陈黎
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陈黎律师亲办案例
不可归责一方的情况下，房产定金应该退还
来源：陈黎律师
发布时间：2015-09-15
浏览量:411
原被告签订“XXXXXX”入会申请书一份，约定原告优先认购XXXXXX项目房产。之后，原告缴纳了3000元入会意向金。2012年11月20日，原被告订立XXXXXX订购单二份，之后，原告支付了10万元定金。支付定金后，原告了解到XXXXXX为商住楼，并非住宅，土地使用权使用年限仅为40年，之后，原告向被告表示商住楼并非希望购买的房产类型。同时，原告了解到个人收入无法达到希望获得的贷款金额，并且向被告表示，在订购单订立过程中，被告并没有出具订购单中所称的合同范本。
XXXXXX年XXXXXX月XXXXXX4日，原被告签订“XXXXXX”入会申请书一份，约定原告优先认购XXXXXX项目房产。之后，原告缴纳了3000元入会意向金。2012年11月20日，原被告订立XXXXXX订购单二份，之后，原告支付了10万元定金。支付定金后，原告了解到XXXXXX为商住楼，并非住宅，土地使用权使用年限仅为40年，之后，原告向被告表示商住楼并非希望购买的房产类型。同时，原告了解到个人收入无法达到希望获得的贷款金额，并且向被告表示，在订购单订立过程中，被告并没有出具订购单中所称的合同范本。随后，被告未能提出解决方案，却通知原告解除合同，定金不予退还。双方协商无果之后，原告委托律师发送律师函，要求被告在收到本函后五日内立即退还定金和诚意金，但是被告至今未予退还。
原告认为，被告订立订购合同过程中，有义务明确告知原告土地使用权性质。在签署订购合同时，被告也应该将房产贷款的相关政策和信息告知购房者，使得购房者能够了解首付所需资金和可贷款金额，在无法达成一致的情况下，被告应该退还定金和诚意金。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院迅速立案审理，依法判准原告的诉讼请求。
经过一审判决，法院判决被告返还定金10万元。一审判决后，被告上诉，二审判决驳回上诉。现案件已经获得履行。
点评：
属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其中的以下“”无效：理由如下：
第一：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但仍然应赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。
格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法司法解释(二)》)第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释(二)》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解;从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等
XXXXXX年XXXXXX月XXXXXX4日，原被告签订“XXXXXX”入会申请书一份，约定原告优先认购XXXXXX项目房产。之后，原告缴纳了3000元入会意向金。2012年11月20日，原被告订立XXXXXX订购单二份，之后，原告支付了10万元定金。支付定金后，原告了解到XXXXXX为商住楼，并非住宅，土地使用权使用年限仅为40年，之后，原告向被告表示商住楼并非希望购买的房产类型。同时，原告了解到个人收入无法达到希望获得的贷款金额，并且向被告表示，在订购单订立过程中，被告并没有出具订购单中所称的合同范本。随后，被告未能提出解决方案，却通知原告解除合同，定金不予退还。双方协商无果之后，原告委托律师发送律师函，要求被告在收到本函后五日内立即退还定金和诚意金，但是被告至今未予退还。
原告认为，被告订立订购合同过程中，有义务明确告知原告土地使用权性质。在签署订购合同时，被告也应该将房产贷款的相关政策和信息告知购房者，使得购房者能够了解首付所需资金和可贷款金额，在无法达成一致的情况下，被告应该退还定金和诚意金。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院迅速立案审理，依法判准原告的诉讼请求。
经过一审判决，法院判决被告返还定金10万元。一审判决后，被告上诉，二审判决驳回上诉。现案件已经获得履行。
点评：
属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其中的以下“”无效：理由如下：
第一：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但仍然应赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。
格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法司法解释(二)》)第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释(二)》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解;从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等
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律师信息
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律师姓名：陈黎
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执业律所：江苏正欣律师事务所
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职 务：合伙人律师
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执业证号：13205*********888
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