部分共有权人处分房屋，合同效力如何认定？

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张甲和王乙系夫妻，其二人拥有一套位于某区的301房屋，张甲和王乙二人共育有两子一女分别是长子张一、次子张二、长女张三。1999，张甲夫妇留下遗嘱将房屋留给三个子女继承，后夫妻二人均于2000年死亡。长子张一于2003年4月死亡，其与其妻刘某育有一子张小一。
2005年6月，张二、张三与小周签订了一份《房屋买卖合同》，合同中约定张二、张三二人将房屋出售给小周，购房款为人民币60万元。合同签订后小周如约支付全部房款，但合同双方未办理房地产权属变更登记。
后张小一与刘某得知此事，认为张二、张三处分房屋的行为侵害其合法权益，向法院提起诉讼，要求确认张二、张三与小周签订的房屋买卖合同无效，要求小周返还房屋，小周则以其是善意取得为由拒绝。最后法院诉讼并判决。
律师观点：
天津安邦律师事务所合伙人律师马冲律师分析认为：本案涉诉房屋根据张甲夫妇留下的遗嘱应为张一、张二、张三三人共同继承，在遗产未分割之前，涉诉房屋应属于张一、张二、张三共同共有的财产。因张一已经去世，其共有的份额应由其妻与其子继承，故该房产应属于张二、张三、刘某、张小一共同共有，四人共同享有占有、使用、收益、处分的权利。
我国《物权法》第九十七条规定共同共有人处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。张二、张三作为共有权人，在签订买卖合同时未经张一的继承人同意，擅自将涉诉房屋出卖给小周，其行为在事后并未得到其他共有权人的追认，故张二、张三已经构成了无权处分。因此，张二、张三与小周于2006年6月签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应依法认定无效，小周应返还涉诉房屋。
针对小周购买涉诉房屋是否构成善意取得的问题，马冲律师解释说，根据《物权法》第106条规定，善意取得需满足如下条件：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案购房人小周虽然支付了价款，张二、张三也已经交付了房屋，但是双方并未办理过户登记手续，因此不能适用善意取得制度。因合同无效给小周造成的损失及合同违约责任，小周可向张二和张三要求赔偿。
马冲律师提醒大家，对于共有财产的处分问题，《物权法》已有明确规定，共有人要严格按照法律规定处分财产，如共有人发现自身财产权益受到侵害，一定要及时咨询熟谙房地产方面的法律人士，以便更好地维护合法权益。