二手房屋买卖胜诉案

律师为反诉人阿锋的代理意见

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审判长、审判员：

吉林辅民律师事务所接受反诉人（本诉被告）阿锋的委托，指派我担任其诉讼代理人，参加今天的庭审，根据庭审查明的事实，结合法律规定发表如下代理意见：

一、本诉部分：本诉原告阿芳主张被告阿芳归还四平市铁西区XXX小区X号楼X单元7楼左门713室的房屋没有事实和法律依据。

1、本诉原告阿芳主张的事实不成立。

阿芳在起诉状中讲：本案标的房屋系其个人财产，阿锋与阿兴签订的房屋买卖协议是违法的，其行为侵害了阿芳的财产权。阿锋认为其主张的事实不成立。理由有六点：第一、该房产系阿芳与阿兴夫妻关系存续期间获得的财产，而非阿芳的个人财产，在庭审过程中，阿芳自认是夫妻共同财产，是以她的名义贷款，由她用工资还贷。第二、阿兴与阿锋签订房屋买卖协议时，阿兴说她妻子阿芳在外地照顾她母亲，回不来，但她同意出售，对75，000.00元价格没有任何异议，并将她妻子的身份证复印件一并附到协议书后面。阿芳在答辩中讲，交易时她正在单位上班，因阿芳是市XX中学的老师，8月13日正常是学校放暑假，不可能上班。第三、2007年1月11日，该房屋在四平市铁东区东郊农村信用合作社抵押贷款，阿锲交付房款后，共同到信用合作社还清了贷款，并将房产证交付给阿锋，庭审时阿芳说自已家的房照在家里放着，不可能天天随身携带，但实际其房照因其贷款已作抵押，房照在信用社，而非在家。第四、阿锋的母亲通过铁西区教育局人事科查到了阿芳是XX中学的老师，阿锋的母亲给阿芳打电话（号码为XXXXXXXXXXX），要求阿芳和阿兴共同配合阿锋办理房屋过户手续，阿芳说：“你们找阿兴去，我不管”。庭审时，阿芳只是说自己没有看过买卖协议、收据，但她自已陈述于2007年9月，到阿锋家去过要买卖协议、收据，说明她知道房屋已卖给阿锋。第五、被答辩人诉状中称：“害得阿芳有家不能回，不得不在外边租房”，庭审时讲：“我一个人打不过，只好在外面租房住”，说明出售房屋之前阿芳和阿兴在该房居住，同时也说明她知道房屋已出售。第六、庭审查明，阿芳与阿兴于2011年X月X日离婚，但对本案争议房屋没有处理，说明阿芳已对阿兴出售房屋知道并认可。上述证据足以表明阿芳知道并同意出卖该案标的房屋。综合以上六点理由，阿芳主张阿锋侵权的事实不成立，真正的事实是阿兴经其妻子阿芳同意出售共有房屋。

2、阿芳主张的理由不成立。

阿芳要求腾迁，归还房屋的理由是基于侵权行为。但阿芳将自己的身份证复印件交付阿兴用于出售房屋；2007年8月13日阿兴收取售房款后用4万余元将阿芳农村信用社的贷款全部还完，并收回房照交付给阿锋。庭审时阿芳讲，自己于2007年1月11日本案标的房屋作抵押贷款，是自己一分一分还的，还了两年多，即2009年还完，最后一笔是3000多元，在对房照质证时讲，好长时间没有看到我的房照了，对该证据的真实性没有任何异议，恰恰该书证证明，2007年8月13日，阿兴和阿芳用售房款已将贷款还完，房照已取回，不存在继续还贷问题，阿芳再次说慌；阿锋的母亲打电话找阿芳，她让找阿兴；有家不能回，不得不在外边租房。这些事实说明阿芳同意出售房屋，并用自己的行为表示追认，所以，阿芳主张腾迁，归还房屋的理由不成立。

3、阿芳主张归还房屋没有任何法律依据。

《中华人民共和国婚姻法》第十七条 关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民通意见》第89条.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国合同法》解释二 第十二条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案阿芳与阿兴系夫妻，阿兴处分其夫妻共同财产，阿锋有理由相信其行为系夫妻双方共同意思表示，并支付了相应的对价，入住长达8年之久，阿芳和阿兴用售房款偿还贷款（从还贷完毕之日即再没有还贷，阿芳是明知的），从接受房款，到外租房住，视为对合同的追认。所以，阿芳主张归还房屋没有任何法律依据。

4、阿芳主张归还房屋已超过法定诉讼时效。

《中华人民共和国民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。”第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。”阿芳于2007年8月13日就知道其丈夫阿兴将共有房屋出售给阿锋，2007年9月份，阿芳到阿锋家要看房屋买卖协议，也说明其早就知道本案标的房屋已售出，但于2014年4月2日才向人民法院提起诉讼，要求归还房屋，已超过了法定的诉讼时效，人民法院应依法判决驳回阿芳对阿锋的诉讼请求。

二、反诉部分：反诉原告阿锋要求阿芳、阿兴配合办理房屋过户手续属于合同附随义务，应得到法律支持。

1、房屋买卖合同合法有效。

阿兴作为丈夫出售夫妻存续期间的共有房产，阿锋有理由相信其行为系夫妻双方共同意思表示，并支付了相应的对价，入住长达8年之久，阿芳和阿兴用售房款偿还贷款，从接受房款，到外租房住，视为对合同的追认。该房屋买卖协议没有违反法律、行政法规的禁止性强制性规定，是双方真实意思表示，事实也说明阿芳对该房屋买卖行为已经追认，所以房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”

2、阿锋已全部履行买卖合同的义务。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”作为买方阿锋只有一项义务，就是支付相应的对价，签订《房屋买卖协议》时，阿锋就一次性全额支付了75.000.00元购房款，阿锋已全部履行了买卖合同的义务。

3、阿芳、阿兴应配合阿锋办理房产过户手续。

《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。”房屋买卖合同中出卖人有两项重要的合同义务，一是交付房屋；二是配合买受人办理产权过户手续。本案作为出售方的阿兴、阿芳只履行了交付房屋的义务，而配合阿锋办理产权过户手续法定的附随义务没有履行，现在又以阿芳的名义起诉要求归还房屋，阿兴夫妻严重违反了诚实信用原则，阿锋根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，要求阿芳、阿兴配合阿锋办理房产过户手续应得到法律支持。

代理人提醒法庭注意：庭审时阿芳口口声声认为阿兴与阿锋合伙欺骗她将夫妻共同的房产出售给阿锋，但事实是阿芳与阿兴违反诚实信用原则，进行恶意诉讼。在民事诉讼状中载明：原告：阿芳，1966年8月出生，而庭审核实阿芳是1966年9月21日出生，正常的情况下，无论是自己书写还是让他人代写，出生年月日是绝对不可能错的，说明可能是阿兴起草的诉状。退一万步讲，即便阿兴与阿锋签订房屋买卖协议时阿芳真的不知道，在之后的一系列证据（2007年9月到阿锋家要看协议、收据；2007年8月13日之后阿芳没有还过贷款；离婚时对本案标的房屋没有做任何处理。）证明阿芳对阿兴出售房屋的追认。假如没有上述相关证据，阿芳依法也只能向阿兴主张权利，要求阿兴承担出售房屋的责任，而不应起诉善意第三人的阿锋。阿兴自己的房产一半是有权利出售的，阿芳的一半房产，阿兴已用售房款75000元的一半以上40000元替阿芳偿还贷款了，所以，人民法院不能也不可能支持阿芳的诉讼请求。

综上，本诉原告阿芳主张被告阿锋归还四平市铁西区XX小区X号楼X单元7楼左门713室的房屋没有事实和法律依据且已超过诉讼时效，人民法院应驳回其诉讼请求。相反，反诉原告阿锋要求阿芳、阿兴配合办理房屋过户手续有事实和法律依据，请求人民法院支持阿锋的反诉请求。

以上代理意见望合议庭在合议时给予充分考虑并采纳。

代理人：吉林辅民律师事务所律师 苑海森

2014年9月23日?