关于房产的消费维权提示

在我们的工作中，经常遇到一些消费者咨询关于房产买卖的问题，可以说房产买卖是一个复杂的过程。今天我想以几个案例和大家交流一下，为大家作一个购房活动的消费提示：

案例一，最近上网经常能看到一些售卖房号的，价格在几千元到几万元不等，一般这样的房子在比市价便宜很多，所以有很多人热衷于购买这种房号。这种房号有的可以更名，有的不可以更名，相对来说可以更名的风险要小一些，不可以更名的风险会更大。有些房号是单位集资建房的房号，有些是动迁的房号

众所周知，现在的房屋所有权以登记为准，有的集资房约定五年不能过户，有的约定三年不能过户，实践中往往会因此产生纠纷。

比如，到过户时间，房价和当初的交易价格相差甚远，涨了很多，卖主觉得亏了，要求买主另支付一些费用才肯配合过户。

有的卖主在房屋出售五年后过世了，过世后继承人因房价上涨，不承认当时的合同，拒绝出售房屋，这时买方可能会说“我可以依据合同到法院起诉”，但实际上回迁房一般是带有一定政策性的住房，当初之所以不能过户就是因为法律或者政策不允许，而当时在这种条件下签订的合同属于无效合同或可撤销合同，所以想依据合同起诉也存在不能胜诉的情况。

    案例二、昨天一位先生来律师事务所咨询，想让律师协助拟一份房屋买卖协议，问明情况是其想在农村买一套房屋，但是不能过户，想让律师草拟一份万无一失的协议，当时我就笑了，通过询问得知他本人是城市户口，根据我国相关的法律规定，城市户口的人不可以在农村购买集体土地上的房屋。如果其购买了这个房屋，将来一但发生房屋被征用的情况，也就是老百姓所说的拆迁，面对巨额补偿款时，双方就很有可能发生纠纷，卖房者可以依据房屋所有权证等相关证件得到补偿款，而买方想主张自己的权利，却因合同无效而无法主张。

下面和大家一起简单了解一下这方面的法律，《辽宁省高级人民法院关于印发全省法院民事审判工作座谈会会议纪要的通知》5.关于农村住宅房屋买卖合同的效力

当事人之间一并转让农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权的房屋买卖合同，买卖双方为同一农村集体经济组织成员的，可以认定合同有效。

买卖双方为不同农村集体经济组织成员的，经房屋所在地农村集体经济组织同意，也可以认定合同有效。

城镇居民买受农村宅基地使用权及地上住宅房屋的，原则上应认定合同无效，处理此类案件，应当本着尊重历史、照顾现实的原则，综合平衡买卖双方的利益关系。

房产买卖，涉及的金额比较高，一旦出现纠纷，也很难处理，很多类似的纠纷最后都闹到了法院，通过诉讼的方式来解决。所以，通过两个案例，我们有必要再次提醒大家，房产买卖、事关重大，一定要多了解一些这方面的常识，如果有条件的话，可以在签订协议之前，请律师看看协议，帮助把把关。