商品房的购置是老百姓生活中的大事之一,然而在商品房买卖交易中,由于买房者缺乏足够专业的法律掌握,再加上签订的文书大部分都是开发商提供的固定内容条款,使得老百姓在商品房买卖交易中成为了弱势一方。
案件事实:甲某欲贷款购买乙房地产开发有限公司开发的一套商品房,经乙房地产开发有限公司确认甲某具备贷款的条件后,双方签订了《商品房认购书》,为表示购房诚意甲某当日缴纳2万元诚意金,认购书约定甲某须于乙房地产开发有限公司通知签署《商品房购销合同》五个工作日之内到场签订《商品房购销合同》。如甲某未在上述期限内前往签署《商品房购销合同》,则视为甲某自动放弃其所认购物业之权利,甲某已缴纳的全部房款或按揭首付房款不予退还,乙房地产开发有限公司有权将该物业另行出售。认购书签订后甲某迟迟未等到乙房地产开发有限公司发出的签订《商品房购销合同》通知,却被乙房地产开发有限公司告知无法为其办理商品房贷款。因乙房地产开发有限公司在签订认购书前向甲某曾承诺可以办理贷款,此时出尔反尔,甲某欲收回2万元诚意金。但经过甲某多次协商,终无果。且乙房地产开发有限公司在协商无果的情况下还将房屋出售于第三人。
判决结果:
判令被告返还原告款项2万元;由被告承担本案诉讼费。
案件自评:
本案中订立的合同显然是双方为将来订立确定性本合同(《商品房买卖合同》)而达成的合意,属于预约合同。双方当事人签订的预约合同生效后,均应当按照约定履行自己的义务。但开发商未能证明其按照合同的约定通知买受人签订《商品房买卖合同》,未履行约定义务已构成违约的事实,应当承担违约责任。且开发商在未对预约合同做出处理的同时,将涉案商品房擅自另行出售给第三人,预约合同已经不能继续履行了。
该案事实上经过了一二审二级法院审理,最终一二审法院都支持了原告方诉请,且现委托人已经全部领取到了案款。
法律拓展:
1、 什么是预约合同?什么是本约合同?
预约合同是商品房买卖中当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同的合同。
本约合同是商品房买卖中房地产开发企业与买受人订立的商品房买卖合同。同时
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
由此可见两者的区别在于合同内容中是否具有在未来一定期限内再行订立买卖合同的目的约定。
2、 实践签订预约合同前应注意的事项?
首先对楼盘开发企业做基本了解,其次确认购买楼盘是否“五证齐全”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》,再次如果买受人采用贷款的方式付款,对自身的资信情况做详细了解,确认具备贷款的条件,最后注意合同中是否有增加买受人义务,减少开发商义务的条款,如有及时提出异议,试图以补充合同的形式或其他书面材料维护自己的合法权益不受侵犯。
3、 本约合同签订不顺,定金如何处理?
实践中预约合同签订后,买受人会向开发商缴纳一定数额的“定金”,当本约合同无法达成时,大家最关心的问题当属定金问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”对于合同一方:①违背公平、诚信原则;②否认预约合同中约定的内容;③另行提出不合理条件;④拒绝继续签订本约,都构成对预约合同的违约,定金应当归属于守约一方。但双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,属于不可归责于双方的原因,定金应当返还买受人。关于“不可归责于当事人双方的事由” 《最高人民法院公报》 2006年第8期指导案例“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案对此作出了界定。
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