——A公司诉B公司预售合同纠纷案

基本案情：

B公司系房地产开发商，于2006年8月15日取得某大厦的《商品房预售许可证》。2007年5月15日，A、B公司签订《商品房预售合同》一份，约定A公司向B公司购买该大厦第20层楼面房屋，房价总计825万余元。签约后，A公司于2007年10月支付B公司购房款30万元。B公司将涉案房屋交付给了A公司，A公司对房屋进行装修并投入了使用。2008年4月，A、B公司又签订《房屋置换协议书》一份，言明A公司购买B公司某大厦第20层楼面房屋，因现金支付购房款有一定困难，经协商，A公司将其拥有的建筑面积1408平方米某花苑住宅商品期房置换给B公司，合计633万余元，以充作A公司的购房款，期房竣工后，A公司将该房交付给了B公司，B公司已于2010年2月取得该房的产权证。
在A公司与B公司就涉案的某大厦第20层楼面房屋签订《商品房预售合同》前，B公司已于2006年9月与某集团公司签订《商品房预售合同》，将该房屋出售给该集团公司，并于2006年11月15日办理了商品房预售合同登记。该集团公司随后又将该房屋向银行作了抵押。在A公司和B公司双方就该房屋签订《商品房预售合同》之前，B公司将上述情况告知A公司，但表示该集团公司会将预售登记及抵押登记予以解除。后因该房屋预售登记及抵押手续未能解除，到时A公司购买的房屋的房地产权证无法办理。A公司为此多次与B公司交涉，因协商未果，遂诉至法院，请求判令B公司返还购房款663万余元，赔偿A公司装潢费用等直接经济损失230万元，并支付利息损失。
B公司辩称：在与A公司签订《商品房预售合同》之前，B公司确实已将该房屋出售给某集团公司，该公司也确实将该房屋抵押给银行。但在与A公司签约前，B公司已将该情况告知A公司，并未隐瞒事实，故双方所订的该《商品房预售合同》应属有效。因某集团公司未能解除涉案房屋所作的抵押，导致B公司无法为A公司办理该房屋的产权过户手续。B公司现愿在某集团公司将涉案房屋对银行所作的抵押予以解除后继续与A公司履行合同，故不同意A公司的诉讼请求。

法院裁判：

经法院主持调解，A公司与B公司达成协议：A公司与B公司签订的《商品房预售合同》予以解除；B公司退还A公司购房款本金共计663万余元，并一次性支付A公司装潢损失等损失补偿费450万余元；A公司将涉案的某大厦第20层楼面房屋返还B公司。

律师评析：

本案是一起商品房预售合同纠纷案件，涉及重复销售及抵押在先的房屋预售合同的效力问题。
一、重复销售行为的效力
本案中，B公司先与某集团公司签订《商品房预售合同》，将某大厦第20层楼面的房屋预售给该集团公司。在未与该集团公司解除合同的情况下，B公司又签约将该房屋预售给了A公司。B公司的这种行为，属于重复销售。
在重复销售中，售房人出卖的只是一套房屋，但购房人却有两人甚至更多。通常情况下，售房人对第一位购房人以外的其余购房人往往隐瞒该房屋已经出卖给他人的情况。而第一位以外的其他购房人如果知道所购房屋已经出卖给他人的情况后，一般是不会再购买该房屋的。因此，这种一方采用虚构或隐瞒事实的手法导致他人与之订立合同的行为，构成法律上的欺诈。
对于欺诈行为，根据《民法通则》第58条第1款第3项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。依据该规定，对存在欺诈的合同一般认定为无效。1999年10月1月《合同法》开始正式实施，该法第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据该规定，除了因欺诈、胁迫订立后会损害国家利益外，法院一般不主动认定这类合同无效，而应由当事人行使撤销、变更权。
本案并不存在上述欺诈行为。B公司在与A公司就某大厦第20层楼面房屋签订《商品房预售合同》之前，把其已将房屋出售给上海某集团公司的情况告知了A公司，并未对A公司隐瞒事实真相，因此，B公司在与A公司签订合同时并未进行欺诈，A公司在明知所购买的房屋已被预售给他人的真实情况后，仍愿意购买该房屋，所签订的合同反映了双方的真实意思表示。
二、已抵押房屋再出售相关风险与合同效力
购房者与房产商签订商品房预售合同时，房屋尚在建造中，由于购房者的权利没有产权证等相关权利凭证予以保障，而购房者又可能因为忽视了商品房预售登记的效力和重要性，不主动要求办理预售登记，或者完全信任房产商代为办理预售登记，所以在这一环节会出现房产商恶意违约，诸如“一房两售”、“先售再抵”、“先抵再售”等情形。由于购房者并不知道在自己之前是否已有人就同一房屋签订了商品房预售合同，也不知道自己所预购的房屋是否已成为房产商抵押给他人的抵押物，故当他人要实现抵押权时，或者房产商与别的预购者履行合同时，预购房屋的购房者将不能实现购买房屋的目的，甚至会由于房产商卷款逃跑、下落不明而落得“屋财两空”。
我国《担保法解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该项规定表明，在房产商未告知抵押权人的情况下将房屋预售的，抵押权人可不主张预售合同无效，预售合同不影响抵押权人实现其抵押权。无论房屋预售还是房屋再转让到任何人手中，抵押权人都可以行使抵押权，以该房屋的变卖价款抵偿自己的债权。对于预购房屋的人而言，也不必一定主张预售合同无效，其可以在取得房屋所有权的时候，代替房产商清偿其向抵押权人所负债务，以此消灭房屋之上的抵押权。当然，购房者可以直接将房款支付给抵押权人，如果其已经向房产商支付了房款，可以就自己向抵押权人清偿的债务向房产商追偿。
法律法规链接
《担保法》
第四十九条第一款 抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》
第六十八条 一方当事人，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示时，可以认定为欺诈行为。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。