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房屋买卖、委托合同OR房屋征收

作者:赵丽  更新时间 : 2015-08-15  浏览量:485

房屋买卖、委托合同OR房屋征收(分清法律事实)

驻马店律师  赵丽

案情简介

被告某单位为完成小城镇建设,进行土地征收等一系列程序。在当地领导全力宣传及当地群众的积极配合下,小城镇顺利建成,村民生活环境得到了很大改变。但十几年后,一张要被告赔偿40多万的诉状将被告弄得手足无措.......

本着对当事人负责的精神,我向当事人详细了解情况,收集了有关证据,并仔细审阅了全部证据材料,又与承办法官进行了沟通,至此,本律师已心中有数,经分析研究,为当事人制定了周密的方案:

一、原告不是该被拆迁房宅的所有人和使用人,不是本案的适格原告。

1、根据《物权法》28条:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。该房宅因征收决定生效导致被告xx县农村信用联社失去该处房宅的所有权和使用权,该房宅因征收而归国家所有。

2、从原告当庭提交的被告王X的房产证可以看出:该房产产权人是王x,其来源于被告xx县农村信用联社因拆迁注销后取得的。

3、根据《物权法》第9条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定:原告从未取得该房宅的所有权和使用权。

4、该房宅因征收而归国家所有,原告从未向征收决定机关提出过异议。

二、XX政府根据XX批复、XX人大及政府征收决定进行征收,既不是行政诉讼的适格主体,更不是本案的适格被告。

XX政府依照XX委员会《关于对XXXX乡小城镇综合改革试点实施方案的批复》(豫体改字(1998121号)、XX乡集镇规划建设拆迁通告(1998320日)的征收决定进行征收,该征收决定是具体行政行为,若原告不服该征收决定,应在知道或应当知道之日起2年内提起行政诉讼或行政复议,但现在已超过了诉讼时效。原告及XX信用联社均未对征收提出过异议。

三、原告与XX县农村信用联社的协议,系“委托拆除协议”而

非“房屋买卖协议”。

1、从原告向法院提供的该《协议书》第二条“房屋拆迁由石XX负责费用”、第三条“拆迁和宅基地事宜由石XX出面解决,并承担费用”的约定来看:该房子是让原告拆除的,如果是买卖协议,就不会在该协议第三条再次约定“拆迁和宅基地事宜由石XX出面解决,并承担费用”。

2、从拆迁补偿政策来看:原告明知该房屋要拆除,宅基地要收回,且不能得到补偿,原告买该房宅毫无实际意义,因此,该协议是委托原告拆除房屋的。

3、被告XX县农村信用联社当庭也认可该协议是让原告拆除的,并非将房宅卖给原告。

四、即使认可原告所称的该协议系“买卖协议”,该“买卖”协议也是无效协议。

1、该房宅因征收而归国家所有,XX县农村信用联社无权处分该房宅。

被告XX政府提交的《关于对XXXX乡小城镇综合改革试点实施方案的批复》(豫体改字(XXXX号)、XX乡集镇规划建设拆迁通告(XXXXXX日)的证据及《物权法》28条:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”和《合同法》:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分 及《房地产管理法》第37 :“下列房地产,不得转让:(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的”的规定可知:征收决定是一项具体行政行为,具有确定力、拘束力和执行力,该争议房宅因征收依法收回土地使用权而归国家所有,XX农村信用联社无权处分该房宅。

2、原告与XX县农村信用联社恶意串通,损害国家利益,该协议无效。

XX县农村信用联社知道“乡政府统一规划,宅基地由乡政府收回,房子自行扒掉,且不予补偿”,又与原告签订买卖协议,主观上存在恶意;而原告知道或应当知道该房宅已征收及征收政策(原告98年、99年任XXXX村支部书记及原告当庭提交的中共XXXX乡人民政府关于土地使用改革和城镇建设的实施方案【二发(2001)23号】,还与XX县农村信用联社签订该买卖协议,不属于善意。

原告与被告XX县农村信用联社均明知其买卖行为缺乏法律上的根据且被告XX县农村信用联社没有权利,属于恶意串通,损害国家、集体合法权益,根据《合同法》第52条的规定:该协议无效。

3、宅基地不允许买卖的,该协议因违反法律强制性规定而确认无效。

该房宅因征收而归国家所有,XX农村信用联社将土地卖给原告的行为(原告提交的XX县农村信用联社的卖地收条为证)违反《土地管理法》和1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》等法律规定:宅基地是不允许买卖的,该协议因违反法律强制性规定而应确认无效。

4、从协议签订背景、协议签订的目的来看,该协议是无效协议。

从协议签订背景(本案协议当事人均知道房宅征收事实及补偿政策)、协议签订的目的(XX县农村信用联社当庭解释协议目的:当时规定对单位房屋拆迁不予补偿,而对个人房屋进行补偿,想着原告也是自己单位的代办员,卖给原告后,原告若能得到补偿,对原告也是好事和照顾)及原告也知道该协议损害国家利益,从未向XXX政府提出过签订该协议的事情及补偿事宜等均证明,该协议是无效协议。

五、被告XX县信用联社没有将该房宅交付给原告。

1、从原告提供的被告XX县农村信用联社陈XX的证言“XX要求信用社搬进新楼后将旧楼卖给他,我说乡政府统一规划,旧楼由乡政府处理,让其找乡政府,他不去”的证明内容上可知:该房宅没有交付给原告。

2、如果房屋已交付,原告诉称该房屋于20036月由其他人拆除,但拆除该房需要一段时间,原告不可能不知道,更不可能不去阻止或起诉,十几年来原告从不知道侵权人是谁,也从未向侵权人提出过异议,这完全不符合生活逻辑和基本的行事归规则。

3、从该房宅的土地使用权归被告王X所有,王X又重新盖房并一直住到现在的事实来看,该房宅没有交付给原告。

4、正是因为房屋未交付,原告才会像起诉状和开庭中所述“一直找信用社交涉”。

六、原告要求赔偿房屋带宅经济损失评估价495826元没有事实和法律依据。

1、该评估报告评估程序不合法。

该评估属于原告单方面申请,委托方技术室和鉴定机构均未通知被告到场,剥夺了被告对委托方所提供的鉴定材料和鉴定阶段提出异议的权利。

2、该评估报告所依据的评估材料不真实、不科学、不客观。

第一、评估对象即房宅不属于原告所有。

原告申请的驻马店市xx评估事务所评估对象是原XX信用社的土地使用权和拆迁下余的房产。如上所述,该房宅已因征收而归国家所有,原告没有任何证据证明其对该房宅的所有权和使用权。

第二、评估依据的边线属于拆迁范围,不属于原告所有。

该评估对象——地上实物灭失,该评估所按原告的指定边线进行丈量。实际上,该丈量的范围属于拆迁范围,不属于原告所有。

3、该房宅因征收而归国家所有,被告XX政府没有侵权行为,也没有侵权结果。主观上没有过错,不应承担侵权责任。

七、本案已超过诉讼时效

根据原告的赔偿损失的诉讼请求及起诉书上所称“20036月房屋被扒”和《民法通则》第135条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外”的规定:原告应在20056月前提起诉讼,但十几年来,原告从未向被告XXX政府提出过请求,已超过诉讼时效,依法应驳回其诉讼请求。

判决结果

本律师的观点被法院采纳。当事人悬着的心终于放下了。

以上内容由赵丽律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电赵丽律师咨询。

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