靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
房屋买卖合同中同时履行抗辩权案例
来源：靳双权律师
发布时间：2017-12-21
浏览量:441
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张磊起诉称：2012年4月7日，我与王宏经房地产公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王宏将北京市东城区(原崇文区)302号房屋出售给我，房价款为1800000元;王宏应于2012年4月30日前办理房屋抵押注销手续，并在房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地户籍管理机关办理户口迁出手续，否则支付5000元违约金，逾期超过15天的，由王宏按日按全部已付款的万分之五支付违约金。
该合同附件八约定，我于2012年4月7日支付定金30000元;于2012年4月30日前支付首付款830000元;于2012年5月15日面签当日支付440000元;尾款500000元由我以办理公积金贷款的形式支付给王宏;王宏收齐全部房款当日腾房并保证此房租户已搬走，由此房租户产生的后续纠纷由王宏承担。该合同签订后，我给付王宏定金30000元。此后，王宏一直消极履行合同，至今不履行合同义务。故我起诉要求法院判令王宏继续履行合同，协助我办理上述房屋买卖过户手续。
二、被告辩称并反诉
王宏答辩并反诉称：双方签订房屋买卖合同的情况属实。但张磊从未告知我已将购房款准备好。按合同约定，张磊应向我支付83万元首付款，之后由我办理解除抵押手续，但至今张磊都没有与我联系过。现我不同意张磊的诉讼请求。该合同第七条约定，张磊逾期超过15日付款，我有权解除合同，我解除合同的，张磊应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向我支付违约金。张磊支付我定金3万元后，一直未按照合同约定履行义务。因张磊未按合同约定在2012年4月30日前支付首付款83万元，导致我无法在约定的2012年4月30日前办理房屋抵押注销手续。张磊的行为已构成合同违约，我已向张磊发出解除合同通知，现我反诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》。
二、法院查明
王宏与杨安琪系夫妻。北京市东城区302号房屋系王宏所有。王宏将该房屋出租给他人使用。该房屋设定有抵押，抵押权人为招商银行北京分行。
2012年4月7日，张磊、王宏经案外人房地产公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》。在上述合同签订后，张磊、王宏及案外人担保公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定张磊、王宏就已签订的《北京市存量房屋买卖合同》委托担保公司办理后续交易事宜。
该合同签订后，张磊支付给王宏定金30000元。截止至2012年4月30日，王宏未向银行办理房屋抵押注销手续，张磊未向王宏支付首付款830000元。
此后，张磊亦未向王宏支付上述款项830000元。
另查，2010年11月2日，王宏及杨安琪与招商银行北京分行签订《个人授信及担保协议》，用房屋作为抵押，申请授信额度920000元，授信期限为276个月，自2010年11月2日至2033年11月2日。截止至2013年11月25日，尚欠贷款本息共计728849.78元。
再查，2013年9月24日，王宏向张磊寄送了《解除合同的通知》，主张因张磊未按时支付购房款，故王宏通知张磊解除买卖合同。
庭审中，王宏称其未办理抵押注销手续是因为张磊未向其支付830000元以便偿还贷款。张磊称因双方在《存量房交易结算资金自行划转声明》中没有约定王宏的银行付款账号，且张磊一直无法与王宏取得联系，故导致张磊最终无法付款。就此主张，张磊提供了张磊之妻在招商银行股份有限公司北京大望路支行的账号情况，证明张磊已做好支付购房款的准备。该账号在2012年4月26日，购买了一种周一至周五(非工作日除外)9时至15时30分开放赎回，且即时到账的理财产品，申购金额为840000元。
同时，张磊还提供了与王宏之间的短信往来记录。张磊还提供证人的书面证人证言，证人表明2012年4月17日，张磊跟他说钱准备好了，杨安琪说在外地洽谈一个项目，回不来，并且把王宏的电话给他。接通王宏的电话后，王宏说他不知道解抵押的事情如何办理，况且钱的事情由杨安琪办理，贷款的手续也是她办的，资料不知道在哪儿，办理不了，还是等她回来再说。让他联系杨安琪，证人随把王宏的电话给了张磊。…等杨安琪回京后，已经错过了首付款交付及办理解押的时间4月30日，三方约定见面协商后续手续办理的事情，打算重新约定付款时间及办理解押手续及买方贷款手续等。王宏对上述证人证言真实性不予认可。张磊还提供2012年6月3日及2013年1月2日的电话录音，王宏对此证据亦不予认可。
三、法院判决
1、张磊代王宏、杨安琪向招商银行股份有限公司北京分行偿还全部的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息等;
2、王宏、杨安琪及招商银行股份有限公司北京分行于张磊代王宏、杨安琪偿还全部剩余贷款本金及利息等后十日内，协助张磊办理注销302号房屋的抵押登记的相关手续;
3、王宏、杨安琪于注销抵押登记后十日内将302号房屋过户至张磊名下。过户同时，张磊一次性向王宏支付全部剩余购房款(剩余购房款金额为一百七十七万元扣除张磊代王宏、杨安琪偿还贷款本息金额后的金额);
4、驳回王宏的全部反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。具体到本案，张磊与王宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，王宏应于2012年4月30日前办理抵押注销手续，张磊应于2012年4月30日前向王宏支付购房款83万元，现张磊、王宏均未按照约定履行各自义务。王宏称未办理抵押注销手续系因张磊未支付购房款83万元，张磊称未支付购房款系因双方约定收款账号、联系不到王宏一方，且王宏未办理抵押注销手续。
律师认为，根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，张磊、王宏互负债务，且没有证据表明义务履行有先后顺序，所以张磊、王宏理应同时履行各自义务，现双方均因对方没有履行义务而作为己方不履行义务的抗辩理由，符合同时履行抗辩权的法律规定。据此，合同未能继续履行，不能归结于双方当事人的违约行为导致，任何一方当事人也无法因此享有合同解除权。2012年4月30日之后，双方未就合同如何继续履行达成一致意见，故2013年5月，张磊起诉要求继续履行合同、王宏协助办理过户义务，且合同继续履行不存在障碍，该项诉讼请求理应予以支持。
王宏反诉要求解除合同，没有法律依据，理应不予支持。同时王宏的反诉请求中还有“要求张磊配合王宏去解除房屋网签”，在解除合同的反诉请求没有得到支持的情况下，解除网签请求亦难以得到支持。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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