未经其他共有人同意，能够处分共有房屋吗？

未经其他共有人同意，能够处分共有房屋？

【案情回顾】
李老先生和王老太太有一个儿子李严和一个女儿李静。老两口在河西区有一套56平的公房，是老两口在前些年房改房的时候购买的，登记在王老太太名下。2009年，李严意外去世，留下儿子李明，和老两口一起生活。2011年，李老先生病逝，鉴于王老太太还在，李静一直没主张分家析产。
2014年，李明结婚想另买新房，王老太太想就这么一个孙子，就想把自己住的这套公房卖掉，给李明买婚房。李静知道后极力反对卖房，自己在这所房子里长大，想保留这所房子。李静表示愿意借钱给李明买房子。李明想自己继承父亲的份额，根本不需要借款，不想负债给自己压力，仍坚持卖房，王老太太也同意李明卖房。双方没有办法沟通，这件事也就一直拖着。
2015年初，李静因公出国3个月，回国后去看王老太太，开门的竟然是不认识的人。原来王老太太已经将房子卖给了第三人，且拿着庄先生的死亡证明到房屋管理机关办理了过户，对方也已经入住。李静知道后十分生气，自己作为房屋的共有人，未经过同意房屋怎么能够过户？现在房屋过户了，购房人是否成为善意第三人？那自己是不是要不会房子了？

【律师解读】 房屋属于共同共有，部分共有人处分一般无效
天津安邦律师事务所合伙人马冲律师认为，该争议房屋是李老先生和王老太太婚内取得的，虽然登记在王老太太的名下，但仍属于夫妻共同财产。李老先生去世后，该房屋中属李老先生的份额应有王老太太、李严、李静继承，李严先于李先生去世，那么应由李明代位继承属于李严的份额。到目前为止，尚未对遗产进行分割，根据相关的司法解释，遗产未分割的，即视为共同共有；在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。也就是说该房屋属于王老太太、李静、李明三人共同共有。一般情况下，王老太太擅自将房屋卖给第三人的行为无效。
但是，本案并不属于一般情况。法律为了保护善意第三人的利益，做出了例外的规定，如果有第三人善意、有偿取得该财产的，应维护第三人的合法权益；对其他共有人的随时，由擅自处分共有财产的人赔偿。回归到本案中，房产证上登记的是王老太太的名字，买房人并不知道有其他共有人，且支付了合理的价款，也办理了过户登记，在这种情况下要保护买房人的。合法权益，由王老太太承担庄静的损失。

提起行政诉讼 要求撤销房产证
马冲律师认为，本案也可以有那另外一种处理方式。根据相关规定，就婚姻存续期间购买的房屋办理过户的，房屋管理机关应要求其提供配偶同意的证明；有其他共有人的，应提供其他共有人同意的证明。王老太太在办理过户时，提供的是李老先生的死亡证明，也就是说该房屋可能有继承的问题，就可能存在其他共有人。房屋管理机关在办理过户登记时，未按照相关规定的要求，草率的给王老太太办理了过户登记。房屋登记管理机关作出的这一具体行政行为，侵害了李静的合法权益，李静作为利害关系人，可以就该具体行政行为提起行政诉讼，要求撤销行政机关颁发给第三人的房产证。
如果法院判决撤销，那么房产证重新回复到王老太太名下，然后李静可起诉要求分家析产，确认自己的份额。对于善意的买房人来说，只能要求王老太太承担违约责任及相应的赔偿责任来维护自己的权益。

【律师提醒】
马冲律师提醒，在购买房屋时，一定要搞清楚该房屋的权属情况，是否有其他共有人、其他共有人是否同意卖房等问题，否则即使过了户，也有被撤销的风险。

作者：马冲律师
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