代 理 词

启伦律师事务所陈杰律师接受申请人的委托，针对本案的争议焦点，发表如下代理意见：

第一、《商品房买卖合同》合法有效，申请人已依约支付全部房款，被申请人应依约履行自己的交付房屋义务。

申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，申请人向被申请人购买被申请人开发的房屋。合同签订后，申请人按合同约定通过现金付款或按揭贷款的方式向被申请人支付了全部购房款，被申请人收款后出具了购房款收据。庭审中，被申请人对《商品房买卖合同》和购房收据的真实性认可，仲裁委员会当庭对上述当事人一致认可的事实进、了认证，所以本案中双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，申请人按照合同约定履行了自己的付款义务，被申请人应按照合同约定的期限交付房屋。

第二、被申请人逾期交房，应按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金。

被申请人没有按合同约定的期限—2007年12月31日交付房屋，依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。”被申请人应按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金。

第三、《商品房买卖合同》未约定装修事项，装修事项争议不属于仲裁委员会的仲裁事项。

被申请人在未经双方自愿协商一致的情况下，擅自对房屋进行了装修，违反了合同自愿原则，侵害了申请人的自主选择权，属于强制交易，申请人对于被申请人单方面作出的《入住方案》坚决不予认可。同时，《商品房买卖合同》未约定装修事项，装修事项争议不属于仲裁委员会的仲裁事项。

第四、张XX与被申请人变更了付款方式，实际履行方式是分期付款，张晓芹已经分期缴纳了大部分房款，并没有逾期付款。

张XX与被申请人于2006年11月4日签订了《商品房买卖合同》，约定付款方式为附件四的按揭贷款方式。合同签订后，双方变更了付款方式，不再履行合同附件四的约定，实际履行方式为分期付款，张晓芹于2006年11月4日、2007年9月26日分期支付被申请人购房款150678元、160000元，被申请人收款后出具了购房款收据。所以，实际履行过程中，双方一致认可分期付款方式，现张XX已分期缴纳了大部分房款，并没有逾期付款，有权要求被申请人按照合同约定期限交付房屋。

第五、按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》的规定，被申请人无权解除与张XX的商品房买卖合同。

1、张XX没有逾期付款，被申请人无权解除合同。

2、依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》相关规定，被申请人无权解除合同。

依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”商品房合同解除权有法定的条件限制和期限限制，被申请人无权行使解除权。

代理律师：陈杰

2012年6月19日