房屋买卖合同签订之后，李女士于2009年8月5日取得该房屋的产权，双方办妥了房屋交接手续。8月6日，李女士一家入住该房屋。然而，当所有手续办完后，卖房人孙先生却迟迟没将户口迁出，导致李女士无法办理户口迁移，

      2009年9月中旬，李女士在和孙先生交涉未果的情况下，诉至法院称，孙先生违反签署的二手房买卖合同，至今未将留在系争房屋内的户籍迁出，应承担违约责任，支付违约金20000元。

法庭上，孙先生对买卖房屋事实没有异议。但认为户口没有能够迁出不是他主观上不想迁出，而是自己暂时没有落户的地方，而导致无法迁出的，另外，虽然户籍没有迁出，但这对李女士没有产生经济损失。

      法院认为，房屋买卖违约，不仅是指房屋的交付违约，还包含出售房屋内的户籍迁出清空违约。合同约定孙先生有义务在2009年8月20日前，将所售房屋内的户籍迁出，但直至本案法庭辩论终结，该房屋内户籍未迁出，应承担违约责任。最后在法院调解下，卖房人赔偿了李女士20000元的违约金，但李女士让孩子上名校的愿望却因此泡了汤。

       律师分析：目前没有法律规定卖房者必须迁出户口。如果原房主不迁户口，买房人可以到房屋所在地的公安部门进行反映，但公安部门也只能说服动员原房主迁户，若其实在不迁，公安部门也没有办法。走法律诉讼途径也将面临执行难的问题。如果买卖双方只是口头约定户口迁移问题，那么原房主不迁户口，是没有任何办法的。因为户口迁移问题不属于法院管辖范围，仅以户口为由起诉，法院一般不受理。

       二手房交易时一定要求中介机构提供出房屋详尽的信息，签约之前确认房屋是不是空户。如果不是空户，首先要对原有户口的迁出期限、地点作出详细约定，使之具有可操作性。其次，应当就户口迁入问题约定明确的违约责任，双方在合同中约定了户口迁出时间、违约情形等，以确保纠纷发生后能够获得相应经济补偿，甚至可以将户口迁出作为解除合同的条件。最好的办法是，不要一次性付清房款，留一部分尾款，待卖房人迁出户口后，再付尾款。到时候原房主不迁，可以对方违约为由到法院起诉。但法院也只能判决原房主赔偿损失，支付违约金，不能强行将其户口迁出。所以卖房人如果需要买房如户或迁入户口的话，要特别注意卖房人的户口能否迁出，卖房人户籍有无落户的地方。