父去世后母子私下过户房屋，女诉无效得支持

【案件事实】

刘父去世后，刘子与刘母签约将父母共有房屋过户至刘子名下，刘女发现后，诉至法院，要求确认合同无效。日前，海淀法院审结了此案，法院判决确认合同无效。

涉案房屋原系刘父单位分配住房。刘父在世时，单位便要求父母购买，但因为个人原因没有办理相关买卖手续。2002年刘父去世，母亲用刘父的工龄和自己的工龄，补缴一部分购房款购买了涉案房屋，并一直居住至今。2015年初，母亲不慎摔伤，摔伤后哥哥不但不照顾母亲，而且无端谩骂母亲，导致母亲多次报警。刘女得知后，在与母亲等人聊天过程中说起涉案房屋的事情，可母亲说不清楚。随后其去海淀区建委查询得知，刘子与刘母于2008年2月21日通过买卖形式，将涉案房屋过户至哥哥刘子名下。刘女认为涉案房屋系父母夫妻共同财产，母亲和哥哥无权私自处分，其二人之间的房屋买卖行为应为无效，故诉至法院，要求确认刘母、刘子签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

庭审中，刘母辩称，刘子在其不知情的情况下将房屋过户到他名下，并未支付任何房款，所以认为此合同无效。

刘子辩称，他与已故刘父为同一单位职工，正是基于这一因素，单位综合考虑家庭及住房情况，在1993年分给涉案房屋，并同时确定其为共居人。2002年2月9日，刘父因病去世。2002年11月6日，城建集团与其母亲签订《出售自管公有住宅楼房协议书》，将涉案房屋的权属变更为刘母名下。由于其一直与母亲共同居住生活，加之刘父去世时基本没留有遗产，当年母亲也基本没有积蓄，履行《出售自管公有住宅楼房协议书》应缴纳的购房款2万余元是由其出资。其一家与母亲一直共同居住至今，且供暖费一直由其向其所在单位报销。

期间，应母亲提议，其与母亲于2008年2月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》，并在国家房屋管理机关登记后，将涉案房屋权属变更到其名下。涉案房屋权属性质在刘母和其2008年2月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》之前即为刘母个人所有。当初刘母购买诉争房屋时，刘父已去世。刘父去世后即已丧失民事权利能力，既不能作为购房合同主体，也不可能就诉争房屋享有物权。

因此，诉争房屋权属理应归刘母个人所有，系其个人财产。依据当年有效，2013年废止的（2000年2月17日发布的[2000]法民字第4号）《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》中对“已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益”的明确规定，说明刘女起诉书中所认为购房使用了刘父工龄，所购房屋应认定为父母夫妻共同财产的主张是缺乏法律支持的。刘母和其母子之间于2008年2月就诉争房屋进行的交易行为不违反国家的法律法规，不存在导致《北京市存量房屋买卖合同》无效的法定情形。

至于刘母在购买诉争房屋时因使用丈夫刘父的工龄而减少支付的购房款额，是否使用其与丈夫刘父夫妻共同财产支付购房款等问题，刘女作为刘父的法定继承人可另行以继承方式主张权利。刘女现就刘母与其之间于2008年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》向法院提起确认之诉，显属主体不适格，刘母在答辩中也认为合同无效，应由其提起诉讼。

【法院判决】

法院认为，涉案房屋原系刘父承租的单位公房，刘母在刘父去世后继续承租并购买了涉案房屋。关于涉案房屋的产权性质，刘女和刘母主张系刘父与刘母的夫妻共有房屋，刘子主张系刘母个人所有房屋。刘父去世后，遗产并未分割，刘母主张购房款25988元系其从中国工商银行取出的8万多元夫妻共同存款拿出一部分交由刘子代缴，并提交了中国工商银行交易明细予以证明，取款日期距缴纳购房款4个多月，相差不远。刘子虽在缴纳购房款前1天从其银行账户中取出了存款共计2万元，且其次日代刘母缴纳购房款，但上述事实不足以证明刘子所取款项用于次日代缴购房款，且即使所取2万元全用于代缴购房款，但就剩余购房款刘子未提交相应证据证明系用刘父与刘母共同积蓄外的其他款项支付，故仍不足以证明涉案房屋购房款未用刘父与刘母夫妻共同积蓄购买。

综上，法院对刘子的主张不予采信。刘父去世后，涉案房屋应属刘父的法定第一顺序继承人刘母、刘子、刘女共同共有的财产。刘母与刘子在明知涉案房屋有刘女权利的情况下，未经刘女同意签订房屋买卖合同，已构成恶意串通，损害了刘女的利益，故该房屋买卖合同应属无效，对于刘女要求确认合同无效的诉讼请求，法院予以支持。最后，法院判决确认刘母与刘子于2008年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》无效。

（本案例来源于海淀法院官方微信）

【律师释法】

张律师认为，本案法院之所以判决房屋买卖合同无效，是因为法院注意到继承人刘女的财产权利被他人处分，且事后刘女对刘子及刘母的无权处分行为也不认可。即诉争房产在刘父去世后，作为继承人的刘女有1/4的份额，由此导致刘子与刘母在2008年签署的房屋买卖合同因恶意串通且无权处分他人财产被判无效。

在此，张律师提醒读者，对于父母名下房产及财产处置，建议父母在世时立下遗嘱，以避免出现父母离世后，子女争夺财产的家庭伦理悲剧发生。此外，父母早立遗嘱，也可有效避免“七大姑八大姨”与子女争夺遗产的情况发生，有效维护子女的财产权益。