案列：刘某某明知自己不具有购房资格而通过中介公司购买案外人丙的房屋，刘某某与丙于签订《房屋买卖合同》后因不具备购房资格而不能继续履行合同，双方协议解除了《房屋买卖合同》。其间，中介公司建议刘某某通过假结婚的方式规避限购，后中介公司依据《居间协议》等向刘某某主张佣金及逾期违约金。

判决结果：

一审法院在综合考量中介公司促成刘某某与案外人之间的买卖合同已签署，居间协议已经成立等事实，以及中介公司未全部完成居间协助义务且在居间活动中存在有过错等情形，一审法院酌情确定刘某某应向德佑公司支付居间费20，000元。

二审法院认为，购房人刘某某确对买卖合同不能履行负有过错，但购房人之过错并不构成免除居间方应负义务之正当理由，中介公司要求刘某某支付逾期支付佣金的违约金的诉讼请求亦予驳回。考虑到德佑公司确向刘某某提供了一定的居间服务，付出了一定的居间成本，本院酌情确定由刘某某支付德佑公司从事居间活动的必要费用2，000元。

代理律师案件思路及观点：

河南鑫苑律师事务所房产专业律师白旭飞认为： 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在XX市实行房地产交易限制政策的背景下，中介公司作为提供房地产交易居间服务的专业公司，应审慎核实购房人的购房资格以促成房地产交易的顺利进行并忠实尽力于委托人之利益。本案中，签订买卖合同前，中介公司明知刘某某在XX市不具有购房资格，仍促成刘某某与案外人丙就系争房屋签订买卖合同，嗣后，刘某某亦未能通过正当途径获得购房资格，故系争房屋之买卖合同事实上是无法履行的，不能达到买卖双方之交易目的及买卖双方委托中介公司提供居间服务之目的。中介公司虽然形式上促成了买卖合同关系的成立，且系买卖双方协商解除了买卖合同，但中介公司居间促成的系无法实际履行之合同，嗣后中介公司亦未能协助交易双方消除交易履行之障碍，故其要求刘某某支付居间报酬的诉讼请求，应予驳回。

至于刘某某明知其不具有购房资格仍坚持购买系争房屋的问题，白旭飞律师认为，购房人刘某某确对买卖合同不能履行负有过错，但购房人之过错并不构成免除居间方应负义务之正当理由，中介公司要求刘某某支付逾期支付佣金的违约金的诉讼请求，应不予支持。但法院考虑到中介公司确向刘某某提供了一定的居间服务，付出了一定的居间成本，应酌情确定由刘某某支付中介公司从事居间活动的必要费用2，000元，也是符合实际情况和法律规定的。