上诉人（原审被告）尚某，女

被上诉人（原审原告）张某，女

委托代理人刘国祥，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。

委托代理人郭创，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）任某，男，

委托代理人刘国祥，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。

委托代理人郭创，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。

上诉人尚某因与被上诉人任某、张某排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人尚某，被上诉人任某、张某的委托代理人郭创、刘国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，张某、任某为赛罕区乌兰察布某房屋的所有权人，共有情况为共同共有（张某与尚某、赵某签订《房屋租赁合同》，约定将以上房屋出租尚某、赵某，房屋租期为24个月，自2013年8月11日至2015年8月10日。房屋租金共计为80000元。支付方式为一次性支付。合同第五条约定：（承租方）应当自行负担水费、电费、卫生费等经营相关费用；第十条约定：租赁期满，尚某应当如期交还该房屋，尚某逾期归还，则每逾期一日向张某、任某支付日租金3倍的滞纳金，尚某还应当承担因逾期归还给张某、任某造成的损失。同日，尚某交付了房屋租赁费80000元、押金2000元、水费1000元、电费100元。尚某现持有该房屋的钥匙。

原审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。张某、任某为，其对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。尚某称其已经和张某、任某协商解除合同，其二人应当向其退还租金的答辩理由，因其并未提供证据佐证，张某、任某对此不认可，该院对其亦不予认可。尚某称其早已搬离房屋，但其并未归还该房屋的钥匙，张某、任某对该房屋的所有权由于尚某持有该房屋的钥匙而无法实现，故尚某应当向张某、任某归还该房屋的钥匙。对于张某、任某主张迟延腾房的违约金，根据《房屋租赁合同》第十条第四款之约定的日租金3倍的滞纳金，该院认为该项约定的标准已经过份高于其损失，该院依法调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍，自合同届满次日即2015年8月11日起，以80000元为基数计算至尚某实际搬离房屋之日止。由于该项违约金基于《房屋租赁合同》产生，任某并非合同当事人，故其无权要求该款项。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告尚某于本判决生效之日起十五日内搬离原告张某、任某所有房屋。二、被告尚某于本判决生效之日起十五日向原告张某支付迟延腾房违约金（自2015年8月11日起，以80000元为基数，计算至被告实际搬离房屋之日止）。三、驳回原告张某、任某的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元（张某、任某已预交），由尚某负担。

上诉人尚某不服一审判决，向本院提出上诉称，原审判决认定事实错误，原审判决认定尚某占有张某、任某的房屋，持有该房屋的钥匙与实际不符。尚某提出退租是因为其怀孕须卧床休息不能正常工作。尚某多次给张某、任某打电话请求尽快收房并退水、电、押金、租房费等。张某亲口答应并同意退尚某租房费等，尚某与张某已经口头解除租房合同。尚某在2014年6月20日已经搬空。综上，原审判决没有按照事实判决，请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人张某、任某答辩称，张某、任某出租给尚某的房屋到期后，尚某没有按照合同约定返还房屋，并一直不予返还房屋钥匙，导致张某、任某无法收回房屋。张某从未与尚某协商过解除合同及退还房租的事宜。尚某二审上诉请求超出上诉范围，应当予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，符合法律规定，无不当之处，应依法维持。

二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点是：一、上诉人尚某是否应从张某、任某所有房屋搬出；二、尚某是否应支付违约金，数额如何计算。

针对第一个争议焦点，2013年8月10日，张某与尚某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定房屋租期为24个月，自2013年8月11日至2015年8月10日,房屋租金共计为80000元,尚某已一次性支付。二审庭审中，尚某自述自己在2014年6月19日搬出，现在还没有向张某、任某交钥匙。至今为止房屋租赁期间已满，即使尚某已经将房屋腾空，也应向张某、任某交接钥匙等，以便二人收回房屋。尚某认为自己与张某已经口头解除了房屋租赁合同，张某对此并不认可，且尚某无证据证明双方的房屋租赁合同在合同到期日之前已经解除。故一审判决尚某搬离张某、任某所房屋并无不当。

针对第二个争议焦点，尚某至今仍未向张某交钥匙，办理相关交接手续，故尚某应当承担双方在《房屋租赁合同》中约定的违约责任。由于张某与尚某在房屋租赁合同中约定违约金过高，故一审判决依法调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍，自合同届满次日即2015年8月11日起，以80000元为基数计算至尚某实际搬离房屋之日止并无不当。关于尚某在其上诉状中要求张某、任某退还其租房费、水费、电费、押金、利息等共计67226元，因其一审并未提出反诉请求，故不属于本案二审审理范围。