一、案情介绍：

2007年8月，李某向广州某房地产公司（以下简称开发商）购买了位于广州海珠区的一处房产，办理了银行按揭手续。合同约定，开发商应于2008年12月31日前交付使用，交付后550日内应办妥产权登记并将产权证交给李某。若开发商违反约定，“须从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%向李某支付违约金。”但直至2009年1月12日开发商才向李某交房，2013年5月27日才办妥房产证，2013年9月20日才向李某交付了房产证。李某认为开发商逾期办证的行为违反了房屋买卖合同的约定，损害了自己的合法权益。因此，李某于2014年5月28日向海珠区法院提起诉讼，请求开发商支付逾期办证的违约金。

二、诉讼策略：

本案是较为典型的商品房买卖逾期办证违约纠纷。黄律师分析，本案的分歧主要在于逾期办证违约金的起算时间以及追诉时间是否已过诉讼时效。

（1）对于逾期办证违约金的起算点，从2009年1月13日加550天（即2010年7月17日，鉴于逾期交房的时间仅为13天，本案中当事人并没有要求主张，逾期办证的期限也直接从实际交房的次日起算），计算违约金的终止点是2013年9月20日（实际交付房产证当日）。

（2）对于追诉时间是否已过诉讼时效，黄律师认为开发商的违约行为一直处于持续状态，直至开发商交付房产证后终止。关于本案当中双方当事人约定以一年期间为单元计算违约金，诉讼时效应当如何确认？开发商主张，诉讼时效为两年，应当从李某起诉之日往前推算两年，即2012年5月29日，2012年5月29日前的已经超过诉讼时效，不应当得到支持，并由协议中约定按一年计算违约金，未满一年的违约期间不应当计算。

黄律师经过研究后认为，约定按违约期间持续性计付违约金的，每一段期间违约金应以期间最后一天的次日2年后诉讼时效才届满。即2010年7月18日至2011年7月18日期间违约金的诉讼时效，在2013年7月18日起届满，即2011年7月18日至2012年7月17日期间违约金的诉讼时效，在2014年7月18日起届满，之后以此类推。本案当中，只有在2011年7月17日前的违约金才超过诉讼时效。此外，未满一年的违约期间，根据公平原则，每日参照已付购房款的1%/365的标准计算违约金，因此，本案当中2011年7月18日至2013年9月20日期间的违约金应当得到法律的支持。

三、法院审理结果：

法院审理后认为开发商的行为已经违反了双方关于办理和交付房产证的约定，应承担违约责任。一审、二审均支持了黄律师向开发商主张2011年7月17日至2013年9月20日期间违约金的诉讼请求。

四、律师提示：

一手房买卖合同关系中，开发商迟延交付房屋、迟延办证的情况屡见不鲜。对于这种情况，消费者如何防范风险、出现违约行为如何维权就显得格外重要。合同条款，特别是房款支付条款、交付房屋条款、办证条款及相应的违约责任条款的约定是否明确具体，对日后可能发生的纠纷会有很重要的影响，是法官判案的主要的依据。在签订房屋买卖合同前，应对合同主要条款作仔细推敲，最好请律师帮忙修改合同后再慎签合同。（本案人名均为化名）