河南省洛阳市涧西区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）涧民二初字第796号

原告（反诉被告）王某，个体户。

委托代理人田建国、陈中伟，河南帝都律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告（反诉原告）李某某，无业。

委托代理人郝玉才，河南鼎大律师事务所律师，代理权限：一般代理。

原告（反诉被告）王某诉被告（反诉原告）李某某为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某委托代理人田建国、陈中伟，被告（反诉原告）李某某及其委托代理人郝玉才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）王某诉称，原告于2013年3月1日开始承租被告位于洛阳市涧西区珠江路与丽春东路交叉口的房屋，用于经营。2013、2014两年共缴纳租金200000元，被告一直未提供发票。原告承租时向被告缴纳房屋押金25000元、水电押金3000元。2015年3月1日又续签《房屋租赁合同》，并支付房租80000元，被告仍未提供发票。原告从事的是美容业务，因承租房屋未通过消防验收，存在安全隐患，原告无法继续承租下去。依据《中华人民共和国消防法》第五十八条“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：…（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的：…（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情况之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…”据此，原被告双方签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，应当依法解除，被告应退还原告所缴纳的租房、水电押金。原告于2015年8月9日电话通知被告解除，被告同意解除，但以没找到下家为由拒绝退还租房押金和水电押金。原告共支付租金280000元，但被告一直不提供发票给原告。依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对为发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”第二十条“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额”的规定，被告应当为原告提供发票。经多次商讨未果，特向贵院依法起诉，请求依法判决。诉讼请求：1、依法确认原告王某与被告李某某解除房屋租赁合同的行为有效；2.判令被告返还原告缴纳的租房押金、水电押金28000元；3.判令被告向原告提供已经缴纳的280000元租金的发票；4、本案诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告）李某某辩称，1、原告与被告所签的《房屋租赁合同》合法有效，不违反法律的禁止性规定。原告自愿与被告签订《房屋租赁合同》，该份合同是双方真实意思的表示。原告所述的《消防法》第58条所约束的是建设工程，而本案所涉房屋早以建设完毕且为私人住宅，并不完全适用《消防法》第58条。本案所涉房屋并未违反《消防法》的相关规定。原告自2013年3月1日开始承租被告位于洛阳市涧西区珠江路与丽春路交叉口的房屋，一直正常经营，从未因消防验收问题造成困扰，也不存在租赁房屋无法使用的情形。因此原告与被告所签的《房屋租赁合同》合法有效，不违反法律的禁止性规定。2、原告所述的水电押金3000元是交给物业，原告完全可以自行到物业解决水电押金的问题。至于25000元租房押金问题，由于被告与原告所涉的房屋租赁问题并未解决，同时原告一直未完全退房（即未拆除屋内空调且未清除房屋隔断）。依据《房屋租赁合同》第五条被告有权扣押原告的租房押金。3、原告所述的280000元租金，其中200000元房屋租金与本案无关。其中80000元租金是本案所涉《房屋租赁合同》中2015年上半年的房屋租金，由于原告在交付租金当时并未向被告索要发票，且税务机关并未对被告所在的区域征税。故原告要求被告现在向其提供租金的发票，系无理诉求。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。

被告李某某（反诉原告）反诉称，被告与原告于2013年3月1日签订了《房屋租赁合同》该合同约定被告将位于河南省洛阳市涧西区珠江路与丽春路交叉口房屋一栋（建筑面积253平方米）出租给原告，租期3年，从2015年3月1日至2018年2月28日止，第一年租金160000，租金按半年交付。2015年8月，被告电话提醒原告该交2015年下半年房租，但原告称其与合伙人之间发生问题，不再租了。但是时至今日，原告既未清理出房屋内擅自添加的隔断、也未将空调拆走同时未继续交房租。由于原告并未提前通知被告其不再租赁房屋，且房屋面积较大，导致被告未能及时将房屋租赁出去，给被告造成经济损失。综上所述，被告与原告协商未果，特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持被告的反诉请求。反诉请求：1.判令原告支付租金80000元；2.判令原告支付违约金39200元；3.判令反诉费由反诉被告承担。

原告（反诉被告）王某辩称，2015年8月9日原告已经通过电话通知的方式告知被告，从9月1日起不再租赁房屋也不再交纳下半年的租金，希望被告退还租房押金和水电押金。被告同意原告不再租赁，但是租房押金和水电押金需要找到下家以后，扣除中间这一部分租金后再退还给原告，原告不同意，双方就此发生争执。这并不影响双方租赁关系已经解除的法律事实。同时事实上原告早已将承租房屋交还被告，供被告继续租赁。所以原告不存在违约也不存在支付下半年租金的问题。原告已向被告支付了280000元的租金，被告有义务向原告交付租赁费发票，但时至今日只出具了收据，依法应该交付。

经审理查明，2013年3月，原告（反诉被告）王某（乙方）承租被告（反诉原告）李某某（甲方）名下位于洛阳市涧西区珠江路与丽春东路交叉口建筑面积约253平米的门面房，用于开美容店，租金每年100000元。两年后的2015年3月1日，双方又续签合同，租赁期限为3年，从2015年3月1日起至2018年2月28日。合同约定：第一年、第二年租金为160000元，第三年租金为180000元，租金按年支付；如该房屋未通过市有关消防验收前，乙方营业期间接到通知必须停业时，停业期间的房屋租金甲方不收取；租房押金25000元，如合同期满，乙方没有损害房屋的结构，则甲方应该在合同期满日如数退还；关于违约责任，约定：在租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：1、拖欠租金1月，乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的0.5%；乙方未经甲方同意，擅自转租、转让、转借的，应支付1月的租金作为违约金。2、甲方未到合同期满，提前收回房屋，应向乙方支付年租金的2倍作为违约金并原数退还剩余的租金和押金并赔偿乙方装修费。

合同签订当日，经双方口头协商第一年租金160000元分两次支付，3月1日先支付半年租金80000元。2015年8月9日，原告王某电话通知被告李某某不再承租房屋，要求退房屋押金25000元及水电押金3000元，但双方就原告前期装修遗留的隔断、热水器、空调的处理及房屋恢复原状等问题未能达成一致意见。后原告又于8月18日、8月21日、8月26日、9月6日、9月9日多次通过电话和短信与被告李某某及其子沟通，被告李某某方表示3年租期未满，但若原告方执意不再承租，双方可以寻找承租的下家并将原告装修留下的热水器、空调等转给下家后再退付押金。但一直未能找到承租的下家，原告王某诉至法院。

庭审查明，2015年3月1日双方续签的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该租赁合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同续签之前的两年合同期内，原告每年的租金均按时交付，被告未向原告提供过租金发票，原告为经营美容店花费了高额装修费用，双方并无争端。本案原告诉请解除合同的原因为房租过高和房屋未通过消防验收，但原告并未收到消防整改的通知也未因此而造成经营不能。此外，合同并未约定租金发票的相关事宜。

本院认为，关于原、被告双方当事人签订的房屋租赁合同是否已经解除的争议焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，合同系双方自愿达成合意之契约，在无解除合同的法定事由时均应当全面履行合同义务，不得任意解除之，此为合同法律约束力之基本原则。原告王某在合同期限内、亦未出现合同约定的解除合同情况下，以房租过高及未通过消防验收为由要求解除合同，被告李某某未予同意，合同并未解除。后经双方多次交涉，被告李某某要求双方共同寻找承租的下家并将原告装修留下的热水器、空调等转给下家后再退付押金，此系出租方李某某就解除合同所限定的必须条件，当此条件成就时亦是双方合同解除之时。然虽经双方努力，亦未能找到承租的下家，合同自然也未能解除。此诉请于法无据，前面已作论述，故本院不予支持。

但原被告双方均已实际不再履行合同，为避免双方的经济损失，本院依法解除双方的房屋租赁合同。在房屋租赁合同解除后，对原告要求被告返还缴纳的租房押金及水电押金28000元之诉请，本院予以支持，但需明确租房押金25000元被告应予返还，但水电押金系物业收取，被告不具返还义务，但被告李某某应当予以协助配合。对原告要求被告提供已经缴纳的280000元租金发票（含续签合同前两年的租金发票）的诉请，此请应为双方约定履行之事项，既然合同并无约定，又在原告合同要求实体权利之外，本院对此不予审查和处理。

对被告李某某反诉要求原告支付下半年租金80000元之诉请，虽属合理之情，但考虑到因合同已实际未再履行，故本院对此依法不予支持。双方签订的租赁合同第三条约定：甲方（李某某）不得任意提高租金和解除合同，否则视为违约，并赔偿年租金的0.5倍作为违约金。根据合同的平等原则和权利义务对等原则，作为承租方的乙方（王某）亦不能任意解除合同。而且，在合同未协议解除前，原告未能按照合同约定全面履行义务的行为按照双方签订的合同第八条之约定已构成违约，应当承担相应的违约责任，赔偿被告因签订三年期合同所产生的信赖利益所造成的损失，故被告要求原告承担违约金39200元之诉请正当合理，应予支持，但诉请的违约金（每日按拖欠租金的0.5%计算）明显过高，且原告亦未再实际经营，原告装修遗留下来的部分电器尚可部分折抵，依民法信赖利益不超过履行利益为原则，本院将此项依法调整为原告王某承担违约金25000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）李某某签订的房屋租赁合同。

二、被告（反诉原告）李某某返还原告（反诉被告）王某租房押金25000元。

三、原告（反诉被告）王某支付被告（反诉原告）李某某违约金25000元。

上述款项双方相互折抵后，互不承担给付义务。

四、驳回原告（反诉被告）王某的其他诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）李某某的其他反诉请求。

本案诉讼费500元由原告（反诉被告）王某承担，反诉费1342元由被告（反诉原告）李某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审　判　长　　胡　鹏

人民陪审员　　赵秀丽

人民陪审员　　于国军

二〇一六年三月十二日

书　记　员　　朱智慧