（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

李珉豪称：2013年12月22日，由房产公司提供居间服务，我与果峰签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买果峰所有的位于北京市海淀区x号房屋，总价款共计628万元，房屋交付及权属登记的最后期限为2014年10月15日。合同签订后，因果峰就x号房屋与其父存在权属争议，果峰之父提出申请，x号房屋被海淀区法院查封，直至2014年10月15日仍处于查封状态，导致合同无法继续履行，果峰的行为构成根本违约。诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2、果峰返还我购房款350万元；3、果峰支付我违约金125.6万元；4、果峰赔偿我居间代理费138160元及保障服务费11840元。

二、被告辩称并反诉

果峰答辩并反诉称：不同意李珉豪的全部诉讼请求。1、x号房屋无法过户的原因是李珉豪对我方隐瞒了其不具有购房资质的事实，违背诚实信用原则，欺诈我方签订了买卖合同，违背了补充协议的约定。李珉豪在向我方发出律师函第二天购买了新的房屋。2、x号房屋被查封或限制转让的时间点为房屋买卖合同的签订时间，签订房屋买卖合同时我方的房屋不存在任何查封和限制转让的情形。3、双方签订的房屋买卖合同合法有效，目前具备履行能力，我方主张继续履行合同。反诉请求：1、李珉豪继续履行房屋买卖合同；2、李珉豪赔偿我因其不具备购房资质导致未能及时办理网签给我造成的税费损失，暂时估算10万元；3、李珉豪向我支付违约金，以购房总价款628万元为本金、按照每日万分之五计算；

李珉豪针对果峰的反诉辩称：我不同意果峰的全部反诉请求。在合同履行期间，x号房屋办理查封直到合同履行期限届满仍未解决，果峰的行为构成根本违约，我有权解除涉案合同。在合同解除的情况下，我有权另行购买房屋。我没有隐瞒购房资质，签订合同时已经明确口头告知果峰我没有购房资质。我没有给果峰造成经济损失，其损失与我无关。

三、法院判决

解除李珉豪与果峰签订的《房屋买卖合同》及李珉豪、果峰与房产公司签订的《补充协议》；

果峰返还李珉豪包括定金在内的购房款共计350万元；

果峰赔偿李珉豪居间代理费138160元及保障服务费11840元。

4、果峰向李珉豪支付违约金12万元；

四、房屋买卖律师靳双权点评

《补充协议》约定：2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。因果峰与他人就x号房屋权属存在共有纠纷，以致该房屋被法院查封，无法按期办理房屋所有权转移登记，果峰构成根本违约，李珉豪有权解除涉案合同及《补充协议》。因涉案合同未能履行的原因在于果峰，且李珉豪已于履行期限届满后另行购买其他房屋，故对果峰要求继续履行涉案合同的反诉请求，无法支持。

关于果峰主张的因李珉豪不具备购房资质导致未能及时办理网签而造成的税费损失。李珉豪及房产公司虽无充分证据证明果峰于签约时明知李珉豪暂无购房资质，但是，即便果峰签约时不知晓该情况，按照其自述，其于2014年10月15日才通过房产公司知晓该情况，而李珉豪已于2014年8月16日具备购房资质，即李珉豪在合同履行期限届满前的合理期限内消除了购房资质的障碍，故果峰主张无法得到支持。

关于果峰主张的违约金。李珉豪的购房资质瑕疵并未实际导致合同因此无法履行，且果峰在签约时知晓李珉豪需出售既有房屋，当时北京市住房限购政策早已发布，果峰作为出卖人在签约时亦应尽到谨慎之注意义务，故对果峰以此为由主张的违约金，不予支持是正确的。

关于李珉豪主张的违约金。本案中，李珉豪主张的违约形态为x号房屋在合同签订后被司法查封。首先，该情形出现于合同签订半年后，并非果峰有意所致，果峰不存在恶意违约，相反，果峰与另案当事人积极协调和解，努力促成房屋解封，主观上追求涉案合同继续履行；再次，对于李珉豪主张房屋价格上涨导致其差价损失12万元，其另行购买的房屋与x号房屋的购房款虽存在价差，但导致该差价与多种因素相关。综上，双方在合同中约定的违约金数额过分高于李珉豪的损失，有违公平原则，结合合同履行情况、李珉豪实际损失、本案的违约形态、果峰违约行为的程度及主观过错，应由法院依法对违约金数额予以酌减。

律师提醒：在购买房屋时，涉及相关政策复杂、多变，且房屋属于具有极大价值的不动资产，建议详细咨询专业律师。北京靳双权房产专业律师团队为您的维权之路保驾护航！