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律师信息
  • 姓名 : 陈为民
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 130-1733-2710
  • 证号 : 14302*********142
  • 机构 : 湖南中航律师事务所
  • 地址 : 株洲市天元区金石路联谊新村8栋903号
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某某实业有限公司诉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

作者:陈为民来源:找法网更新日期:2017-11-24浏览量:1084

湖南省株洲市中级人民法院

事 判 决 书

上诉人(原审原告、反诉被告)某某有限公司

法定代表人周某某,系公司执行董事。

委托代理人赵星,湖南御辩律师事务所律师。代理权限为特别授权,即代为承认、放弃、变更诉讼请求,进行和解,提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。

委托代理人杨娜,湖南御辩律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。

上诉人(原审被告、反诉原告)某某服务中心

法定代表人郝某某,系某某服务中心主任。

委托代理人胡某某,男,汉族,系某某服务中心工作人员,代理权限为特别授权,即代为承认、放弃、变更诉讼请求,参与法庭调解,提出反诉。

委托代理人陈为民,湖南中航律师事务所律师。代理权限为一般代理。

上诉人某某有限公司(以下简称XX公司)因与上诉人某某服务中心(以下简称XX中心)房屋租赁合同纠纷一案,双方均不服株洲市判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,上诉人XX公司委托代理人赵星、杨娜,上诉人政务中心委托代理人胡某某、陈为民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人XX公司上诉请求:1、请求撤销一审判决;2、请求支持上诉人全部诉讼请求;3、请求依法驳回被上诉人政务中心的全部诉讼请求;4、请求判令一、二审的诉讼费用由被上诉人政务中心承担。事实理由:原审法院驳回上诉人要求被上诉人赔偿装饰装修损失、该扩建损失及室内物品损失合计1912898元诉讼请求、仅支持上诉人主张的854000元预期经营利润损失中187500元诉讼请求,属于认定事实不清、适用法律错误,原审法院支持被上诉人主张的房屋占有使用费121000元属于认定事实不清。

XX中心答辩称:XX公司上诉请求没有事实和法律依据,请求驳回上诉请求。

上诉人XX中心上诉请求:1、请求撤销一审判决第一、二项;2、改判驳回XX公司全部诉讼请求,判决XX公司赔偿上诉人房屋占有使用费244777.94元。其理由是:1、原审判决认定事实有错误;2、原审判决分析逻辑有几处事实错误;3、被上诉人的诉请已过诉讼时效。

XX公司答辩称:原审判决对答辩人与张某某存在承包关系,答辩人与张某某之间的协议真实、合有效的事实认定,系正确的;2、原审判决认定答辩人需向政务中心赔偿占用房屋和租金损失系认定事实不清,XX中心主张依据评估报告计算租金损失更无事实及法律依据;3、原审判决认定答辩人的诉讼请求未过诉讼时效,属于认定事实清楚,适用法律正确。

XX公司一审诉请:1.被告赔偿原告因违约造成的二、三楼装饰装修损失688218元,改扩建部分损失657309元,室内物品损失567371元,合计1912898元;2.被告承担原告向第三人已实际支付的违约损失250000元;3.被告赔偿原告预期经营利润损失854000元;4.被告退还原告押金20000元(本案审理过程中华运公司自愿放弃该项诉求);5.被告承担本案诉讼费用。

XX中心一审反诉请求:1、反诉被告从政务中心附楼搬离,将XX中心附楼返还反诉原告(本案审理过程中XX中心自愿放弃该项诉求);2、反诉被告XX公司赔偿反诉原告因占用房屋所造成的损失607500元(暂计算至2015年10月底止,最终损失应一直计算到反诉被告实际搬出为止)。

一审法院经审理查明:原告XX公司与被告政务中心于2007年1月25日签订一份《租赁合同》,约定XX公司承租株洲XX集团有限公司所有授权XX中心使用管理的XX服务中心附楼(共三层,以下称租赁物);租赁期限为六年,自2007年2月1日起至2013年1月31日止;租赁费用为租金每月2500元、物业管理费每月5500元,合计每月8000元;租赁费用采取月度交纳方式,XX公司于次月15日前向政务中心一次性支付上月租赁费用。原告承租后进行装修并购置了相关物品,以XX会所名义经营茶餐厅、台球,并对租赁物进行了部分改扩建,但改扩建部分未取得产权。

在合同履行过程,被告于2009年7月27日根据市政府“数字株洲”建设方案要求,向原告出具了一份《某某服务中心关于华运会所搬迁时限的通知》,告知需征用租赁物,且要求原告于2009年8月31日前完成搬迁工作,以便“数字株洲”项目建设进场开工。2009年5月,XX中心及XX公司法定代表人周某某共同委托湖南XX房地产评估经纪有限责任公司对租赁物的装饰装修、改扩建部分及室内物品在2009年5月20日时的市场价值进行了评估,评估意见为:租赁物装饰装修损失评估现值688218元(其中改扩建部分装修261523元),改扩建部分现值657309元,室内物品现值567371元,合计1912898元。

此前,XX公司法定代表人周某某未经XX中心同意于2008年3月28日将租赁物二楼“华运球苑”承包给张某某经营球类体育项目。双方签订了承包协议,协议约定承包期限为2008年4月1日至2013年5月31日,年承包租金为250000元。后双方因XX中心要求收回租赁物就承包协议终止履行的赔偿问题进行了协商,后达成协议由周某某退还张某某2009年9月1日至2010年6月1日期间的承包金187500元,并另补偿合同终止后经营损失250000元给张某某张某某收到周某某上述款项后,停止了在XX球苑的经营活动。

2009年7月17日,XX中心出具了收回租赁物初步赔偿方案,即:(1)改扩建部分及装修,因未办任何证件,不予赔偿;(2)装修部分(除改扩建部分)按现值全额赔偿;(3)室内物品按现值三分之一赔偿,物品由对方处理,收益归对方。但XX公司未同意以上赔偿方案。后由于情况发生变化,“数字株洲”项目搁置,政务中心放弃收回租赁物,因此XX公司一直继续使用租赁物,且按照2007年1月25日签订的《租赁合同》支付租金。2012年3月27日,株洲市XX资产经营有限责任公司与XX公司、XX中心签订一份《资产租赁合同》,约定XX公司承租租赁物,租用时间从2012年1月1日起至2013年1月31日止,月租金8000元,按月交纳租金,租金由XX中心代收后交至资产公司指定账户。2013年1月7日,XX公司向XX中心交纳了押金20000元,XX中心出具了收条。2013年8月8日,XX中心与XX公司又签订一份《租赁合同》,双方约定XX公司承租租赁物,租赁期限自2013年2月1日起至2015年1月31日止,租赁费用每月11000元,租赁费用按月交纳。XX公司后按照上述合同约定交纳租赁费用。2015年1月31日合同到期后,XX公司继续占有使用租赁物,并将租金交至2015年3月31日,XX中心对此并未提出异议并向XX公司出具了相应收款收据。2015年3月31日后,原告XX公司继续占有使用租赁物,未再交纳租赁费用。2015年7月20日,XX中心向XX公司发出一份通知,要求XX公司在2015年7月26日前将租赁物内属于XX公司所有的物品搬离,在搬离后下一个工作日与XX中心完成水电费用清算及押金退还工作。租赁期间其他遗留问题,搬迁完毕后双方另行友好协商。因对于其他遗留问题双方未达成一致意见,XX公司收到通知后未将租赁物内物品全部搬离,也未将租赁物返还政务中心。2016年3月3日,双方办理了租赁物移交,并签订了移交书,确认XX公司需交纳2015年5月、6月、7月电费13600.29元,2015年6月、7月水费2527.68元,2015年6月、7月垃圾转运费700元,共计16827.97元。XX公司预交的20000元押金抵扣上述费用后,由政务中心退还3172.03元给XX公司。在本案审理过程中,XX中心于2015年12月26日向本院提交申请,申请租赁物自2015年3月1日至2015年12月31日期间的市场租金进行评估,以确定XX中心的房屋租金损失。本院依法委托湖南XXXX资产评估有限公司进行评估。湖南XXXX资产评估有限公司出具的资产评估报告书,结论为委托评估对象的评估价值为222525.4元,月租金22252.54元。

一审法院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。本案审查的重点为本诉原告及反诉原告的诉讼请求有无事实与法律依据。根据合同法规定,依法成立的合同,受法律保护。本案中,原告与被告于2007年1月25日签订了《租赁合同》,租赁期限为六年,合同对双方的权利义务进行了明确,双方由此成立房屋租赁合同关系,均应当按照合同约定行使权利履行义务。在合同履行过程中,因株洲市政府“数字株洲”建设需要,XX中心于2009年7月27日书面致函XX公司要求解除合同并收回租赁物,并指令原告限期完成搬迁。原告给予了积极配合,并要求与原告法定代表人周某某签订《承包协议》经营租赁物二楼华运球苑的张某某停止经营,且周斗斗与张某某达成协议由周某某全额退还张某某2009年9月1日至2010年6月1日期间的承包金187500元,并另补偿经营损失250000元给张某某。由此可知,因XX中心不按照《租赁合同》履行义务,限期原告搬离,导致XX公司的日常经营活动受到影响,并遭受了一定经济损失,依法应当由政务中心承担赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此,一审法院对XX中心的诉讼请求分别分析如下:

一、关于装修损失、改扩建损失及室内物品损失。虽然政务中心于2009年7月27日书面致函XX公司要求解除合同并收回租赁物,并限期完成搬迁,但最终因为“数字株洲”项目搁置,XX公司一直在继续使用租赁物,并未搬离,直至双方于2007年1月25日签订的《租赁合同》期限届满。首先公XX司主张的是二、三楼装饰装修损失、改扩建损失、室内物品损失,而湖南XX房地产评估经纪有限责任公司出具的咨询结果报告中的估价对象为一楼茶餐厅、二楼台球室、三楼包厢、办公室、住房的装修损失,一二楼大厅、三楼住房和两间包厢的改扩建损失及一、二、三楼的所有室内物品损失,并未对二楼和三楼的装饰装修损失、改扩建损失、室内物品损失单独列明。故其主张的损失数额无法进行具体认定。此外,XX公司在XX中心放弃收回租赁物后仍可对二、三楼的装饰装修物、改扩建部分、室内物品继续加以利用,事实上XX公司也使用二、三楼长达八年并正常向政务中心支付了包括二、三楼部分在内的相应租金,充分享受了装饰装修、改扩建部分及室内物品带来的利益。故一审法院对XX公司要求XX中心赔偿装修损失、改扩建损失及室内物品损失合计1912898元的请求不予支持。

二、关于XX公司向第三人已实际支付的违约损失250000元。XX公司提交了周某某张某某支付补偿款250000元的书面凭证,且张某某出庭进行佐证,足以证明周某某向其支付了250000元违约补偿款,故一审法院对XX公司要求政务中心承担法定代表人周某某向第三人张某某已实际支付的250000元的请求予以支持。

三、关于XX公司预期经营利润损失。XX公司主张其租赁期间的预期经营利润损失为854000元,其陈述该854000元的计算依据为按照每年250000元的承包经营利润从2009年8月31日计算至2013年1月31日,提交的证据仅能证明其向张某某支付了2009年9月1日至2010年6月1日期间的承包金187500元,该187500元应当认定为合同履行后可获得的利益应由违约方XX中心赔偿。至于2010年6月1日之后的承包金,应当认定为XX中心在订立合同时难以预见的因违反合同可能造成的损失。且XX公司将租赁物二楼承包给张某某经营未经过政务中心同意,按照权利义务对等的法律原则,其将来可能从第三人处获取的不确定性利益不应由并不知情、每月仅收取租金8000元的出租人负责赔偿。故一审法院仅支持由政务中心赔偿XX公司预期经营利润损失187500元。

对于XX中心反诉要求XX公司赔偿因占用房屋所造成的损失问题。XX中心要求按照湖南XXXX资产评估有限公司的评估结论计算租金损失,而XX公司认为评估结论中的租金偏高,只能按照最后一份合同约定的租金标准计算租金。本院认为,双方于2013年8月8日签订的《租赁合同》在2015年1月31日到期后,XX公司继续使用承租的房屋,XX中心对此并未提出异议,且按照2013年8月8日签订的《租赁合同》中约定的租金标准收取了华运公司2015年2月、3月的房屋租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百六十三条的规定,应当认定双方2013年8月8日签订的《租赁合同》继续有效,因此本案宜按照该合同中约定的租金标准计算政务中心的租金损失。对于租金损失的计算时间,应当从2015年4月算至XX公司2016年3月将租赁物移交给政务中心为止,即11个月。双方在2013年8月8日的《租赁合同》中约定月租金为11000元,故本院认定XX中心因XX公司占有使用房屋所致损失为121000元。

关于诉讼时效问题。XX中心认为在2009年其要求XX公司搬离时XX公司即知道自己权利受到侵害,但XX公司未在法律规定的两年时效内主张权利,并且在此后重新签订房租租赁合同时也未提及赔偿损失问题,故认为XX公司的诉请已经超过了诉讼时效。本院认为,XX中心在2009年已出具初步赔偿方案,且在2015年7月20日向华运公司出具的通知中也提及租赁期间其他遗留问题在搬迁完毕后双方另行友好协商,可以证明XX公司并未怠于行使权利,而XX中心也同意履行,另结合双方的通话内容来看,故XX公司主张本案权利并未超过诉讼时效期间。

综上,本案经调解未果,依照《中华人民共和国民法通则》

第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、本诉被告某某服务中心于本判决生效之日起十日内向本诉原告某某有限公司赔偿损失437500元;二、反诉被告某某有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告某某服务中心支付2015年4月至2016年2月期间房屋占有使用费121000元;三、驳回本诉原告某某有限公司及反诉原告某某服务中心其他诉讼请求。以上一、二项相抵后,某某服务中心还应向某某有限公司支付316500元,限本判决生效之日起十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31095元,由本诉原告某某有限公司负担26615元,本诉被告某某服务中心负担4480元;反诉案件受理费4938元,由反诉原告某某服务中心负担3954元,反诉被告某某有限公司负担984元。

二审中,双方均未提交新证据,本院经审理查明的案件事实与一审一致无异。

本院认为:本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审双方争议的焦点是:1、上诉人XX公司一审诉讼请求能否全部得到支持?2、上诉人XX中心一审的反诉请求能否得到支持?本院分析如下:一、关于XX公司一审诉请能否全部得到支持的问题,一审中,1、上诉人XX公司提出要求XX中心赔偿装修损失、改扩建损失及室内物品损失,对该部分请求,一审法院没有支持,本院认为虽然XX中心于2009年7月27日书面致函华运公司要求解除合同并收回租赁物,并限期完成搬迁,但最终因为“数字株洲”项目搁置,XX公司一直在继续使用租赁物,并未搬离,且XX公司一直按合同约定交纳租金,直至双方于2007年1月25日签订的《租赁合同》期限届满。之后,2012年3月27日,株洲市XX资产经营有限责任公司与XX公司、XX中心签订一份《资产租赁合同》,约定华运公司承租租赁物,租用时间从2012年1月1日起至2013年1月31日止,月租金8000元,按月交纳租金,租金由XX中心代收后交至资产公司指定账户。2013年1月7日,XX公司向XX中心交纳了押金20000元,XX中心出具了收条。2013年8月8日,XX中心与XX公司又签订一份《租赁合同》,双方约定华运公司承租租赁物,租赁期限自2013年2月1日起至2015年1月31日止,租赁费用每月11000元,租赁费用按月交纳。XX公司后按照上述合同约定交纳租赁费用。该上述两份合同约定的租赁标的与2007年1月25日签订的《租赁合同》的标的物一致,说明上诉人XX公司一直使用租赁物,直至合同到期,故上诉人XX公司要求政务中心赔偿装修损失、改扩建损失及室内物品损失1912898元的请求没有事实和法律依据,本院不予支持。2、上诉人华运公司一审又提出要求XX中心赔偿预期经营利润损失854000元,对该部分损失,一审法院支持了其向张某某支付了2009年9月1日至2010年6月1日期间的承包金187500元,本院认为合理。对其余部分的损失,因上诉人XX公司继续使用租赁物,且该部分损失不具有确定性,故本院亦不能予以支持。3、上诉人XX公司还提出要求XX中心赔偿向第三人已实际支付的违约损失250000元的诉请,对该部分损失,一审法院予以支持,本院认为从XX公司提交的证据,可以认定其实际损失,且该损失系因XX中心原因造成,故XX中心应当赔偿,一审法院对XX公司此项诉请予以支持正确。二、关于上诉人XX中心一审的反诉请求能否得到支持的问题,一审中,XX中心提出反诉要求XX公司赔偿因占用房屋所造成的损失,XX中心要求按照湖南XXXX资产评估有限公司的评估结论计算租金损失,因双方在双方签订的最后一份租赁合同到期后,继续按原合同履行,政务中心并未提出异议,故后续的XX公司占用该租赁物的占用费也应按最后一份合同约定的租金标准计算,故一审法院判决XX公司支付占用费121000元正确,本院予以支持。

XX中心提出XX公司的诉请已经超过了诉讼时效。本院认为,XX中心在2009年对XX公司的损失赔偿已出具初步赔偿方案,且在2015年7月20日向华运公司出具的通知中也提及租赁期间其他遗留问题在搬迁完毕后双方另行友好协商,可以证明XX公司并未怠于行使权利,而XX中心也同意履行,故XX公司主张本案权利并未超过诉讼时效期间。

综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理适当。双方的各项上诉理由均不成立,本院均不予采纳,对双方的各项上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费40508元,由上诉人某某有限公司承担31095元,由上诉人某某服务中心承担9413元。

本判决为终审判决。

审 判 长  肖 晶

审 判 员  李少华

代理审判员  李 黎


二〇一七年三月十日

书 记 员  王 琳





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