夫妻共有房屋的买卖 单方签字是否有效

案情简述：

李先生与方女士系夫妻关系，手上有一套两室一厅的房屋，房产证上登记的是夫妻双方的名字，他们是房屋共有权人。2011年初，他们通过中介公司将该房屋出售给朱某。李先生、方女士及朱某在中介公司人员的陪同下三次实地看房，并两次在中介公司处对房屋买卖的价格进行协商。三人达成协议后，李先生夫妇决定将该房屋出售给朱某，并约定了签约时间，但是不巧的是，签约当天，李先生因为公司出差，未能出席。于是，便由方女士单方与朱某签订房屋买卖合同，其中出卖人一栏李先生的名字系方女士代签。后来因为房屋涨价，李先生及方女士不想将房屋出卖，称房屋买卖合同上无李先生签字，合同无效，要求撤销与朱某的房屋买卖合同。经多次协商未果，朱某将李先生及方女士告上法庭，要求确认房屋买卖合同有效，李先生和方女士履行交房义务，并承担违约责任。

案件分析：

根据本案的事实及司法解释规定，主要是从方女士的行为符合表见代理的角度予以开展举证及辩论。在前期看房、协商房价的过程中李先生一直有参与其中，李先生对卖房给朱某是明知的。那合同上的方女士代签李先生的名字的行为是否有效呢?

根据《高院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》“房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。”应确认房屋买卖合同有效。

最后，法院判决房屋买卖合同有效，李先生和方女士履行交房义务，并承担违约责任。

知识拓展：

上述案件中，方女士代签李先生的行为是一个表见代理行为，那么什么是表见代理呢?

表见代理制度是基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理。

表见代理的构成要件：

1、须行为人无代理权

成立表见代理的第一要件是行为人无代理权。所说无代理权是指实施代理行为时无代理权或者对于所实施的代理行为无代理权。如果代理人拥有代理权，则属于有代理权，不发生表见代理的问题。

2、须有是相对人相信行为人具有代理权的事实或理由

这是成立表见代理的客观要件。这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上或者法律上的联系为基础的。这种联系是否存在或者是否足以使相对人相信行为人有代理权，应依一般交易情况而定。通常情况下，行为人持有被代理人发出的证明文件，如被代理人的介绍信、盖有合同专用章或者盖有公章的空白合同书，或者有被代理人向相对人所作法人授予代理权的通知或者公告，这些证明文件构成认定表见代理的客观依据。

3、须相对人为善意

这是表见代理成立的主观要件，即相对人不知行为人所为的行为系无权代理行为。如果相对人出于恶意，即明知他人为无权代理，仍与其实施民事行为，就是去了法律保护的必要，故表见代理不能成立。《民法通则》第66条第4款规定，相对人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已经终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由相对人和行为人负连带责任。

4、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件

表见代理发生有权代理的法律效力，因此，表见代理应具备民事行为城里的有效要件，即不得违反法律或者社会公共利益等。如果不具备民事行为的有效要件，则不成立表见代理。