小产权房买卖合同解除纠纷该如何处理

笔者今日代理了一起乡镇小产权房买卖合同纠纷案件，对方（原告）诉讼解除合同并赔偿损失，笔者代理后，经过仔细分析发现。该小产权房系村民的宅基地被征用后，镇里划出的土地上建房作为安置房使用的，但该安置房下的土地系非建设用地。没有相关的审批、准建手续。小产权房是有开发商建设的，以优惠价卖给农户，笔者代理的本案被告就是这些农户中的一员，农户没有多余的钱购买小产权房（安置房），补偿给农户的安置房较多，于是就有不少农户，将安置房对外出售，开发商对此也是默认，之后陆陆续续有非安置户将购房款教给开发商。开发商也是直接将房屋钥匙教给他们。这里存在两个合同关系，一个开发商与安置户之间的合同关系；一个安置户作为出卖人与买受人之间的合同关系，这里涉及到买卖标的是小产权房的问题，就涉及到买卖小产权房的合同是否有效的问题。各个法院的判决不一，有的认为是有效合同，主要着眼于小产权房也具有使用价值、收益价值；有的法院直接认定合同无效，理由就是小产权房是违法建筑，土地也是违法使用，不能作为买卖合同的标的，合同无效。

但本案尤其特殊性，连环买卖，导致连环损失，如果法院判决合同无效，必将要求被告返还部分购买房屋的款项，这对于被告是极为不利的，如果原告不继续支付购房款，将面临对外出售的房屋被开发商收回，其将没有房屋交付给原告。笔者分析利弊，积极参与调解，经过两次庭审，做了大量的沟通工作，最终原告向开发商交了剩余购房款，对原告的起诉，法院也裁定予以驳回，笔者的代理最大限度地维护了被告的利益。