房屋买卖、委托合同OR房屋征收（分清法律事实）

驻马店律师  赵丽

案情简介：

被告某单位为完成小城镇建设，进行土地征收等一系列程序。在当地领导全力宣传及当地群众的积极配合下，小城镇顺利建成，村民生活环境得到了很大改变。但十几年后，一张要被告赔偿40多万的诉状将被告弄得手足无措.......

本着对当事人负责的精神，我向当事人详细了解情况，收集了有关证据，并仔细审阅了全部证据材料，又与承办法官进行了沟通，至此，本律师已心中有数，经分析研究，为当事人制定了周密的方案：

一、原告不是该被拆迁房宅的所有人和使用人，不是本案的适格原告。

1、根据《物权法》第28条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。该房宅因征收决定生效导致被告xx县农村信用联社失去该处房宅的所有权和使用权，该房宅因征收而归国家所有。

2、从原告当庭提交的被告王X的房产证可以看出：该房产产权人是王x，其来源于被告xx县农村信用联社因拆迁注销后取得的。

3、根据《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定：原告从未取得该房宅的所有权和使用权。

4、该房宅因征收而归国家所有，原告从未向征收决定机关提出过异议。

二、XX政府根据XX批复、XX人大及政府征收决定进行征收，既不是行政诉讼的适格主体，更不是本案的适格被告。

XX政府依照XX委员会《关于对XX县XX乡小城镇综合改革试点实施方案的批复》（豫体改字（1998）121号）、XX乡集镇规划建设拆迁通告（1998年3月20日）的征收决定进行征收，该征收决定是具体行政行为，若原告不服该征收决定，应在知道或应当知道之日起2年内提起行政诉讼或行政复议，但现在已超过了诉讼时效。原告及XX信用联社均未对征收提出过异议。

三、原告与XX县农村信用联社的协议，系“委托拆除协议”而

非“房屋买卖协议”。

1、从原告向法院提供的该《协议书》第二条“房屋拆迁由石XX负责费用”、第三条“拆迁和宅基地事宜由石XX出面解决，并承担费用”的约定来看：该房子是让原告拆除的，如果是买卖协议，就不会在该协议第三条再次约定“拆迁和宅基地事宜由石XX出面解决，并承担费用”。

2、从拆迁补偿政策来看：原告明知该房屋要拆除，宅基地要收回，且不能得到补偿，原告买该房宅毫无实际意义，因此，该协议是委托原告拆除房屋的。

3、被告XX县农村信用联社当庭也认可该协议是让原告拆除的，并非将房宅卖给原告。

四、即使认可原告所称的该协议系“买卖协议”，该“买卖”协议也是无效协议。

1、该房宅因征收而归国家所有，XX县农村信用联社无权处分该房宅。

被告XX政府提交的《关于对XX县XX乡小城镇综合改革试点实施方案的批复》（豫体改字（XX）XX号）、XX乡集镇规划建设拆迁通告（XX年XX月XX日）的证据及《物权法》第28条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”和《合同法》：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分” 及《房地产管理法》第37条 ：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的”的规定可知：征收决定是一项具体行政行为，具有确定力、拘束力和执行力，该争议房宅因征收依法收回土地使用权而归国家所有，XX农村信用联社无权处分该房宅。

2、原告与XX县农村信用联社恶意串通，损害国家利益，该协议无效。

XX县农村信用联社知道“乡政府统一规划，宅基地由乡政府收回，房子自行扒掉，且不予补偿”，又与原告签订买卖协议，主观上存在恶意；而原告知道或应当知道该房宅已征收及征收政策（原告98年、99年任XX乡XX村支部书记及原告当庭提交的中共XX乡XX乡人民政府关于土地使用改革和城镇建设的实施方案【二发（2001)23号】，还与XX县农村信用联社签订该买卖协议，不属于善意。

原告与被告XX县农村信用联社均明知其买卖行为缺乏法律上的根据且被告XX县农村信用联社没有权利，属于恶意串通，损害国家、集体合法权益，根据《合同法》第52条的规定：该协议无效。

3、宅基地不允许买卖的，该协议因违反法律强制性规定而确认无效。

该房宅因征收而归国家所有，XX农村信用联社将土地卖给原告的行为（原告提交的XX县农村信用联社的卖地收条为证）违反《土地管理法》和１９９９年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》等法律规定：宅基地是不允许买卖的，该协议因违反法律强制性规定而应确认无效。

4、从协议签订背景、协议签订的目的来看，该协议是无效协议。

从协议签订背景（本案协议当事人均知道房宅征收事实及补偿政策）、协议签订的目的（XX县农村信用联社当庭解释协议目的：当时规定对单位房屋拆迁不予补偿，而对个人房屋进行补偿，想着原告也是自己单位的代办员，卖给原告后，原告若能得到补偿，对原告也是好事和照顾）及原告也知道该协议损害国家利益，从未向XXX政府提出过签订该协议的事情及补偿事宜等均证明，该协议是无效协议。

五、被告XX县信用联社没有将该房宅交付给原告。

1、从原告提供的被告XX县农村信用联社陈XX的证言“XX要求信用社搬进新楼后将旧楼卖给他，我说乡政府统一规划，旧楼由乡政府处理，让其找乡政府，他不去”的证明内容上可知：该房宅没有交付给原告。

2、如果房屋已交付，原告诉称该房屋于2003年6月由其他人拆除，但拆除该房需要一段时间，原告不可能不知道，更不可能不去阻止或起诉，十几年来原告从不知道侵权人是谁，也从未向侵权人提出过异议，这完全不符合生活逻辑和基本的行事归规则。

3、从该房宅的土地使用权归被告王X所有，王X又重新盖房并一直住到现在的事实来看，该房宅没有交付给原告。

4、正是因为房屋未交付，原告才会像起诉状和开庭中所述“一直找信用社交涉”。

六、原告要求赔偿房屋带宅经济损失评估价495826元没有事实和法律依据。

1、该评估报告评估程序不合法。

该评估属于原告单方面申请，委托方技术室和鉴定机构均未通知被告到场，剥夺了被告对委托方所提供的鉴定材料和鉴定阶段提出异议的权利。

2、该评估报告所依据的评估材料不真实、不科学、不客观。

第一、评估对象即房宅不属于原告所有。

原告申请的驻马店市xx评估事务所评估对象是原XX信用社的土地使用权和拆迁下余的房产。如上所述，该房宅已因征收而归国家所有，原告没有任何证据证明其对该房宅的所有权和使用权。

第二、评估依据的边线属于拆迁范围，不属于原告所有。

该评估对象——地上实物灭失，该评估所按原告的指定边线进行丈量。实际上，该丈量的范围属于拆迁范围，不属于原告所有。

3、该房宅因征收而归国家所有，被告XX政府没有侵权行为，也没有侵权结果。主观上没有过错，不应承担侵权责任。

七、本案已超过诉讼时效

根据原告的赔偿损失的诉讼请求及起诉书上所称“2003年6月房屋被扒”和《民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定：原告应在2005年6月前提起诉讼，但十几年来，原告从未向被告XXX政府提出过请求，已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。

判决结果：

本律师的观点被法院采纳。当事人悬着的心终于放下了。