案情简介：当事人姚某与开发商签订一商铺认购协议，协议约定7日内签订正式购房合同，并约定交纳定金10万元，该定金在签订购房合同时转为购房款。姚某签订合同后，由于政策变动（限购令）等原因，导致购房款暂时不够，不能再继续购买该房产，欲退还所支付的定金。

   律师在接受委托后，全面分析了本案的实际情况。在经过律师的调查后，发现开发商的证件、手续都合法有效，所以本案的认购协议也是合法有效的。从初始情况看来对当事人方十分不利，因为只从案件情况来看，开发商方并没有违约情况，相反如果姚某不履行签约合同的义务则违反了合同约定，要承担违约责任，即定金罚则。

  “定金”是一个规范的法律名词，定金的作用就是给主合同担保，违反定金约定就应适用“定金罚则”，因此“定金”不同于人们日常中所使用的“订金”、“预付款”以及其他相近意思的词 。司法解释也同样认为定金是订立商品房购销合同的担保，如果因当事人一方原因未能订立合同，适用“定金罚则”，即：除去不可归责于当事人双方的事由以外，如果因购房人原因未能订立合同的，购房则无权要求返还定金，如果因开发商原因未能订立合同的，开发商应当双倍返还定金。但“不可归责于当事人双方的事由”并没有严格意义的法律界定。

   经过综合考虑，律师陪同姚某在约定时间内至开发商处签订购房合同，为了保障购房人的权利，在看过合同后，律师要求对方签订一份补充协议，将我方当事人的权利具体化，但如意料中的遭到了开发商的否决，经过反复协商，开发商仍然不同意增加补充协议。协商至此，很明显就不是我方违约，而是双方合同条款达不成合意，这也符合了“不可归责于当事人双方的事由”这一解释，所以律师在阐明了相关意思以后，要求对方给出解决方案，赔偿还是退还定金。经过几次协商，双方最终达成协议，确定将购买商铺的定金转为购买商品房的定金（因当事人对该楼盘的投资环境还是很认可的），这样也就避免了我方定金的损失。

   在此提醒各位买房者，在购房时对签订诸如认购协议、认购书、订购协议等等开发商给出的具有法律效力的文书要慎重考虑，在给付定金时更要慎之又慎，在你对相关程序和合同效力不甚明确的时候，完全可以咨询相关专业的律师，这样可以将你的风险减小到最大程度。