一、基本案情介绍：

刘某、李某于2009年7月8日在昆明市某中介公司签订了一份《房屋（买卖）定金合同》，该合同约定：李某将坐落于昆明市银河片区郡城小区1幢2单元，面积为87.14平方米的钢混结构房屋一套卖给刘某，李某向刘某共计支付购房款人民币363500元。同时约定：刘某看房后向李某支付买房定金20000元，李某如有违约，按定金金额双倍退还给刘某，即退还40000元。签订合同当天，刘某即向李某支付定金20000元，其中10000元由李某自行保管，另10000元由中介方代为保管，双方约定：待办理完房屋过户手续后，定金转为购房款。出卖人李某同时还在该合同中作出承诺：“甲方（李某）将保证该房手续齐全，真实、准确无任何经济纠纷及共有人的同意，符合法律、法规出售的条件”。另外，双方在合同中约定：在办理产权过户手续当日，乙方支付人民币壹万捌仟伍佰元正给中介方作为办理产权过户手续、银行按揭贷款费用及中介费用的全部费用；垫资费用由乙方支付，按垫资额1%支付。随后，李某、刘某、中介公司在《房屋（买卖）定金合同》上签字并盖章。交易当天，李某向刘某及中介公司出具了该房屋的《商品房购销合同》，该份合同由李某及李某之妻共同签字。

之后，由于李某之妻不同意卖房，导致刘某与李某之间的交易无法进行。2009年8月10日，刘某将李某诉至昆明市五华区人民法院，请求判令：李某双倍返还定金4万元并支付中介费7270元。后被告李某委托云南建耀律师事务所陈东华律师担任该案的诉讼代理人，陈律师在该案一审中代李某答辩称：涉案房屋的性质为抵押房屋，原、被告签署《房屋（买卖）定金合同》时并未征得抵押权人的同意，且涉案房屋还属于夫妻共有财产，该合同由于未征得共有权人的同意，应当认定无效，所以，被告李某只应向刘某返还实际收取的2万元款项。原告刘某在一审庭审中当庭表示要求解除合同，并放弃对中介费7250元的诉讼请求。昆明市五华区人民法院经审理后作出一审判决，认定：由于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，无论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，对此，被告李某负有证明原告刘某在明知李某之妻不同意出卖诉争房屋的情况下仍与李某签订协议的举证责任，李某对此未完成举证责任，因此应该承担举证不能的法律后果，刘某、李某签订的合同是当事人的真实意思表示，未违反法律规定是合法有效的，双方应该全面履行合同约定的义务。该院依据《中华人民共和国合同法》第94条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条作出判决：一、解除原告刘某与李某签署的《房屋（买卖）定金合同》；二、被告李某在判决生效后五日内支付刘某定金人民币40000元正；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。收到一审判决后，被告李某不服，委托陈律师代为向昆明市中级人民法院提出上诉。

后该案经昆明市中级人民法院二审审理，于2009年12月15日作出终审判决书，二审法院采纳了上诉人李某的上诉意见，认定：本案双方在签订《房屋（买卖）定金合同》时，刘某是否有理由相信出卖房屋的行为系李某与其妻的共同意思表示系该合同是否有效的前提。双方在签署《房屋（买卖）定金合同》时，李某尚未取得房屋产权证，仅是与开发商签订了《商品房购销合同》，该合同上载明了李某与其妻系共同买受人。刘某认可其在当时已知晓该项情况，并认为李某当时口头陈述其妻同意出售房屋，并且基于《房屋（买卖）定金合同》“甲方（李某）将保证该房手续齐全，真实、准确无任何经济纠纷及共有人的同意，符合法律、法规出售的条件”的约定，其相信出售房屋是李某与李某之妻的共同意思表示。因刘某系基于对李某个人口头保证及其个人在合同条款中的保证的信任而相信李某之妻也同意出售房屋，但李某并未出示任何书面证据足以让刘某相信李某同意出售房屋，刘某本人亦未征询过李某之妻本人的意见，故刘某并未尽到足够的注意义务，不属于“善意第三人”，双方签署的《房屋（买卖）定金合同》应属无效。最后判决：上诉人李某与被上诉人刘某于2009年7月8日签署的《房屋（买卖）定金合同》无效；上诉人李某于本判决生效之日起五日内返还被上诉人刘某定金2万元及该款自2009年7月9日起至款项付清之日止的利息（利率按中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计）。

二、陈东华律师点评意见：

本案涉及到购买二手房，特别是购买共有房屋时应注意的法律问题。从本案的最终处理结果来看，买房人刘某受到的损失最大，刘某在历经看房、签合同、交定金等整个买房过程后，最终签署了一份无效的合同，未能依此取得房屋产权。

目前，二手房市场交易中“共有房产”占有相当大的比例，尤其以夫妻共同居多。但是，在实际交易中，不论是中介还是交易双方，他们一般不会去过问房主登记出售的房产是否属夫妻共有，更不会要求房主出具配偶同意出售的委托声明，甚至有人认为： “既然房主将房产拿出来出售，无疑是征得了配偶同意的。”因此觉得征求其配偶意见完全是多此一举， “房产证上写了谁的名字，谁就有权利处置，就算其配偶有意见，也不会妨碍房产的正常有效交易。”   

但是，按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示同意，处置行为才是合法有效的。目前“共有房产”交易中，普遍对共有房产的处分、登记持轻视的态度，认为共有关系是内部的事，是 “家”里的事，往往以亲人、友人代为办理交易甚至代替公示登记，以致埋下了纠纷隐怨。所以，在二手房屋买卖中，为了确保交易的有效性，购房者要特别注意下列问题：

首先，要核实清楚房屋的产权情况，是否有共有权人，有几个共有权人？从法律上来划分，共有又分为按份共有和共同共有。房产共有关系中的“按份共有”又称分别共有，是指房产共有人按照各自的房产份额对共有的房产分享权利和承担义务。我国《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”如6个人共同出资购买一套房屋，每人各占六分之一份额的房产，如出售这套房产，若无特殊约定，则需要6人中的4人同意。 所谓“共同共有”，是指房产共有人对共有房产分享权利和承担义务。与“按份共有”相比较，在“共同共有”关系中，每个共同共有人对共有房产所享有的占有、使用、收益、处分权是平等的，没有份额限制。实践当中，婚姻关系存续期间取得的房屋为“共同共有”性质的房屋，出售该房屋时，应当取得夫妻双方的同意。购房者在核查房屋产权情况时，一般应核查卖方提供的房产证、购房合同原件，并到房屋登记机关查实房产相关资料，以判定交易房产是否是“共有房产”。

 其次，在签署房屋买卖合同时，应当要求产权人本人签字。对于涉及共有产权的房屋，一定要求全部共有产权人都到场签字，千万不要误认为是夫妻关系、或是父母、兄弟姐妹等关系就可以代为签字。对于因客观原因确实不能到场的共有人，需要到场共有人代为签字的，应当要求其出具代为签字的授权委托书，这样才能确保所签署合同的法律效力。此外，从购房者的角度，为了确保授权委托书的真实性，最好要求卖房人对该份授权委托书进行公证，以避免授权委托书是伪造的而导致合同无效。

此外，在法律上，擅自出售共有房产的行为也存在被认定为有效的特殊情况，这个特殊情况就是“善意取得制度”。相关法律依据为：《中华人民共和国物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”；最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿” 。根据上述法律规定，在擅自出售共有房产的前提下，法律上承认房屋买卖关系有效，第三人即购房者能“善意取得”房屋的必要条件包括：

1.善意。我国民法上的善意即为不知情，具体指买受人在交易时不知该房屋的所有权为共有财产。实践中，对善意的审查，可依交易惯例从两方面考察：一是查房屋所有权证上的记载。依据常理，买受人与出卖人在交易时应当对房屋所有权证进行审查，不仅查看所有权人的情况，还要查看房屋的登记面积、房屋的结构、设计用途、土地使用权等情况，如果在上述审查中能够获知该房屋为共有财产，即可认定该买受人为非善意。二是按照交易习惯，买受人必然会对交易的房屋进行实地察看，如果有证据表明在一般情况下买受人可在实地察看中得知该房产系共有财产的，即可认定该买受人为非善意。

2.有偿。如果买受人向出卖人支付了房屋的对价，即为有偿取得；

3取得该财产。所谓取得财产，应理解为取得房屋的所有权。在房屋买卖中，善意第三人必须实际上通过登记取得房屋所有权。因此，未征得全体共有人同意，签署房屋买卖合同后，如该房屋所有权已经在登记机关办理了过户登记，且购房者是善意、有偿获得该房屋所有权的，则合同有效，购房人可依法取得该共有房屋的所有权。

结合本案事实来看，李某在签订房屋买卖合同时，曾向购房人刘某出示过该房屋的《商品房购销合同》，李某及李某之妻均在《商品房购销合同》上签了字，所以，刘某应当明知该房为李某及李某之妻共同购买，但是，其错误的认为只要李某单方作了保证，就可以确认其妻同意卖房，未征求李某之妻本人的意见，也未要求李某出示其妻同意卖房的任何书面文书，刘某在上述情形下轻易与李某签署合同并交纳了买房定金款，二审法院最终确认刘某“未尽到足够的注意义务”，不属于“善意第三人”，其与李某所签署的《房屋（买卖）定金合同》无效。所以，在二手房交易中，购房者尽到合理的审查义务非常重要，这直接关系到房屋交易能否得到法律的保护。

最后，二手房交易涉及的法律问题比较多，也较复杂，本律师结合本案案情从买卖共有房屋这一点上作了上述简单的分析、提示，不可能面面俱到，更多的问题需要买、卖双方在交易过程中去防范风险。