笔者长期以来代理了大量房屋买卖合同纠纷，相对于三、四线城市房市的冷清，一、二线城市尽管屡屡出台限购政策但市场仍然火爆。有卖方因为房屋涨价而毁约，也有买家因房价下跌毁约，有的买方因房市限购被起诉，有卖方因学区变动而惜售，一幅幅楼市众生相述说着市场的变幻莫测，也向我们反馈了房屋交易的各种风险。

笔者曾在某房屋买卖合同纠纷案中作为原告（买方）的代理人参加诉讼。该案案情相当具有戏剧性：

由于近年来南京房价持续快速上涨，主城区普通的商品住宅大多数人已经买不起，很多刚需转而选择二手经济适用房。买家刘某就是如此，2015年刘某看中了马群南湾营的一套二手经济适用房，但该房当时尚未满5年无法办理产权过户，但刘某担心如果不及早下手可能就再也买不起了，便与买家王某签署了买卖合同。2016年春节前后，南京房价迅速攀升，刘某所购买的房屋市场价格暴涨了30%，卖家毁约。刘某无奈，委托笔者代为向人民法院提起诉讼，要求王某继续履行买卖合同，完成房屋过户。

诉讼中被告王某代理律师提出合同无效的观点，认为双方在经济适用住房未满5年的情况下签署买卖合同违反了国家经济适用住房管理政策，应属无效。

笔者代理原告发表观点对此不予认可，因为原告主张合同无效其依据国发（2007）24号文为国务院下发的一般性规范性文件，并非法律或行政法规，不具备导致合同无效的效力层级。可能是合议庭对于发生这样的争辩焦点在庭前并无预见，庭上并无任何痕迹可寻。庭审后一段时间笔者就这一问题与合议庭保持着法律上的沟通，后发现合议庭逐渐倾向于认定合同无效。笔者经说服委托人后立即申请变更诉讼请求为赔偿损失。经合议庭再次组织开庭，支持了笔者观点，确定：卖方王某退还购房款本息，并应根据签订买卖合同时房屋市价与诉讼时房屋市价差价的50%另行赔偿买方机会损失。

案例解析：

首先，本案法庭虽然引用了国发（2007）24号文，但却又以损害社会公共利益为由认定合同无效，从法律角度来说有些牵强，不符合人民法院从严把握认定合同无效的一般原则。但从引导市场交易行为的角度来看，本判决对后续的房市有一定的指引作用。未满五年的经济适用房买卖买家需谨慎，一旦卖方恶意毁约，买方根本无法阻止。

其次，诉讼无小事。个人认为我国为社会主义非典型成文法国家，不仅不适用判例法，而且相关领域的规范性文件既有法律、行政法规、地方性法规、司法解释等法源型规范性文件，又有数量浩大的政府红头文件。这种情况给法律适用尤其是经济案件的法律适用带来了较大的随意性和不确定性。例如本案中法院以国务院红头文件为引子，以损害社会公共利益为理由裁判合同无效。同时，这也给代理诉讼案件的代理律师提出了较高的要求，代理案件不仅需要穷尽法律规定，而且需要密切关注案件合议庭对某些争议问题的倾向性态度，及时调整诉讼策略。对此，代理律师需要在某一类案件上具备丰富的专业经验和较强的责任心，广大当事人在选择代理人时也需要慎重，尽量选择某一类案件经验丰富的专业律师代理，并且需要考察代理律师的工作是否细致，是否具有较强的责任心。