基本案情：

周某与董某于1985年登记结婚。2007年12月协议离婚，双方约定：董某名下的本市国顺东路某房屋产权归周某及双方所生之女所有；董某每月支付女儿抚养费2万元，至2010年12月低；另董某一次性支付周某300万元，其他财产分割完毕，无纠纷，双方无债务。2008年5月，周某与董某复婚。
董某系A公司的股东（占公司股份90%）。2005年1月，陈某到A公司工作，同年8月8日，董某、陈某共同与华邦公司签订《商品房预售合同》一份，约定董某、陈某共同购买本案系争房屋，总房价为52万余元，其中50万元当时由A公司支付，余款由董某支付。一审审理中，A公司表示上述购房款系董某个人资产，与公司无关。
2008年2月董某将其在系争房屋中的二分之一产权以买卖形式转让给陈某，转让价格为22万元，房屋产权已经过户至陈某名下，但陈某未提供付款凭证。2009年12月1日，陈某、刘某就系争房屋签订《房地产买卖合同》一份，约定陈某将该房屋出售给刘某，总房价为60万元，房地产交易部门按86万余元征收税费，刘某取得了该房屋产权证，但该房屋2010年的物业管理费仍以陈某的名义缴纳，并以陈某的名义将该房屋出租。
2010年12月，周某就本案提起诉讼，称董某与陈某之间存在不正当两性关系，请求判决：一、确认董某将系争房屋赠与陈某的行为无效；二、确认陈某、刘某就系争房屋恶意串通签订的买卖合同无效；三、要求陈某、刘某将系争房屋返还周某及董某；四、要求陈某、刘某赔偿周某租金损失。周某另申请对系争房屋进行财产保全。
法院于2011年1月20日作出裁定，对该房屋进行财产保全。与此同时，刘某于2011年1月11日通过中介公司与李某就系争房屋签订《房地产买卖合同》一份，约定刘某将该房屋出售给李某，总房价为115万元，案外人苏某代李某通过银行转账的方式于同年1月5日、6日、11日共向刘某支付房款113万元，苏某在审理期间提供证明一份，确认上述付款情况，并称与1月4日以现金方式另支付房款2万元。因系争房屋已由法院财产保全，李某未能办理该房屋产权过户手续。现该房屋由李某实际使用。

法院裁判：

一审法院认为，董某用夫妻共同财产与陈某作为共同购房人购买了系争房屋，该行为侵犯了夫妻共同财产权，应为无效。同理，董某将系争房屋以买卖形式转让至陈某一人名下，实质是赠与行为，故该买卖合同也为无效。关于陈某、刘某就系争房屋的买卖是否有效，因房屋出售价明显低于当时市场价，且房屋出售给刘某后系争房屋仍由陈某实际使用，故该房屋买卖关系的真实性难以确认，故应为无效。至于刘某于李某的买卖合同，因李某已支付房款，且李某系属善意，故买卖合同有效。遂判决：一、董某用夫妻共同财产为陈某购买系争房屋的行为无效；二、陈某、刘某就系争房屋签订的《房地产买卖合同》无效；三、驳回周某的其余诉讼请求。
周某不服一审判决，上诉请求二审支持其全部原审诉请；陈某则以涉案所有买卖关系均有效为由，亦提起上诉。二审法院审理后认为，各当事人间就系争房屋所签订的买卖合同均合法有效，系争房屋的产权从华邦公司转至董某、陈某名下，董某又将产权转让给陈某一人所有，后陈某再将产权过户给刘某的行为也均为有效。周某与董某均不在系争房屋内享有产权份额，也不享有对系争房屋的居住使用权，故判决：一、撤销原审判决；二、驳回周某的一审诉讼请求。

律师评析：

（一）买卖合同的效力与出卖人是否具有处分权无关
买卖合同作为负担行为的一种，其本身并不肩负使买卖标的物所有权发生转移的使命，买卖合同只是物权发生变动的原因，所有权发生转移是买卖合同得以履行的结果，原因与结果不能混为一谈。买卖合同受《合同法》调整，而物权的发生、变动、消灭则应依据《物权法》及相关规范，这也是物权法定原则的要求。我国《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”可见，合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实、自由，合同的无效列举于《合同法》第52条的若干情形，其中并不涉及无权处分。
（二）就系争房屋的三次权属变动的效力分析如下：
1.华邦公司将系争房屋产权转让给董某、陈某所共有的行为有效。虽然董某、陈某取得系争房屋的共有权发生在董某于周某婚姻关系存续期间，但系争房屋的所有权系由华邦公司转让给董某、陈某，华邦公司作为系争房屋的开发商，为当然的有处分权人，其将系争房屋所有权过户至董某、陈某名下，系其真实意思表示，并不存在无权处分的情形，周某应只在董某名下二分之一的产权份额中享有权利。原审以董某无权处分夫妻共同财产为由，否定了陈某对系争房屋所享有的产权，系错误认定了处分系争房屋的权利主体。
2.董某将其名下二分之一产权过户给陈某的行为有效。董某将系争房屋产权过至陈某一人名下时值董某与周某离婚之后，故董某是否存在无权处分夫妻共同财产之情形，关键要看董某与周某离婚时是否已对系争房屋内的共有权益进行了分割。从董某与周某的离婚协议中所涉及财产明细来看，双方并没有对夫妻共有财产的各项名目进行细分，并逐一进行分割，而只是对董某名下的一处房产、抚养费等作了约定，对于董某与周某其他共有财产，则以董某用一次性货币补偿的方式予以处理，同时双方确认其他财产分割完毕，故该一次性补偿应已涵盖了董某与周某所有其他共有财产。对于上述约定可以认定是一种“打包式”的财产分割协议，已经涵盖了包括系争房屋在内的所有夫妻共同财产，董某已对周某进行了概括性的补偿，至此双方已就所有夫妻共同财产分割完毕。
3.陈某将系争房屋产权过户至刘某名下亦为有效，既然董某并非无权处分系争房屋，故陈某成为系争房屋的所有权人，合法有效，有权对系争房屋进行处分，则陈某将房屋产权过户给刘某的行为亦为有效。同理，刘某欲将系争房屋产权转让给李某的行为也系有权处分，后因系争房屋遭司法查封导致无法过户，故系争房屋的所有权人认为刘某。待查封解除后，李某可依据其与刘某之间的买卖合同约定，要求刘某继续履行合同义务，将系争房屋的产权过户至自己名下。

相关法律法规链接

《物权法》
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件法律问题的解释》
第三条第一款 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。