上海市第一中级人民法院民事判决书

（2014）沪一中民二(民)终字第1011号

上诉人（原审被告）上海某管理有限公司。

上诉人（原审被告）上海某物业代理有限公司。

被上诉人（原审原告）顾甲。

被上诉人（原审原告）顾乙。

上诉人上海某管理有限公司、上海某物业代理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人上海某管理有限公司（以下简称某管理公司）之委托代理人沈某，上诉人上海某物业代理有限公司（以下简称某物业公司）之委托代理人王某，被上诉人顾甲、顾乙之共同委托代理人潘天红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，2008年10月29日，顾甲、顾乙对其向上海某置业有限公司（以下简称置业公司）购得上海市松江区**号3103室商铺（以下简称系争商铺）取得相应的上海市房地产权证，载明的建筑面积为28.32平方米。

期间，顾甲、顾乙与某管理公司签订《商铺委托经营合同（5年期）》，约定顾甲、顾乙委托某管理公司统一经营系争商铺，委托经营期限为5年，商场开业日期初定为2008年10月1日（暂定开业日），实际开业日期迟于前述日期的，委托经营期限从2008年10月1日开始起算。该合同第4.5条约定，顾甲、顾乙同意系争商铺自商业广场开业之日起的第4至第5年的租金收益由某管理公司收取后另行向顾甲、顾乙支付，支付方式为每个租赁年度支付四次，每三个月支付一次，某管理公司在商业广场开业第4年的第三个月的25日之前向顾甲、顾乙支付首笔租赁收益。如因某管理公司原因不能按时支付的，每逾期一日，应按千分之三的日利率向顾甲、顾乙支付滞纳金。该合同第5.2条约定，如一方违反本合同，另一方有权要求对方继续履行本合同，合同无法继续履行的，一方有权按本合同规定索赔。发生根本违约的，违约方应向守约方支付相当于该商铺三年同期租金的违约金。双方认为本合同约定的赔偿责任及其计算方式是公平合理的。嗣后，顾甲、顾乙与某管理公司又签订《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》，约定按合同第4.5条之约定，根据实测建筑面积，某管理公司、某物业公司承诺第4至第5年度给付顾甲、顾乙的年租金为25,284.81元。上述合同及补充条款另对其他有关事项作了相应的约定。

现顾甲、顾乙已按约履行相关义务，然某管理公司未按约向顾甲、顾乙支付自2011年10月1日始的租金收益，故顾甲、顾乙诉至原审法院，请求判令：1、某管理公司支付顾甲、顾乙系争商铺2010年10月1日起至2013年9月30日止的租金50,569.60元；2、某管理公司支付顾甲、顾乙系争商铺自2013年10月1日起至2013年12月26日止的使用费（按每月2,100元计算）；3、某管理公司支付顾甲、顾乙违约金12,000元；4、某物业公司对上述1至3项诉讼请求承担连带责任。因某管理公司已于原审审理中将系争商铺返还顾甲、顾乙，故顾甲、顾乙撤回了原关于返还商铺的诉讼请求。

期间，2013年5月10日，某管理公司通知顾甲、顾乙于当月16日13时30分到松江新城九号商业广场嘉松南路408号2楼210室办理系争商铺交接及协商合同解除的善后事宜等。同月13日，顾甲、顾乙收到上述通知，但至其提起本次诉讼仍未与某管理公司办理系争商铺交接事宜。此外，经原审法院于2013年12月26日现场勘查后，为避免损失进一步扩大，原审法院告知当事人于当日办理系争商铺交接手续。对此，当事人均无异议，并于当日办妥系争商铺交接手续。

原审审理中，某管理公司提供承诺书与公证书各一份，证明其系置业公司下属企业，是置业公司的代理人，2010年2月前未脱离置业公司的控制。顾甲、顾乙对承诺书的真实性不予认可，并认为与本案无关；对公证书的真实性没有异议，但认为系属某管理公司、某物业公司与置业公司之间的内部关系。某物业公司对此均无异议。

某物业公司提供2009至2011年度审计报告，证明某管理公司、某物业公司系独立主体，不存在人格混同的事实。顾甲、顾乙对上述证据的关联性及证明内容均不予认可，并认为不能推翻生效法律文书已经认定的事实。某管理公司对此均无异议。

原审再查明：相关生效法律文书认定某管理公司、某物业公司之间存在人格混同，某物业公司应对某管理公司的债务承担连带责任。

原审认为，顾甲、顾乙与某管理公司之间签订的《商铺委托经营合同（5年期）》、《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守。

某管理公司、某物业公司关于应追加置业公司为当事人，并应由置业公司承担某管理公司与顾甲、顾乙之间合同项下责任的辩称意见，一则有违合同相对性原则，二则没有充分证据佐证其上述辩称意见，故原审法院不予采信。

在顾甲、顾乙向原审法院提起本次诉讼之际，其与某管理公司之间就系争商铺约定的租赁期间业已届满，故某管理公司应当将系争商铺返还顾甲、顾乙。审理中，经原审法院释明，为避免损失扩大，当事人对系争商铺办妥了交接手续，且顾甲、顾乙据此放弃了该项诉讼请求，并无不当，可予准许。

至于顾甲、顾乙主张的租金问题。作为合同相对方的某管理公司应当承担相应的清偿责任。租金的计算标准，可按顾甲、顾乙与某管理公司之间约定的第4至第5年度给付顾甲、顾乙的年租金总额进行换算。租金的支付期间，应自合同约定的2011年10月开始计算。至于截止时间，因顾甲、顾乙于2013年5月在收到某管理公司关于返还系争商铺的通知后，怠于办理系争商铺交接事宜。同时，原审法院亦注意到，即便顾甲、顾乙在接到通知后，与某管理公司办理了系争商铺的交接手续，因某管理公司系在无解约权的情况下通知顾甲、顾乙返还系争商铺，故酌情应给予顾甲、顾乙相应空置期的租金损失。因此，原审法院确定租金支付的截止期限为至2013年8月31日止。至于2013年9月1日以后的租金以及顾甲、顾乙主张的自2013年10月1日始至系争商铺实际返还之日止的使用费，均应认定为守约方的顾甲、顾乙因未采取合理措施而扩大的损失应由顾甲、顾乙自行承担。而顾甲、顾乙主张的违约金，原审法院在确定某管理公司应付租金时，已经考虑了顾甲、顾乙相应空置期损失，故原审法院不再予以支持。

鉴于相关生效法律文书已经认定某管理公司、某物业公司存在人格混同，故某物业公司应对某管理公司的上述债务承担连带责任。某管理公司、某物业公司关于人格独立的辩称意见以及为此提供的相关证据，与生效法律文书认定的事实相悖，故原审法院均不予采纳。

原审法院审理后于二○一四年二月二十六日作出判决：一、上海某管理有限公司于判决生效之日起十日内支付顾甲、顾乙自2011年10月1日起至2013年8月31日止的租金48,462.55元；二、上海某物业代理有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回顾甲、顾乙的其余诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,444元，减半收取722元，由顾甲、顾乙负担216元，上海某管理有限公司、上海某物业代理有限公司负担506元。

原审判决后，某管理公司不服，向本院提起上诉称：1、本案的一系列证据证明置业公司与某管理公司之间存在委托关系。顾甲、顾乙称其系经某物业公司介绍向置业公司购买系争商铺，并在置业公司安排下与某管理公司签订系争委托经营合同，也就是说，顾甲、顾乙对置业公司与某管理公司之间的委托关系是知情的。系争委托经营合同根据合同法第四百零二条的规定应直接约束顾甲、顾乙与置业公司，应当由置业公司向顾甲、顾乙承担相应责任。原审仅因为系争商铺在原审审理中返还而未追加置业公司参加诉讼，存在遗漏当事人的程序错误，并导致事实及法律关系认定错误。在此情况下，原审判决某管理公司向顾甲、顾乙支付租金，显属适用法律错误。2、某物业公司对某管理公司的管理未超出股东权的正常行使范围，某物业公司亦未利用某管理公司逃避债务，原审以人格混同为由，判决某物业公司承担连带责任没有法律依据。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，依法发回重审并追加置业公司为诉讼当事人。

某物业公司亦向本院提起上诉称：从工商登记资料来看，某物业公司与某管理公司各自具有独立的法人人格。某物业公司系某管理公司控股股东，其参与某管理公司的经营决策、向某管理公司委派管理人员均属于正常行使股东权利的范畴，也符合公司法的规定。某管理公司经营九号商业广场项目的三年里，某物业公司不存在任何滥用股东权利，逃避债务的行为，原审以法人人格混同为由判决某物业公司对某管理公司承担连带责任，属于适用法律错误。据此，请求二审法院撤销原审判决第二项。

被上诉人顾甲、顾乙辩称：不同意某管理公司、某物业公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。

经审理查明，原审判决认定基本事实正确，本院依法予以确认。

本院认为，本案的争议焦点主要在于以下两个方面：一是某管理公司与置业公司是否存在委托关系；二是某物业公司是否应当承担连带责任。

首先，某管理公司称其与置业公司之间存在委托关系，但根据查明事实，就系争商铺的销售、出租事宜，置业公司系与某物业公司签订委托合同，而与某管理公司并未建立直接的委托关系。另案生效判决也明确，某管理公司系某物业公司与置业公司委托法律关系项下的履行辅助人。据此，某管理公司的上述主张，不符合本案的客观事实，本院不予采信。系争委托经营合同由某管理公司与顾甲、顾乙签订，在无法认定某管理公司与置业公司存在委托关系且系代理置业公司签约的情况下，某管理公司应当承担该合同项下的义务。原审法院未追加置业公司参加本案诉讼，并无不当。

其次，关于某物业公司是否应承担连带责任的问题，生效的法律文书已经认定，某物业公司与置业公司签订了《代理合同》、《备忘录》、《合作协议》等一系列的合同，还针对系争商铺制作了《策划报告》。某物业公司自始至终策划、参与了对系争商铺的销售、出租经营等活动。其后因经营过程中发生纠纷，某物业公司曾自行另案起诉置业公司，该案中某管理公司被定性为委托法律关系项下之履行辅助人，具体负责履行对外招租及租金支付事宜。因此，某物业公司与某管理公司之间存在人格混同并应承担连带责任。

综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人某管理公司、某物业公司的上诉请求，缺乏依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币1,444元，由上诉人上海某管理有限公司、上海某物业代理有限公司各半负担。

本判决为终审判决。

审  判  长 方  方

代理审判员 毛  焱

代理审判员 孙  飞

二○一四年四月二十八日

书  记  员 胡  蓉