【案情】　根据房地产管理局核发的《房屋所有权证》记载，座落在某地110－120号首层房屋（总建筑面积3241.46平方米）是以某集团公司名义登记的产业。黄某承租该大楼115号房屋（建筑面积310平方米）作商铺使用，另在115号房屋后部有建筑面积有17.8平方米住宅供黄某居住使用。黄某与某集团公司签订了上述115号房屋的租赁合同，租期2年，至2014年8月3日止的，该租赁合同未经房管部门登记备案。租期届满后，某集团公司没有与黄某继续签订租赁合同，但继续收取住宅部位租金至2014年9月止。 2014年9月9日，某集团公司（为卖方）第三人刘某签订《协议书》，约定：刘某购买某地110-120号首层共11间房屋，交易总价为1100万元。同年10月19日，房管部门发出了某地110－120号产权属刘某所有的产权证。嗣后，原告黄某获知某集团公司将其承租的房屋出售，认为侵权其优先购买权，诉至法院，主张其买卖合同无效，并请求确认对上述房屋在同等条件下享有优先购买权，并同意以100万元的价格购买其承租的115号首层房屋。

【争议焦点】黄某作为事实租赁关系的承租人能否享有优先购买权？

【一审判决】 邓某承租讼争房期限届满后，继续使用上述房屋，某集团公司没有表示异议且继续收取租金至2014年9月，原租赁合同有效，但租期为不定期。邓某作为合法承租人，享有以同等条件购买其承租的房屋的权利。但鉴于承租人邓某只对其承租的房屋享有同等条件下的优先购买权，而某集团公司是与刘某约定以整体出售某地110－120号首层房屋作为出售条件的，现黄某表示同意以100元购买其承租的房屋与某集团公司整体出售包括上述讼争房在内的11间房屋并非同等条件，故驳回原告诉讼请求。

【评析】整体出售中的同等条件？整体出售本身属于条件。但部分承租人是否享有优先购买权，亦有争议。

一种观点认为，法律规定的承租人享有优先购买权，并未对承租人作出具体限制，局部承租人亦是承租人，亦应享有优先购买权。民法通则意见118条关于“出租人出卖出租房屋……承租人在同等条件下享有优先购买权“的规定中没有”除外“条款，承租部分房屋的承租人在同等条件下对不分割出售的整体房屋应享有优先购买权。而且承租5%没有优先购买权，承租25%有无优先购买权？承租75%有无优先购买权？承租99%呢？即使承租99%仍然是部分承租人。如此则显然不公平。

另一种观点认为，承租部分房屋的部分承租人不享有对整体房屋的优先购买权。司法解释中虽没有对此作出规定，虽然部分承租人也是承租人，但对“出租房屋”按照通常的理解。只能是承租人承租的房屋，承租人对此在同等条件下享有优先购买权。对未承租的房屋不享有优先购买权。即特定的优先权主体不能扩大及整体。

第三种观点认为，部分承租人无论是对其承租部分还是对整栋房屋，都不享有优先购买权，理由是部分不能对抗整体。

【最高法院批复】 最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函 （2004）民一他字第29号 江苏省高级人民法院： 你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑： 第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。 第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。 请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。                                                              二00五年七月二十六日

【张树贵律师提示】

1、出租人出售房屋的，应该提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。

2、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿损失的违约责任，法院予以支持；

3、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，出租人与第三人签定的房屋买卖合同有效；

4、出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持；

5、出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优优先购买权。

“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”