靳双权
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靳双权律师亲办案例
房屋出卖人违反合同在先义务的买受人能否要求其承担合同在后义务的违约金？
来源：靳双权律师
发布时间：2017-09-18
浏览量:229
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告姜文诉称，被告将其所有的位于xx区332号房屋出售给原告，双方于2016年7月12日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定房屋价款为163万元，在签订合同后原告支付房屋定金3万元，以自行付款方式支付80万元，以银行贷款方式支付80万元。后被告未能按照约定的时间办理网签手续，并以各种理由推脱履行义务，直至同年10月15日被告才同意办理网签。办理网签手续后，在原告表示向被告支付房屋首付款时，被告表示不再出卖房屋。原告曾多次要求被告履行合同，但其表示不再履行。现诉至法院请求：1、判令被告继续履行合同，原告支付剩余房款，被告协助原告办理xx区332号房屋的转移登记手续，将该房过户至原告名下;2、判令被告腾空物品向原告交付房屋，并向原告支付违约金90000元;3、判令被告将全部户口从房屋中迁出，并向原告支付逾期迁出户口的违约金160000元;4、本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告张安华经合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。
三、第三个叙述
第三人房地产中介公司述称：同意原告的请求。
四、审理查明
审理查明，合同约定，应在合同签订后90日内双方共同申请办理房屋所有权转移变更登记手续，需要延长期限的由双方另行签订书面的补充协议，因出卖人原因在合同签订后120日内未能将房屋过户至买受人名下的，买受人可以解除合同。买受人可以要求出卖人继续履行合同义务，但出卖人应按照合同约定的履行期限届满日起至实际办理过户登记手续之日止按日计算向买受人支付已付房款万分之五的违约金。出卖人应在房屋所有权转移之日起10日内将房屋内所有的户籍全部迁出，逾期未迁出的应向买受人支付房屋总价款10%的违约金。在双方的电话录音中，被告表示不再履行合同义务。原告在2016年10月28日办理了该房屋的贷款审批手续，被告未按约履行合同给原告造成了经济损失，但原告未提交相关证据。原告表示愿意一次性支付剩余房屋价款，继续履行合同。
五、北京石景山区法院判决
北京市石景山区人民法院经审理后判决：
(1)、姜文于本判决生效后三日内支付张安华剩余购房款一百六十万元;
(2)、张安华于本判决生效后七日内协助姜文办理北京市石景山区332号房屋产权变更登记手续，将房屋产权过户至姜文名下;
(3)、张安华于本判决生效后七日内将北京市石景山区332号房屋腾空交付姜文;
(4)、张安华于本判决生效后七日内给付姜文购房违约金三万元;
(5)、驳回姜文的其他诉讼请求。
六、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。各方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务，不得擅自变更或解除合同，一方当事人在不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当向守约方承担继续履行、或赔偿损失的违约责任，根据合同约定守约方还可以向违约方主张一定数额的违约金。原、被告双方所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据已查明的事实，出卖人应在收到全部房屋价款五日内将房屋交付给买受人，出卖人在房屋所有权转移之日起10日内将房屋内的户籍全部迁出。其未能按约履行合同义务的应向买受人支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行合同义务。现被告明确表示不再履行合同的行为已经构成违约，按照约定应向原告承担相应的违约责任。原告也曾表示其愿意一次性支付剩余房屋价款，要求被告继续履行合同。关于原告要求被告支付交付房屋违约金的主张，原告尚未支付房屋的全部价款，被告不存在将房屋交付原告的义务。原告也未能提交相关证据证明其已经办理了银行贷款审批手续，其不能证明因被告逾期交付该房屋所遭受的实际损失。因此，对于原告所主张的违约金可以予以调整。原告要求被告支付逾期迁出户口违约金的请求，因该房屋现还未办理房屋所有权转移手续，其主张于法无据，不符合合同约定，故不应予以支持。被告经法院传唤，不正当理由拒不到庭，根据民事诉讼法相关规定，法院可以进行缺席判决。
综上所述，法院的判决是正确的。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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