业主拒交物业费，物业公司状告业主获全胜

文∕李艳

案情：

2010年12月6日，某物业公司与某广西某小区的建设单位签订《物业服务委托合同》，物业公司负责对该小区的物业管理。蒋某购买了该小区某号房并与物业公司在2011年3月10日签订了《前期物业服务协议》，协议对物业服务费、电梯费、代收生活垃圾费、代收水费、电费、燃（煤）气费等收费服务及逾期缴纳物业服务的违约责任都做了详细的约定。

自签订《前期物业服务协议》至今，物业公司依法全面、认真的履行了协议约定的各项物业管理服务，但被蒋某以入住时物业公司要求缴纳3个月的物业费、电梯费和100元水电周转金才给房门钥匙及小区存在逾期交房的情形、小区楼顶乱搭乱建、小区物品被盗等理由拒交物业费。共拖欠物业公司2011年8月至2013年7月期间物业服务费共计3332.1元。物业公司在多次催缴无果的情况下，将蒋某诉至法院，要求支付物业费并承担违约责任。最终，青秀区人民法院依法判决蒋某应按合同约定向物业公司支付物业服务费并承担违约责任，现此案已执行完毕。

评析：

物业公司为何主张能全部得以支持，蒋某的理由为何又全部被驳回？

其一，物业公司在接管该楼盘物业时针对各项物业验收、资料、合同、各项手续都办理的比较妥当，再加之物业管理人员风险意识强，针对欠费业主进行规劝和疏导并向业主送达催收函，同时还向小区所在社区发送请求协助调解部分业主欠交物业费的函。针对每一项诉请都有合理的计算方式和依据。所以物业公司的主张能得以全部支持。

其二，蒋某以入住时物业公司要求缴纳三个月的物业费、电梯费和100元水电周转金才给房门钥匙违反法律规定为由拒交物业费，此理由不能成立。《物业服务委托合同》中明确约定，办理入伙交房门钥匙前，物业公司可提前向业主收取三个月的物业服务费和电梯费。《民法通则》、《合同法》、《物业管理条例》等法律并没有禁止这样约定，根据民法“法无禁止即自由”的原则，物业公司按照合同的约定收取三个月的物业费等并没有违背法律的规定。

其三，蒋某以小区存在逾期交房的情形、小区楼顶乱搭乱建、小区物品被盗等理由拒交物业费，此理由也不能成立。根据合同的相对性，蒋某所说小区存在逾期交房的情形，蒋某应向建设单位主张权利。物业公司根据物业管理委托合同的授权，为小区物业的正常使用提供服务，其本身并没有执法权，对于小区楼顶乱搭乱建述情形，物业公司只能进行规劝和疏导，不能实际解决上述不文明的现象。如果蒋某认为其他业主的违章行为侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能以此为由拒交物业服务费。至于蒋某认为物业公司不履行安保义务导致物品被盗的问题，《物业服务委托合同》和《前期物业服务协议》并未约定物业公司对小区业主私有财产负有保管义务，物业公司负责的时住宅小区内公共部分的安全秩序，如果蒋某认为物品被盗与物业公司不履行公共部分的安保义务或是物业公司工作人员不作为所致，可另案主张要求赔偿，但不能作为拒付物业服务费的理由。

因此，物业公司在物业管理过程中，应积极全面的履行合同规定的义务，不断提高服务质量，同时也要收集并保留好证据。作为业主我们也应按照合同的约定履行业主义务，如果业主都效仿蒋某的行为，物业公司将无法维持正常运转，服务质量也难以保障，最终受害的只能是广大业主。