李明2007年10月购买渤海公司位于昆明市国际米兰A座21层商住楼一套，双方签订购房合同后，李明先行支付购房款107万余元，双方约定违约金60万元，后由于房屋价格上涨，渤海公司拒绝办理过户手续。李明遂于2008年2月将渤海公司起诉到昆明市官渡区人民法院，要求对方履行过户义务，并赔偿违约金60万元。一审法院经过开庭审理，判决渤海公司赔偿李明违约金21.4万元，驳回其他诉讼请求。

李明不服一审判决，遂委托云南睿信律师事务所崔寓翔律师上诉于昆明市中级人民法院。

 昆明市中级人民法院认为：昆明市国际米兰A座第21层房屋建筑面积为123.60平方米，系原渤海公司购买的产业。郑小四经渤海公司独资股东罗斌授权，就该讼争房屋与李明签订的购房合同，是双方当事人的真实意思表示，买卖双方虽未办理产权过户手续，但李明已支付了大部分房款，且郑小四还将房屋交李明使用，并将房屋所有权证交付李明。现郑小四又以讼争房屋未办理过户手续为由反悔，无正当理由，且合同又能够履行，应当继续履行，可由双方到房地产管理部门办理产权过户手续。至于李明多报房屋建筑面积数，使房价与实际情况不符的主要责任在卖方;买方未了解房屋建筑面积的真实情况，盲目签订合同，也应承担相应责任。讼争房屋的价格应调整为港币105.67万元。李明实际已支付房款人民币1073089.30元，根据当时港币兑人民币的市场牌价，尚欠房款人民币109146.60元。李明付给郑小四等人的其他款项，应认定为郑小四的个人债务，双方另行处理。李明请求郑小四返还多收取房款及利息的理由，不能成立，应予驳回。合同约定逾期交付房屋的违约金标准过高，依法不予保护，郑小四应比照银行同期贷款罚息日万分之三向李明支付违约金。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》和《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项的规定，该院于1997年11月30日判决： 　　一、撤销昆明市官渡区人民法院一审民事判决。 　　二、双方当事人应于本判决生效后十日内一起到昆明市土地房产管理部门补办房产交易手续。 　　三、李明应付给郑小四房款人民币109146.60元，郑小四应偿付李明逾期交房的违约金人民币33480元，两项相抵扣后，李明应于本判决生效后十日内付给郑小四款项人民币75666.60元。 　　四、驳回李

明请求确认“总房款”及“延期交房违约金”超出的部分。

评析 本案的争执焦点在于如何认定合同效力问题。 一种观点主张，本案讼争房未办理房产过户手续，根据最高人民法院(1987)民他字第42号、(1989)民他字第50号的批复以及建设部关于《城市公有房屋管理规定》，应允许一方反悔确认该合同无效。另一种观点认为，买卖双方虽未办理产权过户手续，但买方已交付大部分房款，且入住使用讼争房，并积极替卖方所在公司清偿债务，对讼争房做出了贡献，根据民法通则自愿、公平、等价有偿、诚实信用之原则，应判决合同有效，双方继续履行合同。

二审法院采纳了后一种意见，其理由是：

一、登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，而非房屋买卖合同成立的要件。因为，房屋买卖合同能否成立，取决于合同当事人的意思表示是否真实、合同订立的程序是否合法、合同的内容是否违反法律和社会公共利益。而登记作为房屋买卖合同所追求的法律后果，是房屋产权有效转移的要件，而非房屋买卖合同生效的要件，二者为两个不同的法律问题，不能混淆。

二、卖方因经济纠纷，须在十日内返还他人100多万元债务，若逾期不还，将被拍卖本案讼争房折价偿债。在这种情况下，买方以高于拍卖价款购入讼争房，并首期支付了33.9万元为卖方偿付债款。后买方根据签订的买卖合同，又陆续支付了大部分的房款共107万余元。此间，双方对此均未有异议。而到案件审理时，卖方以未办理过户手续为由反悔，显然理由不足，有失公允。

三、从导致讼争房产权过户手续一直未办理的原因分析，其主要责任在卖方。因为，双方签约后，卖方因贷款而将产权证抵押在银行无法取出，买方直到同年10月才拿到产权证明。而此时，买方经核对产权证，才发现房屋建筑面积与双方签约时卖方所称的面积不一，买方因此向卖方提出异议，产生纠纷。

四、买方虽为房屋面积提出异议，但其在取得产权证后即开始实际管理使用该讼争房屋至今。可见，买方与卖方争议的是房屋面积与房款问题，而没有解约之意。对此，买方之诉求可印证，而此前卖方也一直未表示异议。所以，房屋买卖是双方当事人的真实意思表示。

综上所述，该买卖合同应为有效合同，该买卖合同在补办房产登记手续后能够履行，应继续履行。据此，二审法院根据民法通则及有关法规，改判本案买卖合同有效，并判令当事人补办房产交易登记手续是正确的。