戚薇多次通知居间方鑫尊地产公司，明确表示不履行交付房屋的义务，直至购房合同约定的最后履行期限届满时，戚薇也未按所签合同约定期限履行办理房屋过户登记的相关义务。
根据双方签订的《购房合同》第九条第二款约定，买卖双方任何一方有下列行为之一的：1、不按约定期限履行合同，逾期超过十日的;2、或在履行期限届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的，合同的另一方有权解除购房合同，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照房屋总价款的百分之二十，向合同的另一方支付违约金。
在购房合同履行期限届满之前，我向戚薇发出通知函，告知其在2013年9月10日前，共同到房屋登记管理部门办理所购房屋的过户登记手续，而戚薇在指定期限未配合我方办理相关购房登记过户手续。根据《购房合同》约定，戚薇的行为已构成实际违约。并由于房价的上涨等因素，已给我造成了购房的实际损失。为维护我的合同权益，故诉至法院请求：1、解除双方于2013年4月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;2、依法判令戚薇向我方支付违约金693300元;3、判令戚薇赔付我已付居间人的中介费56810元;4、判令戚薇返还已交合同定金20000元;5、判令戚薇赔付我本案律师代理费50000元;6、判令戚薇担负我已交付的案件的保全费、公证费;7、诉讼费由戚薇负担。
2、被告辩称
戚薇辩称：我同意杨迪提出的解除房屋买卖合同及补充协议诉求，对双方签订的购房合同未能及时履行，责任并不在我，是杨迪未按合同约定期限给付购房款，其行为构成根本违约。依据所签订的购房合同第七款约定，“双方应在2013年8月31日前，共同向房管部门申请产权转移登记手续”。而事实上杨迪与我签订合同后，并未依据合同约定向我提出办理房屋过户和给付购房款的要求，在此期间我一直与中介人或杨迪联系，内容是让杨迪按合同约定给付购房款并办理房屋过户，但是截止合同付款期限届满(即2013年8月31日)，杨迪既不付款，也未与我沟通协商。
依所签购房合同约定的2013年9月10日前，未履行合同，可以解除双方签订的购房合同。2013年9月11日，我委托律师向杨迪发函要求解除合同。内容是合同约定应在2013年8月31日之前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并在过户时支付除定金外的剩余房款。我认为双方签订的购房合同没有约定办理房屋登记过户与付清房款的先后顺序，只要杨迪不向我或中介人支付全部房屋款，我就有权不配合办理房屋登记过户相关手续，我享有同时履行抗辩权。
根据杨迪提供的证据，证明在2013年8月31日前，杨迪根本无能力给付全部购房款，因此杨迪已违反合同的付款期限，对此应当承担合同违约责任的后果。而杨迪提交的证据银行存款凭证(复印件)，证明在2013年9月6日，显示杨迪银行账户有存款100万余元，同时也证明杨迪不具给付购房全款303万元的能力，关于杨迪提供另一份银行存款凭证(复印件)，显示存款人为王琪在银行账户有存款200余万元，但并不能证明此款为杨迪所支配，或其具备给付购房款的能力。
另外对于杨迪称于2013年9月6日发出《通知函》，要求2013年9月10日前配合其办理所购房屋过户一事，不予认可。
关于杨迪主张我在签订合同后要求提高合同房屋价格50万元，对此不予认可，杨迪的该项主张无事实依据。我一直本着信守合同的原则，等待杨迪给付房款，交付房屋。2013年9月10日是本合同约定解除的届期，未收到杨迪的购房款及中介相关通知。因此我方不存在违约行为，也不应承担违约责任及相关的合同损失，所收定金不退。关于居间服务费，因杨迪、戚薇双方合同未履行，依据居间合同扣除中介基本费用外，中介方应退还杨迪已付的中介费。关于杨迪提出购房损失，未提供购房事实的证据。请求法院判决驳回杨迪的其他诉讼请求。
二、法院查明
2013年4月12日，鑫尊房地产公司作为居间人，杨迪(购买方)与戚薇(出卖方)签订《北京市存量房屋买卖合同》。在购房合同签订后，双方均未按购房合同所规定的条款于2013年8月31日前办理房屋登记过户和给付房款。对合同约定的期限内未履行的原因，双方各持不同意见，杨迪认为是戚薇提出购房款上涨50万元，而戚薇对此事不予认可;戚薇主张是因为杨迪资金未到位，所以未能履行。对于双方未在合同约定期限内办理过户和付款的原因或责任，双方均不能举证证明。
2013年9月9日，中介鑫尊房地产公司向戚薇邮寄《办理通知书》，内容为请戚薇于2013年9月10日上午10时到昌平建委办理房屋产权过户手续。但戚薇否认收到此通知书。戚薇在庭审中出示《律师函》一份，该《律师函》所记载的时间为2013年9月11日，内容为杨迪在2013年9月11日前未拿着房款要求戚薇办理过户，根据合同约定杨迪已构成违约，通知杨迪解除合同。杨迪不承认收到此《律师函》。
又查，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，由鑫尊房地产公司根据双方签订的购房合同和相关要求，办理了本案房屋买卖合同的网签。2013年9月初，戚薇及其子去过北京市昌平区住房和城乡建设委员会，提出撤销与杨迪签订的房屋买卖合同的网签合同。2013年9月7日，杨迪及其父母与戚薇之子在鑫尊房地产公司就购房合同的履行事宜进行了协商，但双方未能形成共识，截止2013年9月10日，双方所签订的购房合同未能履行。为此，杨迪诉至法院，要求解除购房合同，戚薇支付购房合同违约金，并赔偿购房合同相关损失。在案件审理中，戚薇表示愿意继续履行所签的购房合同，而杨迪不接受继续履行购房合同的意见。
三、法院判决
1、解除杨迪与戚薇所签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2、戚薇赔偿原告杨迪违约金十五万元;
3、戚薇退还杨迪定金二万元;
4、驳回原告杨迪的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
杨迪、戚薇经鑫尊房地产公司居间签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方均应严格按合同约定全面履行合同义务。合同明确约定了2013年8月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续同时买受人支付除定金外的剩余房款，但双方在2013年8月31日前未到房屋权属登记部门申请办理房屋过户手续和给付房款。
诉讼中，杨迪主张是因为戚薇提出房屋涨价一事，及合同履行期限届满时联系不到戚薇，所以才未履行合同，而戚薇主张在2013年8月31日前，杨迪无购房资金，导致合同不能履行，责任在杨迪。但杨迪、戚薇的上述主张缺乏合法有效证据证明，均不予采信。
2013年9月10日，是双方约定的合同解除期限，逾期未履行合同，守约方有权解除合同。2013年9月6日，杨迪向戚薇邮寄《通知函》及银行存款明细查询单，并对邮寄送达的运单查询网页进行了公证，在2014年9月7日的录音中戚薇之子唐明也提及收到了快递的通知及存款证明，公证书及录音材料相互印证，形成证据链，故对于杨迪向戚薇邮寄《通知函》及银行存款明细查询单的事实予以认定。戚薇收到《通知函》后，应当按照《通知函》指定的时间，与杨迪共同办理房屋登记过户手续，如戚薇对杨迪的资金情况有所异议，本应予以查验，而不应仅凭主观臆断即认定杨迪无能力支付购房款。因此，戚薇不具备行使同时履行抗辩权的条件，其消极履行合同的行为构成违约，故杨迪要求解除合同并要求戚薇返还定金2万元及支付违约金，具有法律及事实依据，应予支持。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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