上海市闸北区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）闸民三（民）初字第354号

原告赵XX。

委托代理人曹X，上海市XX律师事务所律师。

委托代理人陶X，上海市XX律师事务所律师。

被告汪X。

委托代理人李煜琰，北京盈科（上海）律师事务所律师。

原告赵XX与被告汪X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告赵XX的委托代理人陶建武，被告汪X及其委托代理人李煜琰到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。

原告赵XX诉称，2013年12月9日，原、被告在上海欣欣房地产经纪事务所的居间下签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：被告购买原告所有的上海市闸北区老沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）。合同第九条明确约定，被告未按合同约定期限付款的，原告应书面催告被告，收到原告书面催告之日起3日内被告仍未付款的，原告有权单方面解除合同，被告收到原告解除合同书面通知3日内未提出异议的，合同即行解除。原告可从被告已付款中扣除被告应支付的逾期未付款20%的违约金，已付款不足违约金，被告应在接到书面通知之日起3日内向原告支付。合同签订当日，被告向原告支付定金人民币（以下币种均为人民币）10，000元，但之后被告却未能按合同约定在2013年12月16日之前支付首期房款350，000元，期间被告向原告表示不付首付款是认为房屋贷款会有问题，原告认为被告是故意找借口不履行合同，遂于2013年12月16日在上海欣欣房地产经纪事务所办公室内向被告送达了催款函，被告表示会于2013年12月19日前向原告支付首付款，但当日，被告突然表示不再买房并拒绝支付首付款。原告认为被告已然违约，浪费原告巨大的精力和时间，严重损害原告的利益，故应承担合同约定的违约责任。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告支付未付房款的20%即201，000元的违约金；3、案件受理费由被告承担。

被告汪X辩称，被告认为原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已在2013年12月24日解除，故同意解除上述合同；不同意赔偿违约金，被告并没有构成违约，被告买房为了尽快迁出集体户口，故仓促签订买卖合同，再加上中介公司伪造房龄，原告明知也未进行更正，致使被告方直至2013年12月19日才知道房龄；双方签订的合同中约定定金条款，对于被告支付的定金，如果双方解除合同，则要求原告返还；被告在签约后第二天即告知原告贷款有问题，要求与原告进行协商，是原告故意拖延；原告在2013年12月24日就解除上述合同，就算被告有违约行为，原告的损失也可以忽略，且原告始终没有要求被告协助办理解除房屋买卖登记备案的手续，恰是被告配合原告，想尽量给原告减少损失，若法院认定被告存在违约，被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调低。

经审理查明，系争房屋2013年8月22日被登记至原告赵XX名下，建筑面积40.21平方米，竣工日期1985年。

2013年12月9日，原告卖售人（甲方）与被告作为买受人（乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），该合同载明：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共1，015，000元；……甲方于2014年3月10日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；2014年1月25日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；……乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起3日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起3日内乙方未提出异议，合同即行解除；甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付；若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同补充条款约定：乙方购买该房屋需要向银行申请贷款，申请贷款所产生的费用由有房自行承担，银行需要甲方协助办理有关手续的甲方应积极配合，乙方的贷款额度不足申请额度的，在办理该房屋房地产权过户手续当日由乙方以现金形式补足该不足部分给甲方。合同附件三载明：1、在甲、乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金10，000元；2、在甲、乙双方签订本合同后即2013年12月16日前，乙方向甲方支付首期房款350，000元，其中包含购房定金10，000元；3、2013年12月25日前乙方向甲方支付部分房款50，000元；4、乙方于甲、乙双方至上海市闸北区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心办妥以乙方为权利人的房地产证后约十个工作日内，以银行房贷形式向甲方支付房款600，000元；5、交房当日，乙方支付给甲方房屋尾款15，000元。同日，被告向原告支付定金10，000元，原告向被告出具定金收据一张。

2013年12月16日，原告在上海欣欣房地产经纪事务所向被告当面递交《催款函》一份，载明：2013年12月9日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定于2013年12月16日前被告支付给原告该房屋首期房款350000元，然而被告却并未能按约定及时支付首期房款。故致函请被告于2013年12月19日前将所需首期房价款直接支付给原告，若被告在2013年12月19日未能向原告支付该笔款项，则原告有权按照合同约定追究被告违约责任且有权单方面解除该合同。同时，被告在收据签字确认收到上述催款函。

2013年12月24日，原告又向被告发出通知函一份，该函除重申了2013年12月16日函件的内容外，还载明：原告至2013年12月24日仍未收到被告支付的首期房款350，000元，现根据双方签订的合同，甲方需要单方面解除合同，特此书面通知乙方。被告确认于当日收到该函件。

2013年12月23日，被告向原告发函，载明：因中介经办人员未尽到相关义务及存在严重失误，造成被告无法继续履行合同，特向原告告知，被告已没有能力继续履行合同，请原告自行决定后续处理方式，尽快处理原告房屋。对于该函件原告表示确实收到，但对于其中的内容均不予认可。

审理中，被告方证人徐某某到庭作证称：其系被告父母亲的朋友，其陪同被告签署买卖合同，上门看房是快吃晚饭的时候，看完以后就签署买卖合同了，原告方签署合同的是原告及女儿女婿，贷款事宜均是全权委托中介，中介也承诺可以办理贷款的，签署合同的过程没有见过产证及任何产权信息，之后证人就没有参与购房过程。

被告方证人王某某到庭作证称：其系被告之前在民生银行的同事。被告曾在12月10日询问其贷款问题，经过询问，对于系争房屋房龄过老、房型过小的情况其所工作的银行和所了解的银行都没有贷款的可能性，时近年底，银行说可能有新政策，之后，其及时将这些信息向被告告知。之后的情况就不了解了。原告方认为证人与本案无关，即便有关，也是被告与证人之间的关系，与原告无关。

以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、催款函、收据，被告提供的定金收据、通知函两份、邮寄单，短信截屏、证人证言以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》均系双方的真实意思表示，并不违反有关法律规定，依法应为有效，当事人均须恪守。根据双方提供的证据及庭审查明的事实，双方在合同中约定了房屋的总价、房屋交付时间、办理过户时间、违约责任等内容，但在合同履行过程中，被告支付定金之后未能按照合同约定支付首期房款，并且在原告一再催告后仍未予支付并明确表明不再继续履行合同，故本案房屋买卖合同未能履行的责任在于被告，被告理应对其违约行为承担相应的后果。现原告根据合同约定，要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，并无不当，法院予以支持，当事人依据法律规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，被告于2013年12月24日收到原告载明解除合同意思表示的《通知函》，被告随后发函给原告表示同意解除双方签订的买卖合同，故本院依法确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》已于2013年12月24日解除。法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案原告坚持要求依据原、被告双方签订的合同中违约金条款主张，于法不悖，本庭予以准许。既然原告选择使用违约金条款，故被告支付给原告的定金理应予以归还，为避免诉累，同时考虑本案实际情况，该笔款项在本案中一并依法予以处理，现原告同意与被告应支付的违约金折抵，并无不妥，本院予以确认。审理中，被告认为该违约金的约定过高，原告并无实际损失，要求法院对违约金予以调整。考虑到违约金从其性质而言，系以补偿为主，惩罚为辅，故本着公平和诚实信用的原则，综合考虑被告的过错程度、违约时间长短、合同的预期利益等因素，在原约定的违约金比例过高的情况下，对违约金酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：

一、原告赵XX与被告汪X于2013年12月9日就上海市闸北区老沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年12月24日解除；

二、被告汪X应于本判决生效之日起十日内支付原告赵XX违约金20，000元；

三、原告赵XX应于本判决生效之日起十日内返还被告汪X购房定金10，000元（该款项可与第二项判决主文中的金额相折抵）；

四、驳回原告赵XX其他诉讼请求。

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为人民币2，207.50元（原告赵XX已预缴），由原告赵XX承负担2，057.50元，被告汪X负担150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员　　吴晓婕

二〇一四年六月十二日

书　记　员　　洪　捷

律师点评：

本案原被告从签约到解除合同只有15天时间，而且被告由于被中介忽悠，仓促签约，第二天就发现贷款可能存在障碍，及时告知了原告。在获知贷款非常困难的情况之后，被告立即告知原告合同无法继续履行，尽快再次出售房屋。整个过程中，被告始终本着尽可能降低原告损失的原则，第一时间将自己掌握的信息告知原告。但原告却以被告违约造成其巨大损失为由起诉，而且出售房屋时也并未告知被告其卖房的同时还要买房，情况从原告提供的证据来看，再次购房主体也不是原告，而是其女儿，与本案无关。

幸亏本案被告一发现问题就立即告知了原告，并取得相关证据，否则拖得越不利。由于被告损失无法证明，而且被告要求下调违约金，再考虑到从签约到解除，时间很短，最终判决违约金很低。

本案是由中介虚假的贷款承诺引起，而被告过于信任中介工作人员，购房之前没有全面了解各种购房信息，冲动签约。

因此，购房者签约之前最好了解各方面的信息，必要时聘请律师陪购。签订合同后，一旦感觉可能发生争议，应当第一时间咨询律师，在律师的指导下收集证据，以确保将来谈判或诉讼中的主动地位。