浙江省义乌市人民法院

民 事 判 决 书

（2012）金义民重字第3号

原告：何某。

委托代理人：黄罡。

委托代理人：吴方平。

被告：陈某。

被告：方某。

被告：陈某某。

三被告共同委托代理人：王俊。

三被告共同委托代理人：江云峰。

原告何某为与被告陈某、方某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年9月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2012年2月5日作出（2010）金义民初字第2618号民事判决，陈某、方爱华不服，向浙江省金华市中级人民法院提起上诉，2012年4月20日，浙江省金华市中级人民法院作出（2012）浙金民终字第476号民事裁定，撤销原判并将案件发回本院重审。本院于2012年5月3日重新立案受理后，依法另行组成合议庭进行审理。原告何某申请追加陈某某为本案被告，并变更了诉讼请求。本案于2012年8月30日公开开庭进行了审理。原告何某及其委托代理人黄罡、吴方平；被告陈某、方某及三被告共同委托代理人王俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告何某起诉称，被告陈某、方某系夫妻关系。2002年7月8日，原告与被告陈某、方某签订房屋绝卖契约，约定两被告将其位于义乌市某村占地面积96平方米的楼房一幢（连同此房基地）以140万元人民币的价格出卖给原告，并约定此房屋如因政府用地拆迁安置到新的地块，新地块的产权及使用权仍归原告所有，拆迁时政府赔偿金如在10万元内（含10万元），也归原告所有。被告陈某某系本案房屋买卖中的出卖方。同日，原告将140万元购房款一次性支付给被告。2004年3月12日，义乌国际商贸城建设指挥部与陈某签订房屋拆迁安置补偿协议，由义乌国际商贸城指挥部补偿陈某人民币129015元，其中房屋补偿费107195元。被告至今未履行房屋买卖协议规定的义务，且被告已自行在该房屋拆迁安置的地块上建房，严重违反了双方协议的约定。请求判令：一、解除双方签订的房屋买卖协议；二、三被告支付原告房屋补偿费100000元；三、三被告返还原告已支付的购房款1400000元及利息594351元（按银行同期贷款利息计算至实际履行之日，暂算至起诉之日140万元×5.252%÷12个月×97个月）；四、三被告赔偿原告经济损失共计人民币4067150元（讼争房地产评估价6080000元-原告付给被告的购房款1400000元-讼争房屋造价653230元＋原告支付的讼争房屋坐标联测费用800元＋讼争房屋评估费14580元＋讼争房屋造价鉴定费用25000元=4067150元）。后原告将诉讼请求变更为：一、确认双方签订的房屋绝卖契约无效；二、三被告赔偿原告房屋补偿费100000元；三、三被告返还原告已支付的购房款1400000元及利息594351元（按银行同期贷款利息计算至实际履行之日，暂算至起诉之日140万元×5.252%÷12个月×97个月）；四、三被告赔偿原告经济损失共计人民币4067150元（讼争房地产评估价6080000元-原告付给被告的购房款1400000元-讼争房屋造价653230元＋原告支付的讼争房屋坐标联测费用800元＋讼争房屋评估费14580元＋讼争房屋造价鉴定费用25000元=4067150元），如现有证据只能认定原告支付的购房款为700000元，本项目上增加诉请700000元。

被告陈某、方某、陈某某共同答辩称，2002年原、被告约定购房款为780000元，但按照原告要求写成1400000元，原告实际交付给三被告700000元。本案契约系变相的农村集体土地使用权买卖，应认定为无效。在房屋安置过程中，三被告通知原告对房屋进行安置，原告也参加了关于安置房店面的招标，但因未中标，原告放弃了后面的安置房，而契约也约定如原告反悔，全部房款及地基归三被告所有，所以三被告无需支付原告任何补偿费，也无需返还购房款。原告要求三被告赔偿经济损失4067150元无事实与法律依据，因为讼争的房屋已经拆迁，原告依据6080000元评估价计算经济损失是错误的。在原庭审中，被告明确拒绝由**公司进行评估，被告的房屋总共有140多平方米安置面积，并非讼争房屋的安置面积，原告所依据的评估基础错误。综上，请求认定双方的买卖合同无效，并驳回原告的其他诉讼请求。

针对被告陈某、方某、陈某某的答辩，原告何某补充陈述称，店面房的招投标被告并未通知原告，原告去过的，但被认为没有资格，收条上写着1400000元。

原告何某为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：

证据1、房屋买卖契约、收条各一份（复印件），证明原告与三被告签订房屋买卖合同及约定的双方权利义务，同时证明原告已依照双方约定支付了140万元购房款的事实。

证据2、土地证证明、土地登记证明各一份（复印件），证明被告在出卖房屋的时候已经遗失了土地证，被告通过查档证明的形式将土地证转给原告，同时证明被告同意将房屋卖给原告的事实。

证据3、2010年3月9日、2010年8月5日由义乌市公安局出具的有关被告的户籍证明各一份（复印件），证明被告的诉讼主体资格，被告经过国家征地已从农村户口转为居民户口，户籍由农村转入义乌市市区，讼争的房屋为国有。

证据4、三被告的义乌市国土资源局农村私人建房建设用地审批呈报表（核对件）、三被告的农业用地转用征用的材料（复印件），义乌市国土资源局出具的情况说明（原件）、拆迁安置补偿协议各一份（核对件），证明讼争的房屋为国有划拨，2004年3月12日被告获得房屋补偿费107150元的事实。

证据5、律师函、律师函快递回单（复印件），证明原告在合理期限内已经通知三被告履行合同约定的义务，而被告拒绝履行。

证据6、照片6张（原件），证明讼争房屋目前已建造安置完毕且已由三被告装修入住。

证据7、义乌市勘测设计院出具的坐标报告及发票，浙江省**公司出具的地产评估报告书及发票，发票共三张（复印件），证明讼争房屋价值及二次鉴定产生的费用。鉴定所产生的费用为15080元。其中地产评估的费用有两份，先交500元，后又交了14080元。

证据8、房屋造价鉴定报告及收款收据一张（复印件），证明房屋的造价为653230元，及鉴定费25000元。

证据1-3、5的原件存于（2010）金义民初字第740号案卷、证据7、8的原件存于（2010）金义民初字第2618号案卷。

被告陈某、方某、陈某某的质证意见：

证据1、真实性无异议，合同虽然注明1400000元，但交付的是700000元。

证据2、真实性无异议，土地证遗失是事实。

证据3、原、被告均无被告现居住房屋的相关产权证明。

证据4、拆迁安置补偿协议的真实性无异议，关联性与证明目的有异议，是142.12平方米房屋的补偿款。

证据5、收到过律师函，从中可以证明原告对拆迁安置事实是清楚的，原告与被告一起参加村里店面房的投标。

证据6、真实性无异议，关联性和证明目的有异议。

证据7-8，造价评估与本案无关，对房地产估价报告书有异议，委托时被告拒绝由**公司进行评估，该份报告有效期是从2011年4月7日起一年。地产评估费用的发票真实性无异议，关联性有异议。

被告陈某、方某、陈某某为支持自己的抗辩，向本院提供了如下证据：

证据1、收条同一张纸上写了两次（复印件），录音资料，收条内容及落款都是原告写的，当时打草稿用。证明购房款实际是780000元，实际支付了700000元，80000元未付，协议中的1400000元是不存在的。

收条、录音光盘及文字整理原件存于（2010）金义民初字740号案卷中。

原告何某的质证意见：

证据1、收条的字是原告写的，这份是草稿，后来房子涨价，被告不肯了，又重新写过。录音的时间原告不清楚。原告未承认仅支付了700000元。录音资料与文字不相符。录音光盘原告在（2010）金义民初字第740号案中已听过。

本院出示（2010）金义民初字第2618号及（2010）金义民初字第740号两案的民事开庭笔录，原、被告均表示无异议。

根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院的认证意见如下：

原告提供的证据1、2、4、6，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；原告提供的证据3，系由义乌市公安局依职权出具，对其作出的两被告的户籍情况的证明力本院予以确认；原告提供的证据5，被告承认收到过该函件，本院确认原告曾向被告发送函件的事实；原告提供的证据7、8，涉案房屋的房地产市值及造价系本院依据职权委托评估，评估机构具有评估资质，对其出具的评估报告及发票的证明力本院予以确认，测绘工程技术报告系原告单方委托，被告不予认可，对该报告及发票的证明力本院不予确认。

对被告提供的证据1，原告承认出具收条，对收条的真实性本院予以确认，原告认为录音资料与文字不符，未承认仅收到700000元，但原告未提供证据证明具体交款的时间及方式，且根据录音资料，原告明确承认交付被告陈某700000元，结合被告提供的证据收条及原、被告签订的协议，本院确认原告交付购房款700000元的事实。

对本院出示的（2010）金义民初字第2618号及（2010）金义民初字第740号两案的民事开庭笔录，原、被告均无异议，本院确认其证明力。

根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：

2002年7月8日，被告陈某、方某、陈某某与原告何某签订《房屋绝卖契约》，约定由三被告将座落于义乌市草塘沿村东靠公路、南靠路、西靠方文龙户、北靠出路，占地面积96平方米的楼房一幢（连同此楼房地基）作价140万元绝卖给原告。双方约定协议签字生效后，上述房屋的一切所有权和使用权归原告所有，房屋所有证件归原告保管，如因政府用地拆迁安置到新的地块，新地块的房地产权与使用权仍归原告所有。房屋如拆迁，在政府赔偿土地时，如超过96平方米，超过部分土地仍归三被告所有，但价格按以后市场价格付给三被告，如少于96平方米，少于部分土地由三被告补足给原告，拆迁时政府赔偿金如在100000元（含100000元）全部归原告所有，如超过100000元，超过部分归三被告所有。后原告支付了购房款700000元。

2004年3月12日，被告陈某与中国义乌国际商贸城建设指挥部签订房屋拆迁安置补偿协议，协议明确被告陈某户拆迁房屋142.12平方米，安置142.12平方米，房屋补偿费107195元。2006年11月2日，经义乌市人民政府审批，被告陈某户的建筑面积为142.12平方米。2010年，被告陈某户拆迁安置于义乌市诚信一区68幢3号，建筑面积为92.4平方米，其余面积至今未落实建造，该房屋一直由三被告实际管业，土地性质为国有划拨，至今未办理土地使用权证。2011年4月7日，经浙江**房地产土地估价咨询有限公司鉴定，涉案房屋估价值为6080000元，原告支付了鉴定费14580元。2011年11月3日，经浙江**建设咨询有限公司鉴定，涉案房屋造价为712567元，原告支付了鉴定费25000元。

另，在（2010）金义民初字第740号、（2010）金义民初字第2618号案件中，被告陈某、方某陈述房屋拆迁按一比一补偿。原告与被告陈某、方某均陈述在房屋绝卖契约签订之时，所涉的房屋已经拆除。

本院认为，本案原告和被告陈某、方某、陈某某签订的《房屋绝卖契约》，名为房屋买卖实为购买宅基地使用权，内容违反了有关法律的强制性规定，虽然现在的安置房土地性质为国有划拨，但原告主张房屋买卖契约无效，系原告的选择权，且被告亦无异议，应确认无效。协议被确认为无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告实际支付给被告的购房款700000元，三被告应当予以返还，至于原告主张的购房款的利息，因与经济损失重复，本院不予支持。因《房屋绝卖契约》无效，故原告依照协议约定要求被告赔偿房屋补偿费100000元的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告所受的损失问题，经本院委托评估，讼争房地产评估价为6080000元，造价为712567元，原告为此预付的讼争房屋评估鉴定费为14080元＋500元＋25000元=39580元。因此，讼争房屋实际产生的溢价损失为：房地产评估价6080000元-原告预付购房款700000元-房屋造价712567元=4667433元。该笔损失综合考虑原、被告双方的过错程度，本院酌定由原告负担20%即4667433元×20%=933486.6元，三被告负担80%即4707013元×80%=3733946.4元。综上，原告诉请合理合法的部分，本院予以支持。三被告辩称系原告违约放弃安置房，但未提供证据证明，本院不予采信。讼争房屋的面积为92.4平方米，少于原、被告约定的购买面积96平方米，被告虽另有49.72平方米尚未落实，但无证据证明该面积系安置给原告，原告按照92.4平方米面积主张损失，并未加重三被告的义务，对三被告提出的原告主张的损失无依据的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：

一、确认原告何某与被告陈某、方某、陈某某于2002年7月8日签订的《房屋绝卖契约》无效。

二、被告陈某、方某、陈某某于本判决生效之日起十五日内返还原告何某购房款人民币700000元。

三、被告陈某、方某、陈某某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告何某损失人民币3733946.4元。

四、驳回原告何某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费54930.6元，由原告何某负担15401.6元，由被告陈某、方某、陈某某负担39529元。

鉴定费39580元，由原告何某负担11122元，由被告陈某、方某、陈某某负担28458元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币54930.6元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）

审　判　长　　骆巧梅

代理审判员　　吴新辉

人民陪审员　　朱翠玉

二〇一二年十二月二十六日

书　记　员　　黄　超