冷某和黄某是一对新婚夫妇，两人攒够了房子的首付款，准备买一套二手房。他们看了几处房产后，决定买下孔某的房子。但是就在办理贷款的过程中，房价飞涨。冷某和黄某本来还庆幸自己合同签得早，但让他们没想到的是，等他们签好了合同、办好了贷款，孔某却不愿交付房子，还指责冷某夫妇违约。这究竟是怎么一回事呢？

【案由缘故】

2009年9月20日双方签订合同，约定以1，225，000元的价格达成交易。约定10月18日之前办理过户，11月30日之前腾房。签订合同当日，冷某、黄某连同定金共向孔某支付房款500，000元。

接下来冷某、黄某开始办理贷款事宜，期间一共辗转三家银行才将贷款申请下来。冷某、黄某先向中国工商银行上海浦东支行申请贷款，但因孔某未能提供系争房屋的动迁协议，以致不符合该行的借款条件，冷某、黄某的贷款申请未获审核通过。2009年10月19日，孔某配合冷某、黄某至深圳发展银行办理贷款，该行也至孔某处对系争房屋进行了评估，但最终因故未予办妥。之后冷某、黄某转至兴业银行上海分行办理贷款。
11月7日，冷某、黄某致电孔某，称贷款手续已经办妥，要求孔某在11月10日到银行一同签订贷款合同，并于11月11日到房地产交易中心办理房屋过户手续。但第二天，即11月8日，孔某即回函称，因冷某、黄某无法按照约定，在10月18日前办理过户，现已逾期，你方构成违约，我方要求解除合同。

【庭审交锋】

2010年1月，冷某、黄某将诉至法庭。要求孔某履行交付房屋的义务，并支付违约金。

在庭审中，孔某不同意冷某、黄某的诉请并辩称：

1、本案纠纷系冷某、黄某逾期付款所致，第二、第三家银行办理贷款均无需提供动迁协议，由于工商银行的过分要求，导致冷某、黄某的贷款未获审批而付款不能，故冷某、黄某应找案外人主张权利，而不应向其主张；

2、其已配合冷某、黄某办理贷款，冷某、黄某至兴业银行办理贷款，其并不知情也未同意；

3、由于冷某、黄某违约在先，其已致函冷某、黄某解除合同；

4、另因冷某、黄某未按时付款，导致其无法另行购房，现其一家四口居住在系争房屋内也无法交房。

孔某还为此提出反诉，要求解约，并要求冷某、黄某支付违约金。

此时冷某、黄某提出，孔某有权解除合同的前提是其未按协议约定支付房款，而其已按约支付房款500,000元，其余房款系通过贷款支付，由于孔某未能提供动迁协议导致其第一次贷款未获审批，责任在于孔某，故其不存在违约。

【法院判决】

法院经审理认为，

1、合同约定双方应于10月18日前共同与房地产交易中心办理过户手续。现因孔某未能向冷某、黄某申请贷款的银行提供贷款所需的动迁协议，导致贷款申请未获审批，从而双方未能在合同约定的2009年10月18日前办理过户手续。因此，冷某、黄某未能按约办妥贷款，且双方未能按约办理过户的责任不能归责于冷某、黄某，故不能视为冷某、黄某违约。

2、鉴于双方未能于2009年10月18日过户的责任不能归责于冷某、黄某，故孔某单方行使合同解除权，不符合合同约定，上述回函不发生解除合同的效力。

3、至于孔某是否知道并同意转至兴业银行贷款的问题，若孔某所述属实，则其既然已配合冷某、黄某在深圳发展银行贷款，其也应当等待贷款的审核结果，并约定过户日期。而事实上，冷某、黄某已于2009年11月7日通知孔某贷款审批情况及过户时间，且此时距离孔某协助办理贷款仅过去20天左右的时间，尚属申请贷款的合理期限。虽然贷款银行不同，但对于孔某而言，冷某、黄某向哪家银行申请贷款并不重要，重要的是其能收到贷款或贷款不足时在过户日现金补足，且合同对于贷款银行及申请贷款的次数也未作约定。因此，此时孔某是否知道并同意冷某、黄某转至兴业银行贷款，并不影响其按合同约定配合冷某、黄某申请贷款及办理过户。

4、判决如下：一、孔某应于判决生效之日起十日内配合冷某、黄某办理房屋的过户登记手续；二、孔某应于判决生效之日起十日内向冷某、黄某交付房屋；三、冷某、黄某应于判决生效之日起七日内支付孔某房款725,000元；四、驳回孔某的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,050元、诉讼保全费5,000元、反诉案件受理费2,737.50元，均由孔某负担。

【上诉风波】

孔某在收到判决后不服，向法院提出上诉，强调自己并未违约，且在冷某、黄某第一次到工商银行贷款时，银行要求提供的动迁协议自己也并未持有，也没有提交的义务，不能因此将冷某、黄某的违约责任推卸给自己。

并且孔某还提出：

1、上诉人从未同意冷某、黄某延期办理贷款，也未同意其在兴业银行办理贷款。况且兴业银行出具的证明所显示的贷款批准日期在上诉人发出解约函之后，且放款前提为上诉人迁出户口，此与双方合同相关约定不符，应当视为兴业银行的贷款也未获批准。

2、冷某、黄某逾期付款导致上诉人错失购房良机，现房价上涨，上诉人损失严重。

【二审判决】

法院经审理后认为，从案情来看，并无证据显示冷某、黄某存在迟延办理银行贷款申请手续的情形，而导致其在工商银行贷款申请未获通过的原因系孔某未能提供系争房屋的动迁协议，故冷某、黄某在合同约定的交易过户日即2009年10月18日前未能办妥银行贷款手续，冷某、黄某并不存在过错。

2009年10月19日，冷某、黄某又向深圳发展银行申请贷款并得到了孔某的配合，在该行贷款因故未成后冷某、黄某又及时转至兴业银行办理贷款，并获通过，因此，可以认定孔某同意冷某、黄某变更贷款银行，故交易过户日期理应作相应顺延。

最后法院判决驳回上诉，维持原判。

【律师观点】

此案的核心在于，由于房主不提供相应文件，导致买房人无法通过银行贷款审批，而未能按照合同约定的日期签订过户手续，违约责任应该归咎于哪一方？

从案情发展中很容易发现，冷某、黄某第一次在工商银行办理贷款时，由于孔某未提交手续而导致贷款失败；但冷某、孔某之后又积极联系第二家、第三家银行办理贷款事宜，因此法院认为冷某、黄某并未违约，即使逾期未能交付款项，也属于申请贷款的合理期限内。

反观孔某，在协助办理贷款的过程中，始终未提出终止履行合同，最后在得知冷某、黄某的贷款申请已获银行审批通过的情况下仍发函要求解除买卖合同，违背了诚实信用原则。因此法院判令孔某继续履行合同，是正确的。