XX银行诉王某某等金融借款合同纠纷案

【裁判要旨】
预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

【基本案情】
2010年11月17日，XX银行与A房产开发商签订合作协议书，约定：XX银行同意对开发商开发建设并依法销售的A房产所处楼盘的购房人提供按揭贷款；开发商对A房产所处楼盘的购房人提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证范围为借款本息、罚息及XX银行为实现债权发生的费用；保证期间自签订借款合同之日起至开发商为购房人办妥房屋所有权证、土地使用权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交付XX银行保管为止。

王某某与周某某系夫妻关系。2011年1月27日，二人因购买A房产向XX银行申请贷款，双方签订借款合同，约定：XX银行借给王某某94万元，王某某以按月等额本息还款法归还借款本息；王某某、周某某以A房产对上述借款提供抵押担保并向登记机关办理抵押物登记；如借款人未按约还本付息，XX银行有权宣布提前收贷……。合同订立后，XX银行依约划付了借款，双方就A房产办理抵押预告登记手续，登记权利人为XX银行，登记义务人为王某某、周某某。A房产一直未办理正式抵押登记手续。

合同履行过程中，王某某未按期足额还本付息，XX银行遂提起诉讼，要求王某某、周某某还本付息、赔偿律师费，开发商负连带责任，确认XX银行对A房产享有抵押权。

【裁判结果】

无锡市XX区人民法院于2012年7月30日作出民事判决：王某某、周某某共同归还XX银行借款本金709174.53元及相应利息，并支付XX银行律师代理费25449元；开发商承担连带责任并有权向王某某、周某某追偿；驳回XX银行的其他诉讼请求。

【裁判理由】

法院认为：王某某未按期足额还本付息，已构成违约，XX银行有权按约定宣布提前收贷并要求王某某支付实现债权的费用。王某某与周某某系夫妻关系，二人应承担共同清偿责任。当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，XX银行亦未取得房屋他项权证，其主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不予支持。根据合作协议书，开发商为涉案借款提供阶段性保证担保，现抵押房产未办理正式抵押登记手续，开发商应按约在保证范围内承担保证责任。

【裁判意义】

预告登记制度是指在当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或尚未成就时，法律为保护权利取得人对未来取得的物权享有请求权而进行的登记，其存在的意义在于保全债权请求权。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，本质上是一种请求权，并不能直接支配该物。故预告登记制度并不等同于物权的设立、变动登记，不产生物权（包括担保物权）设立或变动效力。由此，在抵押房产的物权未设立、正式抵押登记手续尚未办理的情况下，银行主张实现抵押权，无法律依据，不应得到支持。

现实中，购房者向银行贷款，约定以所购不动产予以抵押并办理抵押预告登记的情况已较为普遍。抵押预告登记的效力如何？在目前房贷诉讼大幅增多情况下成为银行和房地产企业关注的问题。从银行角度讲，一方面要严格审查借款人资信情况，另一方面应当督促开发商及购房者在本登记条件具备的情况下及时办妥抵押本登记手续，从而使借款债权获得有效的物的担保。从开发商的角度讲，为使其阶段性担保及时解除从而降低经营风险，应当在条件允许的情况下及时办妥房产有效权证（包括他项权证）。