房屋买卖合同纠纷

当事人信息：

原告：张x，男，197x年1x月5日出生，汉族，农民，住滕州市。

委托代理人：孟阳，山东荆河律师事务所律师。

被告：刘xx，男，196x年1x月1x日出生，汉族，农民，住滕州市。

委托代理人：王xx、种xx，山东滕达律师事务所律师。

审理经过

原告张x与被告刘xx房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟阳、被告委托代理人王x涛、种xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张x诉称，2012年11月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，被告将位于滕州市某村集体土地上房屋一套出售给原告，并承诺办理土地使用证等相关手续。现该房屋所占集体土地被政府征收，原告才得知该土地为非法租赁土地，其建筑均为违法建筑。双方签订的《房屋买卖合同》违反合同法第52条的有关规定，应为无效合同，故请求确认房屋买卖合同无效，判令被告返还购房款315000元，承担购房款的利息损失（以315000元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2012年11月1日起至判决给付之日止），本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告刘xx辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2012年11月28日签订《房屋买卖合同》一份，被告将位于滕州市某村的房屋卖与原告，原告已支付购房款315000元，但原告手中持有的收到条是后期补的，但签订合同时，被告并未承诺办理相关手续，原告亦明知该房屋没有土地使用证等相关手续，故该合同应为可撤销合同，而非无效合同。目前，因涉及拆迁，该房屋已灭失，房屋价值已转化为货币形式汇入原告名下，为原告个人持有。如果判定该房屋买卖合同无效，原告已持有的拆迁补偿款应自返还款项中扣除，利息损失应由原、被告双方共同承担，诉讼费用的负担应根据判决结果进行分担。此外，因被告已将该房屋交付原告，故原告还应向被告支付该房屋被原告占有、使用期间所产生的孳息。

本院查明

经审理查明，2012年11月28日，原告张x与被告刘xx签订房屋买卖合同一份，约定：“位于滕州市某村房屋一套，建筑面积东西14米、南北10米，加前出厦共计147㎡，甲方（刘xx）自愿将自己所拥有的房屋出售给乙方（张x）使用（该使用二字已被黑色签字笔划横线删除），乙方将终身享有使用权，经双方协商，特定如下合同。一、甲方将座落在滕州市某村独院房屋出售给乙方，该宅基地西临朱某，南临周某，东临小学，北临市场仓库，宅基地面积东西17.5米，南北14米，共计248㎡。二、甲、乙双方商定上述房屋财产出售价为315000元（大写：叁拾壹万伍仟元正）；合同签订后一次性付清。三、甲方保证上述房产清晰，保证该房屋不受他人追索，没有任何纠纷，如有纠纷甲方负责处理。四、本房屋没有手续，有集体土地罚款单、宅基地合同附件各一份，房屋交易后甲方协助乙方办理土地使用证手续。交易后所发生的一切费用等由乙方负担。五、房屋如遇政策性拆迁，宅基地及房屋无论增值或贬值，赔偿的一切费用与甲方无关。六、甲乙双方严格遵守契约合同，不得违约，否则按交易房屋价款付50%违约金，并赔偿该应有的损失。七、本契约协议一式叁份，签字后生效，甲乙双方各执一份，担保人一份。”被告刘xx在合同末尾甲方处签名，李秀茹代原告张x在乙方处签名，李秀茹同时作为担保人在该房屋买卖合同上签名。签订合同后，原告张x支付被告刘xx卖房款315000元，被告刘xx出具收条并将房屋交付原告张x占有、使用。后因原告张x持有的收条丢失，被告刘xx于2012年11月1日给原告张x补出一份315000元的收到条。原告张x接手该房屋后，搭建彩钢瓦顶棚一处（面积为60.99㎡）。2012年11月9日，李秀茹代张x与郝xx签订协议书一份，约定将该房屋租给郝xx使用，租金一年1万元。同日，李秀茹代张x收取郝xx2012年11月13日至2013年11月13日的租金10000元，并出具收条。2013年7月，该房屋遇拆迁。2013年7月13日，原告张x签署保证书一份，内容为：“保证书本人保证在搬迁奖励期内10天，完成房屋腾空，并进行清理，经指挥部验收完毕一次性支付补偿款，否则取消搬迁奖励费。”后原告张x如期搬迁。2013年7月18日，原告张x签字领取补偿款，因该房屋占地系租赁所得，故仅获得建筑物补偿102820.2元（含砖墙彩钢瓦顶补偿的29275.2元）、附着物补偿11338.6元（含147.09㎡隔热层补偿5148.2元）、搬迁补偿费1456.56元、临时安置补偿费1456.56元、停产停业损失费10195.92元、搬迁奖励费21848.4元，共计149116.24元。2013年7月19日，原告张x诉来本院，诉请如上。庭审中，关于后添附的部分，原告主张其除搭建彩钢瓦顶棚外，还为房屋做了隔热层。被告对此不予认可，称被告也为房屋做了隔热层；关于原告将房屋租给他人获得的租金，原告主张因合同没有到期，故原告返还郝xx租金2500元，同意自房款中扣除7500元。

上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收据、拆迁补明细表复印件、补偿价格通知单复印件、户籍证明、租赁协议书、庭审笔录等在卷为凭。

本院认为

本院认为，被告刘xx在未取得乡村建设规划许可证的情况下，在未取得集体土地使用证的土地上建设房屋，该房屋应为违法建筑。被告刘xx与原告张x签订的《房屋买卖合同》，违反法律法规的禁止性规定，依法应认定为无效合同。因该《房屋买卖合同》无效，因该合同取得的财产应予返还。因原、被告之间买卖的标的房屋已经灭失，故原告张x返还房屋不能，应将因该房屋获得的补偿自被告刘xx应返还的购房款中扣减。对于搬迁补偿费1456.56元、临时安置补偿费1456.56元、停产停业损失费10195.92元、搬迁奖励费21848.4元，因该补偿非针对原告这一特殊个体给予的补偿，而是给予房屋所有权人或房屋使用权人的补偿，即不因房屋所有权人或使用权人本身的变化而产生变化，鉴于原、被告所签订的《房屋买卖合同》无效，该补偿利益应归被告所有，故对原告关于该搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失费、搬迁奖励费均归其所有这一主张，本院依法不予支持。因砖墙彩钢瓦顶棚系被告刘xx将房屋交付张x后，由原告张x在原房屋基础上又后行投资搭建，本院认为，该砖墙彩钢瓦顶补偿的29275.2元应由原、被告平均分配为宜，即原、被告各占14637.6元。对于附着物中的隔热层，原告张x主张系其接手房屋后添附，被告刘xx不予认可，原告张x亦未能提交有效证据予以证明，故本院对原告张x该主张不予采信。对于原告张x占用房屋期间获得的租金，被告刘xx要求自返还款项中扣减，原告张x亦表示同意，对此本院予以准许。关于原告张x获得的租金数额，原告张x表示因拆迁时，租期尚未到期，退还租金2500元，该做法较为符合常理，故本院对原告张x该意见予以采信，即认定原告张x在占用房屋期间，获得租金的数额应为7500元。被告要求将该租金产生的利息一并自返还款项中扣除这一主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，被告刘xx应返还原告张x购房款173021.36元（总房款315000元-拆迁补偿全部款项149116.24元-占用房屋期间租金7500元＋50%的砖墙彩钢瓦顶补偿款计14637.6元）。在原、被告签订的房屋买卖合同中明确注明“四、本房屋没有手续……”，故原告张x购买房屋时对房屋状况应为明知，故本院对原告张x关于要求被告刘xx支付购房款的利息损失这一诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告张x与被告刘xx签订的《房屋买卖合同》无效；

二、被告刘xx于本判决生效后十日内返还原告张x购房款173021.36元；

三、驳回原告张x其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6025元由原告张x负担2725元，被告刘xx负担3300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至山东省枣庄市中级人民法院。