靳双权
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靳双权律师亲办案例
房产买卖合同因卖方违约如何救济？
来源：靳双权律师
发布时间：2017-04-01
浏览量:262
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告孙小力诉称：原告孙小力与朱丹通过北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，约定被告将北京市西城区南苑小区房屋出售给原告，并于90日内办理房屋过户。当天，原告支付定金5万元。2012年8月18日，原告向被告支付购房款60万元，被告向原告交付房屋。双方未就何时支付剩余房款达成一致。被告因房屋价格上涨心生悔意，拒绝履行办理房屋过户义务，拒绝继续履行合同。原告通过向被告发送律师函要求其继续履行合同，被告置之不理。故起诉来院，要求法院判令被告继续履行合同，协助原告办理涉案房屋过户手续；被告支付自2012年11月18日起至原告实际取得涉案房屋所有权证书之日止的违约金（暂计算至起诉日为60000元）；诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告朱丹辩称：2012年9月底，被告通知原告不再履行合同并愿意承担违约责任，原告对此未作任何答复。被告家庭已有三套房屋，根据限购政策，被告将涉案房屋出售后就无权再行购买，被告不得已才提出终止合同。被告未按照合同约定交付房屋、办理过户，原告也未按照合同约定交剩余房款，故被告足以认为双方对解除合同已达成一致意见。且被告根本不知原告已入住涉案房屋，亦从未给过原告任何钥匙，装修钥匙一致系中介保管。原告在庭审之前根本未收到过任何律师函，且律师函的落款是2013年3月份，已超出合同约定的履行期。综上所述，不同意原告的全部诉讼请求。
三、反诉原告诉称
反诉原告朱丹诉称：现提出反诉，请求法院判令解除双方于2012年8月15日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补偿协议》；请求法院判令被反诉人将涉案房屋装修恢复原状，并且立即腾退该房屋；请求法院判令被反诉人支付涉案房屋使用费50000元；请求法院判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。
四、反诉被告辩称
反诉被告孙小力辩称：2012年8月15日，双方曾口头约定：被告同意原告支付首付款后即可入住涉案房屋并装修，当天朱丹就将涉案房屋钥匙交付于我。我向其付清首付款后即入住涉案房屋并开始装修。被告的反诉要求没有任何法律依据，并且被告作为违约方不享有合同解除权。综上，不同意被告的反诉请求。
五、第三人叙述
第三人叙述：被告朱丹与我行签订贷款合同，向我行贷款60万元，贷款期限30年，目前该房屋剩余贷款本金580000元，利息是600元。我们的意见是：无论法院判谁继续履行合同，只要剩余贷款及利息一次性清偿完毕后，我行可以协助办理解押手续。
六、审理查明
经审理查明：涉案房屋产权系被告朱丹所有。2011年3月18日，被告将涉案房屋设立抵押贷款，抵押权人为第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行，金额为人民币600000元。原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》关于如何负担税费的约定如下：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。双方关于权属登记约定如下：当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。《装修款补充协议》约定如下：甲方（朱丹）出售给乙方（孙小力）的标的房屋交易总价款为1300000元；如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权追究乙方的违约责任；甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。被告收到定金及购房款项后，没有依合同约定办理解抵押；原告付清首付款后，即入住涉案房屋进行并着手装修。此后，双方未能按照合同的约定继续履行涉案合同，原告未能取得银行贷款。原告申请我爱我家公司工作人员到庭作证，证人到庭陈述称合同签订当天被告本人就把房屋钥匙、水卡交给了原告，该公司没有涉案房屋的钥匙。双方就涉案房屋价款问题出现分歧，被告故意拖延不履行办理解押手续的义务，不履行面签义务，导致被告无法办理贷款。被告提交了盖有"北京中原房地产经纪有限公司"公章的钥匙收据，该收据载明：被告将涉案房屋钥匙交与北京中原房地产经纪有限公司。原告向本院提存剩余购房款700000元，表示愿意一次性支付剩余房款，代被告偿还剩余银行贷款本息，解除涉案房屋的抵押。
七、法院判决
北京市西城区人民法院经审理判决：
（1）自本判决生效之日起十五日内，原告孙小力代被告朱丹向第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行偿还剩余贷款本金及利息；被告朱丹向第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行的贷款本息全部清偿完毕后十日内，第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行向原告孙小力出具注销抵押登记材料；原告孙小力收到上述材料后七日内，向相关管理部门办理西城区南苑小区房屋的抵押登记注销手续。
（2）被告朱丹于西城区大水小区房屋的抵押登记注销之日，协助原告孙小力办理该房屋的产权过户手续。
（3）原告孙小力于取得西城区大水小区房屋产权之日，向被告朱丹支付剩余购房款（应扣减判决第一项确认的孙小力代为垫付的银行贷款本息）。
（4）自本判决生效之日起三十日内，被告朱丹向原告孙小力支付违约金二万元。
八、北京房地产律师靳双权点评
原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同自始当然确定有效，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告向被告缴纳首付款后，被告未按照双方约定的时间协助原告办理产权过户手续，致使涉案合同不能履行，被告的行为构成违约，原告据此要求被告支付违约金的请求正当，鉴于双方在合同中约定的违约金标准过高，被告提出异议，可以适当调整；现原告表示自愿代被告偿还剩余房屋贷款本息，且已将相关款项提存至法院，综合本案具体情况，双方的合同完全不存在履行不能的情形，原告有正当理由要求被告继续履行合同义务，办理过户。对于被告反诉请求，根据双方提交的证据，双方签订合同当日，被告本人向原告交付钥匙，原告付清首付款后便开始装修涉案房屋；我爱我家工作人员及被告提交的证据皆可以证明被告将钥匙交由中原房地产经纪公司保管；被告答辩称看到起诉状之前一直不知原告入住，原告起诉距合同签订期间长达一年之久，被告所述有违常理，所以其要求原告恢复原状腾退房屋的主张无法得到法院的支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
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律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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