房屋产权证未下发，买卖合同效力如何，中介机构是否有责？

[案由]房屋买卖合同纠纷

[案情]

原告一：房屋卖方，以下简称“甲”

原告二：房屋买方，以下简称“乙”

被告：中介机构，以下简称“丙”

2008年，甲购得一套房屋，由于开发商原因，房产证未取得。2009年，甲到丙处咨询房屋出售事宜，同时如实告知房证欠缺事实，丙立即向甲承诺可将该房屋高价出售，遂后丙联系到急需购房的乙，并对甲乙双方均声称无房产证对房屋买卖无碍。于是经丙介绍，甲、乙、丙签订三方房屋买卖合同，丙向甲乙收取中介费。后合同中约定的房屋交付期限届满，该房屋产权证仍未下发。因合同无法履行，甲乙双方决定放弃出售和购买，要求丙返还中介费，被丙拒绝，三方成讼。

[法律问题]房屋产权证尚未取得，买卖合同是否有效？中介机构是否有责？

[各方观点]

对于上述问题，存在多方观点，内容如下：

第一种观点：房屋无产权证，依法不得出售，否则即违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故丙应当向甲乙返还已收取的中介费。

第二种观点：甲乙双方均明知房屋无产权证，仍签订买卖合同，可以说明该合同系当事人真实意思表示，合同有效；且合同中明确约定因甲乙一方或者双方不履行合同中介费不予退还，丙已履行介绍义务，依约中介费不应返还。

第三种观点：当事人签订的房屋买卖协议不违反法律规定，即使没有办理房屋产权证，也不影响合同的效力。中介机构未履行风险告知义务，存在一定的过错，在合同解除后应当承担相应责任。本人认同此种观点。

[案件分析]本人在接受甲的委托后，结合本案具体情况，本人确定以解除合同作为代理思路。本案中，房屋买卖合同的签订系当事人的真实意思表示，虽然涉诉房屋因当事人以外的原因未取得房产证，但并不影响买卖合同的成立和生效。现甲乙均同意解除合同，可以根据当事人的过错情况要求承担解除后的责任。丙系有资质的房地产中介服务公司，对合同履行不能的风险没有如实告知买卖双方，说明其在合同的签订履行过程中存在过错，应当返还已收取的中介费用。一审法院作出判决，支持了甲的诉讼请求。丙不服一审判决提出上诉，二审法院经审理认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，以判决方式驳回上诉，维持原判。最终，委托人甲的请求得到了全部支持，并已实际执行完毕，至此委托人的合法权益得以有效保护。

二0一0年七月

[相关法律]

《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。