购买售后公房需谨慎

案情介绍

1992年5月，根据当时的房改政策，宋XX购买其承租的公房，并将房屋产权证办理在其子宋某名下。2010年5月11日，宋某将该房屋以人民币40万元的价格卖与王XX并办理了产权过户手续。事后，宋宋XX为认为自己是该房屋的同住人，宋某出卖房屋前并未征得自己的同意，所以宋某与王XX签订的买卖合同无效，并拒绝向王XX腾交房屋。无奈之下，王XX只能请求法院判令宋宋XX搬出房屋。

案件结果

法院审理后认为，本案中的房屋登记在宋某一人名下，宋某作为房屋的唯一产权人有权独立处分房屋，无需征得宋XX的同意。根据物权公示原则，王XX作为购房人也没有义务查明该房屋是否还有其他未经登记公示的使用权人，因此宋某和王XX签订的房屋买卖是有效的，宋XX应当及时搬出该房屋。

相关链接

《中华人民共和国物权法》第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

律师点评

本市自1992年开始，大量公有住房由原承租人或同住人按一定的条件和程序买断产权，成为售后公房，目前这些售后公房已经进入房地产二级市场进行交易。由于具有交通便利、面积小、总价低、生活配套设施齐全等优势，这些售后公房已渐渐成为二手房交易市场的主力军。但必须引起注意的是，由于售后公房原属福利用房，往往具有居住人口多、户籍混乱、同住人不明确等问题，一旦某个环节出现差错，则会出现纠纷，上述案例即出现了同住人“搅局”主张权利的局面。因此，在购买售后公房前，有必要先了解有关售后公房的法律规范和政策。综上所述，购房人在购买售后公房时，应当做到以下两点：（1）了解售后公房的产权状况。由于不动产登记簿记载的产权信息具有公信力，购房人应当以该登记簿记载的权利人作为唯一的依据。（2）了解售后公房的同住人情况。购房者如果了解到该售后公房还有其他没有登记为产权人的同住人，应当尽量督促出卖人与该同住人沟通，并形成出面的承诺书，以避免出现不必要的纠纷。同理，因与产权人具有亲属、抚养等法律关系而居住在房屋，形成共同居住事实的，不能妨害产权人处分、出卖房屋产权，但产权人应当另行履行其依法承担的抚养、赡养等义务。