房屋租赁合同无效经典案例分析

--名为合作开发，实为房屋租赁

基本案情：1999年12月26日，甲方解放军某部队（以下简称甲方）与乙方刘某签订《合作建门面房协议》一份，合同约定由甲方提供土地，乙方刘某投资建设两栋约1600平方米的二层门面房。刘某承担建设盖楼的全部费用，每平方米按600元计算，投资总计100万元。楼房建成后由刘某承租该房屋，产权归甲方所有，刘某承租使用25年后交还，每年租金15万元。后房屋建成，刘某将房屋擅自转租他人进行商业经营使用至今。因该房屋建设使用的土地系国防军事用地，依据法律规定不得改变用途。上级部门要求甲方尽快收回该土地。甲方遂找刘某协商解决，因刘某考虑可能丧失转租获得的巨额租金利益，坚持合同有效，拒绝交付土地及房屋。甲方遂向房屋所在地的法院提起诉讼，要求法院认定双方签订的《合作建门面房协议》无效。

代理思路：

代理人认为本案的争议焦点是双方签订的《合作建门面房协议》是什么性质的合同？双方签订的合同是否有效？

代理人经分析认为：

（一）对于涉案合同的准确定性，以及认清涉案合同的签订意图是正确审理本案的关键。

双方签订的《合作建门面房协议》，名为合作建房，实为附条件的房屋租赁。

涉案合同究竟是合作建房合同还是房屋租赁合同，我们应透过合同名称的表象，查看其实质。

双方在合同中约定，涉案房屋建好后产权属甲方，乙方刘某使用25年后，全部交还甲方。乙方刘某租赁房屋，租金每年15万元，每半年支付一次，使用期满后乙方刘某必须无偿将房地产交回甲方。从合同约定看，双方的签约意图是由乙方刘某承担建设该房屋的资金，甲方作为对价以大大低于市场价格的租金，将建好的房屋租给刘某使用。因此，涉案合同不是合作建房，刘某承担建设该房屋的100万元资金也不是代建费用，而是作为预付租金的形式，在使用年限中逐年予以折抵。

这种情形完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称最高院《房屋租赁合同司法解释》）第27条的规定，即合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案所涉合同实质上是由合作开发合同“转性”而来的房屋租赁合同，其租赁标的未建成的房屋，因此带有“期房预租”的性质。

因此，不论是从合同约定及双方实际履行的情况看，还是依据法律规定，涉案合同就是名为合作建房，实为附条件的房屋租赁合同。

（二）涉案合同违反了法律强制性规定，属无效合同。

1、涉案合同已改变了土地用途，侵害了国家和军队利益。

我国实行房地一体主义，不仅房屋和土地的物权归属应适用该规则，房屋和土地的用途亦应遵循该基本规则，土地用途直接决定房屋用途。改变房屋用途，其实质是改变了土地用途。涉案房屋出租给刘某后，刘某又转租给多个经营户，用来开设KTV、服装店、理发店、药店、商店等。也就是说国防土地及房屋现实际用于各种经济活动，该租赁行为已完全改变了土地的用途。

《国防法》第37条和39条明确规定国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源属于国防资产。国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效。禁止任何组织或者个人破坏、损害和侵占国防资产。未经国务院、中央军委或者国务院、中央军委授权的机构批准，国防资产的占有、使用单位不得改变国防资产用于国防的目的。

军队土地是国防资产的重要组成部分，必须统一规划、统一调配。军队土地的使用应当根据作战、战备、训练、生活和生产的需要，通盘安排，合理调整。在军队土地进行建设房屋必须依法办理相关审批手续，符合国防利益。未经批准，擅自在国防军事用地上建造房屋并出租,必定损害国家、社会公共利益，依据《合同法》第52条规定，房屋租赁合同无效。

2、未经批准擅自改变了土地用途，违反了国家关于土地方面的强制性规定。

涉案房屋的用地，没有依法办理土地用途变更手续，违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律行政法规中关于土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定。根据《土地管理法》第4条、12条、56条、《土地管理法实施条例》第6条的规定：国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，并依法办理土地变更登记手续。《土地管理法》及《土地管理法实施条例》关于不得擅自改变土地用途的规定系效力性强制性规定，其目的在于否定改变土地用途的行为在民商法上的效力，以引导民商事主体遵循我国土地用途管制的基本原则，按照既定土地用途合理使用土地。因此涉案合同内容违反了法律法规的强制性规定，根据《合同法》第52条规定应属于无效合同。

3、涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，属于违法建筑，房屋租赁合同无效。

最高院《租赁合同纠纷司法解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《军队房地产开发管理暂行规定》第15条规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批；涉及军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。

依据上述法律规定，涉案房屋应当在依法办理建设工程规划许可证后，方可开工建设，出租使用。然而，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经军队主管部门批准建设，属于违法建筑。因此，以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同自始无效。

法院审理情况：法院经审理认为，《合同法》第52条第（五）款规定，违反了法律、行政法规强制性规定的合同系无效合同。《国防法》第39条规定，国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效。禁止任何组织和个人破坏、损害和侵占国防资产。未经国务院、中央军事委员会或者国务院、中央军事委员会授权的机构批准，国防资产经批准不再用于国防的目的的，依照有关法律、法规的规定管理。本案中双方签订的《合作建门面房协议》的约定内容，改变了国防资产用于国防的目的，违反了《国防法》第37条、第39条的的强制性规定，系《合同法》第52条第五款规定的情形，属于无效合同。遂判决支持甲方诉讼请求，认定合同无效。