靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
解析一起违约责任案件
来源：靳双权律师
发布时间：2017-01-12
浏览量:226
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2014年6月14日，在A公司的居间服务下，顾本勤与庄云燕签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：庄云燕以225万元的价格将建筑面积为60.2平方米房屋出售给顾本勤。顾本勤向庄云燕支付定金人民币100000元。在合同签订当时，顾本勤向庄云燕交付定金10万元，在网签完成后，顾本勤于2014年7月20日之前交付房款人民币215万元。约定由A公司提供居间服务，协助办理网上签约手续。若买卖双方有一方违约，则双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金；若A公司违约，则买卖双方有权要求A公司退还全部已支付代理费。
同日，顾本勤与庄云燕签订《装修款补充协议》，协议约定庄云燕出售给顾本勤的房屋交易总价款为225万元，包含标的房屋配套设施折价款95万元，庄云燕出售该房屋的合同价格为130万元等内容。
同日，庄云燕取得顾本勤定金10万元；顾本勤向A公司支付居间服务费5万元。
顾本勤表示在签订房屋买卖合同时曾约定房屋完成网签及过户后，庄云燕以租赁方式承租涉诉房屋，并于2014年8月20日前搬离房屋，但在网签前，庄云燕要求将房屋的过户时间推迟至8月5日、搬家时间推迟至9月5日，顾本勤同意推迟上述过户及搬家时间，但主张先扣留3万元房款用于支付庄云燕实际搬离涉诉房屋前产生的水、电、房租等费用，庄云燕不同意顾本勤提出的此项要求，双方因此发生纠纷，后庄云燕未按约定配合网签，导致合同未能履行。对此顾本勤提供了A公司员工的电话录音。
顾本勤认为，庄云燕拒绝网签，致使房屋买卖合同无法继续履行，故诉至法院，要求法院判令：1.解除顾本勤与庄云燕于2014年6月14日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《装修款补充协议》。2.判令庄云燕返还顾本勤定金10万元。3.判令庄云燕赔偿顾本勤违约金45万元。5.判令庄云燕赔偿顾本勤已支付的中介费5万元。
二、法院判决
庄云燕主张系因顾本勤先要求扣留30000元房款待搬家时再给付的行为改变了付款程序，导致合同未能履行。对此，庄云燕申请证人到庭。三位证人自述从事装修工作，因正在为与涉诉房屋相同户型的客户装修房屋，故于2014年7月12日至庄云燕家看相关的装修改造。
就上述书面证人证言的形成过程，其中两位证人作出相互矛盾的陈述。
经法庭调查，当事人均表示涉诉房屋过户前需进行央产房上市审核及网签工作。其中，央产房上市审核需由庄云燕申请后由在京中央和国家机关住房交易办公室出具相关证明文件。庄云燕表示因双方就前述纠纷未协商一致，故不能进行央产房上市审核及网签工作。
庄云燕认为其不存在违约行为，同时认为顾本勤主张的违约金数额过高，本案中主张减少违约金。
法院审理后作出判决：
1、解除顾本勤与庄云燕于2014年6月14日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《装修补充协议》。2、庄云燕于本判决生效后三十日内返还顾本勤定金十万元。3、庄云燕于本判决生效后三十日内给付顾本勤违约金6万元。五、驳回）顾本勤之其他诉讼请求。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《装修补充协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。
在涉案合同及补充协议的履行过程中，顾本勤与庄云燕就涉诉房屋的过户及搬家时间、房款的给付时间产生分歧，在双方未就分歧协商一致的情况下，均应依照已签订的合同及协议履行各自义务。顾本勤主张庄云燕未履行其应配合涉诉房屋网签的义务，导致合同及协议未能继续履行。对此，顾本勤提交了与A公司员工的电话录音。根据录音内容，可以看出A公司的工作人员曾就双方之分歧予以协调，但当事人未就分歧协商一致。在网签日，A公司的工作人员多次与庄云燕联系要求其配合网签，但庄云燕均置之不理，最终导致双方未能完成网签。庭审中，A公司作为协助双方网签的义务人，对此事实予以认可，法院对该证据予以采信。综上，可以认定系因庄云燕未配合网签，导致合同及协议未能继续履行，庄云燕之行为已构成违约，其应承担违约责任。
本案中，庄云燕提出了系因顾本勤要求扣留部分房款的违约行为导致合同未能履行的抗辩意见。对此，庄云燕申请三位证人到庭，仅凭此证人证言，无法达到证言之证明目的，且就法院询问的相关问题，证人的答复存在相互矛盾之处，在无其他证据予以佐证的情况下，法院不能采信。
本案是因庄云燕违约导致合同及协议未能履行，顾本勤作为守约方有权要求解除合同及协议，现庄云燕及A公司亦同意解除，故法院对顾本勤的此部分主张予以支持。顾本勤作为守约方主张庄云燕返还定金的诉讼请求，有事实和法律依据。庄云燕对其违约行为应承担相应的违约责任，根据双方之约定，庄云燕应向顾本勤支付违约金。庄云燕主张违约金数额过高，申请减少，且现无证据显示庄云燕之违约行为导致顾本勤所受经济损失高于协议中约定的违约金数额，故结合案件具体情况确定违约金的给付数额。对于顾本勤主张的中介费，与本案非同一法律关系，对此项诉讼请求，顾本勤可另行解决。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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