业委会选举程序违法被判无效
备案材料不能反映监票唱票真实情况 业主状告房地部门二审获改判胜诉

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小区成立业委会，却在向当地房地部门提交的备案申请材料中缺少能够反映业主大会召开情况的会议记录，不能反映有关监票、唱票、清点表决票等情况，业主朱先生认为程序违法，一纸诉状将当地房地部门告至法院。一审被判败诉后，朱先生不服，向市第二中级法院提起上诉，二审终于获得改判。市二中院最近在公开网站上公布了这份“民告官”判决书。值得指出的是，该终审判决距今尽管已有数月，但对规范当前业委会选举过程中产生的种种乱象仍有借鉴意义。

一审：房地部门已尽到备案审查的法定职责
根据一审法院的认定， 2008年3月12日至3月30日， 某某区建设新苑小区以书面征求全体业主意见的形式召开业主大会。会期届满后，经清点表决票和选票， 《业主大会议事规则》和 《业主使用规约》以71.1%的表决率通过。业主委员会7名候选人以64%以上得票率通过。
新苑业委会成立后，于2008年4月10日向某某区房屋土地管理局提交备案申请，提交了 《业主大会议事规则》、 《物业使用规约》、业主大会会议记录和会议决定、业主委员会成员的名单和基本情况等相关文件。

某某房地局经审核后，认为业委会符合备案要求，遂依照 《某某市住宅物业管理规定》，于2008年5月23日对建设新苑业主大会及业主委员会予以备案，并向业委会颁发了 《业主大会、业主委员会备案证》。
朱先生是某小区的业主，他认为该备案行为违法，于是向一审法院起诉要求予以撤销，业委会被一审法院列为第三人。

一审法院认为，从备案申请材料中反映出小区通过向业主书面征求意见的形式召开了业主大会，选举产生了业主委员会，投票通过了《业主公约》及 《业主大会议事规则》，该小区业主大会的参与人数、业委会委员的当选、 《业主公约》和 《业主大会议事规则》的通过均符合 《某某市住宅物业管理规定》的投票比例要求，某某房地局已尽到了备案审查的法定职责。
法院还认为，朱先生对推选业主大会筹备组成员、业委会成员及公布业主大会议事规则和业主程序提出异议，因物业管理区域内的选举、投票等活动系小区业主的自主管理行为，朱先生认为杨浦房地局应当对形成统计结果的有关选票、表决票等真实性进行核查，已超出了行政机关依据物业管理规定进行备案的审查范围。一审法院判决驳回朱先生的诉讼请求。

二审：备案申请材料不能反映真实情况
判决后，朱先生不服，向市二中院提起上诉。朱先生在诉状中称，业委会提交备案的材料中涉及讨论表决的文件，在选票及行政复议等材料中出现的名称均不一致，例如：有的名为 “物业管理规约”，有的名为 “业主规约”。会议纪要记录的业主大会讨论通过的是 《业主使用规约》，而不是业委会申请备案时提供的 《物业使用规约》。
“更为荒唐的是，筹备组会议确定有18位业主代表作为业委会候选人，其中并没有祝某，但选举结果中却出现了祝某的名字。”朱先生说， 2008年3月30日，在某某房地局办事处对选票进行统计时，并未对选票依法进行监票、唱票，其程序违法。 “房地部门未对备案的实质要件及业委会是否依法选举产生进行审查，违反法律规定。”

在二审中，某某房地局辩称，业委会提供的材料符合国务院 《物业管理条例》及 《上海市住宅物业管理规定》的规定，该局已从程序和实体上尽到审核义务。业委会同意房地局的意见，认为有关公示公告等反映选举过程的材料都客观存在，业主大会和业委会也是在房地产行政管理部门的指导监督下依法召开和产生的。
市二中院经过审理后认为，业委会向某某房地局提交的备案申请材料包括 《建设新苑业主大会会议纪要》、 《业主大会议事规则》、《物业使用规约》、业主委员会成员的名单和基本情况等。其中， 《建设新苑业主大会会议纪要》只是对业主大会表决结果的说明。上述备案申请材料中缺少能够反映业主大会召开情况的会议记录，不能反映有关监票、唱票、清点表决票等情况。

此外，市二中院还认为，会议纪要反映提交业主大会讨论的业主公约文件名称为 《业主使用规约》，而申请备案提交的业主公约文件名称则为 《物业使用规约》。房地部门在2008年11月虽出具 《情况说明》，表明自2008年1月根据上级主管部门通知，试行 《物业使用规约》，但会议纪要表明2008年3月涉案物业小区召开了业主大会，现业委会提交的备案申请材料不能证明业主大会对该文件名称的不一致问题以及是否为同一个文件作出过说明。

法院据此作出改判，撤销一审法院作出的行政判决，撤销房地部门向建设新苑业主大会、业主委员会核发 《业主大会、业主委员会备案证》的具体行政行为。